Contratto di gestione casa vacanze: guida completa 2025

Stai valutando di trasformare i tuoi immobili in una fonte di reddito attraverso il turismo? La gestione di case vacanza è oggi una delle opportunità più vantaggiose, soprattutto se affiancata a un’attività immobiliare esistente. 

Per operare in modo professionale e tutelarti legalmente, è indispensabile conoscere il contratto di property management, uno strumento fondamentale per regolare il rapporto tra proprietario e property manager. 

In questo articolo ti guidiamo nella stesura del contratto di gestione casa vacanze, con particolare attenzione alla definizione della percentuale di gestione e alle normative vigenti, per aiutarti a offrire un servizio efficiente e conforme.

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Che cos’è e a chi serve?

Il contratto di gestione di casa vacanze è un accordo legale che regola la collaborazione tra il proprietario dell’immobile e un property manager o un’agenzia gestione casa vacanze. 

Questo strumento, noto anche come contratto di property management, consente al proprietario di delegare a terzi la gestione case vacanza – dalle operazioni di check-in alle pulizie, fino al marketing – in cambio di una percentuale di gestione calcolata sugli incassi. 

È un'opzione ideale per chi non ha tempo o competenze per occuparsene direttamente, ma desidera comunque massimizzare il rendimento del proprio immobile. Il contratto tutela entrambe le parti, definendo diritti, doveri, condizioni generali e condizioni economiche, ed è fondamentale affidarsi a esperti per redigerlo correttamente.

Questo tipo di gestione nel campo degli affitti brevi  è un'ottima opzione per chi desidera affittare la sua proprietà per periodi di tempo più brevi, mentre aspetta di poterla vendere.

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Clausole ed elementi essenziali del modello di contratto

Pianificare la gestione di una casa vacanze richiede un'attenta stesura del contratto, che definisca chiaramente diritti e doveri delle parti. Ecco i punti chiave da includere:

• Descrizione della proprietà: ubicazione, caratteristiche dell’immobile e destinazione d’uso (es. affitto turistico).
• Responsabilità del property manager: gestione prenotazioni, check-in/out, pulizie, cambio biancheria, manutenzione ordinaria (entro un limite di spesa concordato, es. 150 €), gestione utenze.
• Durata del contratto: generalmente da 12 a 36 mesi, con rinnovo automatico se non disdetto.
• Recesso anticipato: possibile per entrambe le parti con preavviso (es. 60 giorni), con penale in caso di recesso senza giusta causa (es. 1-2 mensilità del compenso medio).
• Penale: a carico della parte recedente senza giusta causa, pari a 1‑2 mesi di compenso medio.
• Percentuale di gestione: solitamente tra il 15% e il 30% dei ricavi lordi (media 22%), con possibilità di aggiungere costi extra per servizi come pulizie, biancheria o concierge.
• Rendicontazione: estratto conto mensile con saldo da regolare entro il 10 del mese successivo.
• Clausole di trasparenza e qualità: standard minimi per le pulizie, modalità di risoluzione delle controversie e possibilità di modifica del contratto durante il periodo di vigenza.
• Manutenzione ordinaria e straordinaria: a carico del proprietario, previa approvazione scritta del gestore.
• Termini e condizioni generali. 

Una volta avviata l’attività, ricorda che avrai bisogno anche di un contratto turistico da far sottoscrivere ai tuoi ospiti. Si tratta di un documento spesso considerato come un aspetto fondamentale della gestione di case, descrive i termini di locazione e del soggiorno presso la struttura. 

Modello fac-simile di contratto scaricabile, e esempi

Come saprete, i contratti di gestione sono ampiamente utilizzati anche nel settore immobiliare, non solo per le case vacanze, in quanto offrono una struttura contrattuale chiara che può prevenire malintesi e conflitti tra le parti coinvolte. 

I termini e le condizioni contrattuali possono variare significativamente a seconda delle esigenze specifiche delle due parti coinvolte, è importante stabilire come strutturare il proprio accordo, in modo personalizzato in base alle specifiche circostanze e necessità. 

È necessario introdurre i termini operativi e anche altri dettagli cruciali, come ad esempio chi paga per le riparazioni o le manutenzioni necessarie e simili, per garantire una sicurezza contrattuale. 

Ecco un esempio di contratto che puoi utilizzare come punto di partenza per poi personalizzarlo per la tua attività.

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Obblighi fiscali e normativi del proprietario e del gestore

In Italia è possibile gestire l’immobile come una Casa Vacanze o come una Locazione Turistica.

La differenza sta nel fatto che in quest’ultima modalità non è possibile offrire servizi all’ospite, trattandosi di una mera locazione, mentre che nella Casa Vacanze sì.

Ci sono delle altre differenze delle quali è bene essere informati che puoi consultare nel nostro articolo: Normativa case vacanze e locazioni turistiche in Italia: tutto quello che devi sapere.

In tutti i casi, consigliamo sempre di consultare un esperto legale o un commercialista per ricevere assistenza e chiarimenti su eventuali dubbi riguardo alle normative italiane.

Sia i proprietari che i gestori avranno obblighi fiscali di dichiarazione dei guadagni ottenuti attraverso il regime fiscale che si addice alla loro situazione specifica.

Conclusioni e risorse utili per gestire una casa vacanza

In conclusione, intraprendere la gestione case vacanza richiede una pianificazione accurata e un’attenta valutazione del contratto di property management. 

Prima di firmare, analizza con attenzione la percentuale di gestione, i servizi inclusi, gli SLA (Service Level Agreement), le clausole di recesso e gli obblighi fiscali. 

Una buona strategia contrattuale e un obiettivo chiaro e solido ti permetterà di tutelarti e di proporre condizioni vantaggiose per entrambe le parti, aumentando la probabilità di una collaborazione duratura e redditizia nel settore della gestione casa vacanze.

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