Quando vogliamo vendere o comprare casa, ci troviamo a fare i conti con un mercato convulso e complesso. Eduard andreu, direttore commerciale di idealista.com consiglia di farlo attraverso un'agenzia immobiliare. Ma, come spiega anche il sole 24 ore (vedi notizia) c'è chi ha una certa diffidenza nei confronti delle agenzie e domanda: "come identificare una buona agenzia immobiliare?
Qui di seguito andreu spiega come dovrebbe lavorare, secondo lui, un'agenzia di qualità. "Se la nostra non segue questi criteri, ci si deve accendere una luce rossa e stare attenti a che la nostra casa o la nostra pratica venga portata avanti in maniera adeguata"
1) l'agenzia immobiliare di qualità...accoglie
Si vede subito: mi rispondono immediatamente al telefono, mi rispondono alle email, sono gentili, se chiedo informazioni me le inviano e se voglio vedere una casa per la seconda volta mi rendono le cose facili. Le buone agenzie hanno capito che venditori e compratori oggi sono i protagonisti del mercato immobiliare, e come tali vanno trattati. Per questo danne risposte immediate
2) l'agenzia immobiliare di qualità...sta attenta alle sue offerte
L'agenzia di qualità di sforza di cercare l'ago nel pagliaio: una casa realmente vendibile tra tutte quelle che offre il mercato. Nelle sue pubblicità offre i propri servizi ai proprietari, difendendo la propria esperienza. Stare attenti a che sia un'agenzia che non accetta l'incarico di vendere una casa qualunque, si sforza di trattare le migliori. Buon segno, questo mi garantisce di trovare i prezzi migliori
Come proprietario riceverò un trattamento perfetto e molto chiaro: mi spiegheranno il procedimento di vendita, i passi che seguiremo, come stabilire il prezzo. Se c'è bisogno di scendere sul prezzo, mi spiegheranno esattamente quanto e perchè. Si stabilirà tra me e gli agenti immobiliari una relazione intensa, mi terranno al corrente delle offerte che si presentano e ci riuniremo spesso. Mi spiegheranno al dettaglio il piano d'azione per vendere la mia casa, la pubblicità che faranno, e il target dei mezzi in cui mettono l'annuncio. Noterò che si impegnano tanto quanto me nella vendita. Esattamente ciò che voglio
3) l'agenzia di qualità...è su internet
Anche questo si vede subito. Offrono i propri servizi e mostrano le proprie offerte ad un pubblico adeguato. A detta delle stesse agenzie, il 90%, oggi la maggior parte delle transazioni ha inizio su internet
4) l'agenzia di qualità...si aggiorna
Si tiengono sempre informate. Partecipano a corsi di aggiornamento. Sanno come funziona internet e come usare la rete per vendere. Sanno cos'è una mailing list e a che serve. Sanno che mettere in risalto un annuncio in una lista di offerte significa venderlo prima e mi spiegano come si fa. Sanno come fare delle belle foto e come bisogna presentare un immobile perché non passi inosservato. E quasi la cosa più importante di tutte, dispongono di dati attualizzati e affidabili del mercato per sapere a che prezzo si vendono realmente le case
5) l'agenzia immobiliare...è accreditata
È un'impresa seria. È iscritta al registro, agli organi ufficiali, alle associazioni, per cui si accrediteranno attestando la loro professionalità ed esperienza
6) l'agenzia di qualità...fa da tramite per il mutuo
Non lasciano niente al caso. Ottenere un mutuo è difficile quanto vendere casa, le agenzie sono preparate anche a questo. Hanno le loro banche di fiducia, accordi con uffici e imprese di intermediazione. In poche parole, mi risparmiano la via crucis di banca in banca e mi assicurano che l'accordo arrivi a termine
Sicuramente ho tralasciato qualche punto. Ti viene in mente qualcosa?
Eduard andreu, direttore commerciale di idealista.com
55 Commenti:
C'è un (mica tanto) gentile utente che pluriquotidianamnte non perde occasione per (rozzamente) etichettare quali “polli” coloro i quali intendono comprar casa in questo momento.
Tuttavia, in questa specifica discussione, non ha levato alcuna voce nei confronti di quegli agenti che chiedono le commissioni al rogito.
E questo la dice lunga, lunghissima su quali reali interessi in verità si celino dietro tanta grossolana comunicazione.
Innanzitutto una sentenza della cassazione fa molta più giurisprudenza di una sentenza del tribunale di monza.
Secondo: tale sentenza si dovrebbe leggerla integralmente per capire se è omni adattabile. O se, viceversa, applicabile alla specifica causa.
Per non sapere ne leggere ne scrivere, mai sottoscrivere commissioni al preliminare! una agenzia seria lo accoglierebbe senza problemi. Lo dico per esperienza diretta.
A non saper ne leggere ne scrivere si va poco lontano......
Se prometti di comprare una casa in costruzione che sarà pronta tra 18 mesi io dovrei aspettare la provvigione un anno e mezzo??? e Se nel frattempo ti innamori di un/una Brasiliana/o e scappi con lui?
Comunque in alcuni casi (forse lo hai capito ho una agenzia immobiliare ) accetto anche il pagamento al rogito, dipende da tante variabili.....
Nel frattempo, visto che la Cassazione fa molta più giurisprudenza di un tribunale di monza, se hai voglia di leggere......
Cassazione, 9/10/01 n. 12361
Per conclusione dell’affare dalla quale, à norma dell’articolo 1755 del Cc, sorge il diritto alla provvigione del mediatore, deve intendersi il compimento di un’operazione nè di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento. Del danno, sicché anche la stipulazione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere tale diritto senza doversi attendere la conclusione del contratto definitivo.
Cassazione, 11/5/01 n. 6599
Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che anche la stipula di un contratto preliminare può legittimamente considerarsi come “atto conclusivo dell’affare”.
Con serenità
Fabio fabbri Rimini
Se tu mi offri la casa che voglio,mi devi dare la proposta che fa per me ,calcolarmi il numeretto fatidico che devo sborsare e dirmi cosa intaschi tu calcolato il numeretto fatidico.Mi impegno a onorare il mio debito solo a questi patti.e tu ti impegni a garantirmi che un euro in piu'è a tuo carico
Suggerisco di rivolgersi a Fini , esperto immobiliarista.
Prima di tutto grazie a Fabio fabri per aver contribuito ad allargare la base di conoscenze su cui noi tutti (indipendentemente dal ruolo) dovremmo poter contare.
Quello che si configura è il classico caso in cui una sentenza di una sezione della cassazione sconfessa quella di un'altra. Se, viceversa, la sentenza fosse a sezione riunite sarebbe (quasi) legge.
Alla luce di quanto fattoci conoscere da Fabio, non esistono certezze in nessun senso. Ipotizzando un ricorso in giudizio, allo stato attuale delle cose, tutto starebbe alla discrezione del giudice, in rapporto alle specificità della singola causa.
Da parte mia, in termini generali, e laddove ci si riferisca a compravendite nei "limiti di norma".. Rimango della mia opinione..ossia, commissioni al rogito.
Purtuttavia, non ho nessuna difficoltà ad accogliere le "variabili" esposteci da Fabio. In casi particolari, le ragioni dell'agente immobiliare devo essere sicuramente considerate.
Con serenità anch'io!
.Risposte varie----------------------
..Una "buona" agenzia si fa saldare le commisioni al rogito, non al preliminare. Come ai sensi delle seguente sentenza:
Risposta: ci saranno anche delle sentenze, secondo i casi specifici, ma per legge il diritto alla commissione sorge al momento della conclusione dell'affare, e quindi al preliminare
....se per qualche ragione, quanto pattuito col preliminare non va a buon fine, all'agente non dovete un euro
Risposta: e per quale motivo?? se io ho lavorato per trovarti l'acquirente.. Ho messo annunci, ho pagato la pubblicità, ho fatto il preliminare.. E poi l'acquirente cambia idea e rinuncia alla caparra (che tu ti tieni!) io agente non avrei diritto a nulla? la legge non è così.. il diritto alla mediazione si ha già al preliminare, mi spiace per voi..
...certo, ed è qualcosa di macroscopico che attiene alla modulistica che viene proprosta dagli agenti in sede di conferimento incarico.
Risposta: guarda che per legge i moduli sono depositati alla camera di commercio.. E la maggior parte delle agenzie utilizza moduli preparati dalle associazioni
..... una "buona" agenzia mensilmente invia una lista coi nominativi dei potenziali acquirenti che hanno visitato l'immobile. Lo promettono, lo sottoscrivono anche, ma anche sollecitando, al lato pratico, non la fa nessuno.
Risposta: questa non l'ho mai sentita.. Cioè, dovrebbe darti gli indirizzi dei clienti che hanno visitato la casa?? certo, così vai direttamente da loro e scavalchi l'agenzia?? ma chi mai ti prometterebbe una cosa del genere??
"...risposta: guarda che per legge i moduli sono depositati alla camera di commercio.. E la maggior parte delle agenzie utilizza moduli preparati dalle associazioni..." associazioni di chi? dei consumatori forse? ovviamente sono quelle degli agenti, e pertanto è di questi che faranno gli interessi. Per chi vuole prendersi la briga, si consiglia il sito del codice al consumo. Dopodichè, fare i debiti paragoni coll'incarico di mediazione. C'è da non crederci! quale cliente, al lato pratico, va alla camera di commercio per verificare se la modulistica depositata corrisponde a quella proposta dall'agenzia? "..risposta: questa non l'ho mai sentita.. Cioè, dovrebbe darti gli indirizzi dei clienti che hanno visitato la casa??.." l'agenzia ha l'obbligo giuridico di fornire i nominativi dei clienti che hanno visitato l'immobile (mai parlato di indirizzo). Diversamente decade la clausola che protegge l'agenzia da eventuali scavalcamenti. Altra cosa: tale clausola non è a vita. Quindi gli và dato un termine. Un anno dalla scadenza è un periodo ragionevole, le agenzie serie lo fanno. I "blablabla"..no!
"...risposta: guarda che per legge i moduli sono depositati alla camera di commercio.. E la maggior parte delle agenzie utilizza moduli preparati dalle associazioni..."
Associazioni di chi? dei consumatori forse? ovviamente sono quelle degli agenti, e pertanto è di questi che faranno gli interessi. Per chi vuole prendersi la briga, si consiglia il sito del codice al consumo. Dopodichè, fare i debiti paragoni coll'incarico di mediazione. C'è da non crederci!
Quale cliente, al lato pratico, va alla camera di commercio per verificare se la modulistica depositata corrisponde a quella proposta dall'agenzia?
-- Risposta: associazioni dei consumatori, certo! i moduli vengono preparati in accordo alle associazioni anche dei consumatori.. Hai mai sentito parlare della "convenzione clara condicio"??? chi aderisce a questa convenzione utilizza dei moduli preparati proprio dall'associazione dei consumatori .. Poi, non so se qualcuno va alla camera di commercio a verificare il deposito, ma se l'agente lascia in giro un preliminare (che ovviamente rimane alle parti, all'agenzia entrate per la registrazione, al notaio ecc.) non depositato rischia grosso, non so chi sarebbe così fesso da farlo!
L'agenzia ha l'obbligo giuridico di fornire i nominativi dei clienti che hanno visitato l'immobile (mai parlato di indirizzo). Diversamente decade la clausola che protegge l'agenzia da eventuali scavalcamenti. Altra cosa: tale clausola non è a vita. Quindi gli và dato un termine. Un anno dalla scadenza è un periodo ragionevole, le agenzie serie lo fanno. I "blablabla"..no!
L'obbligo giuridico di mandare automaticamente elenchi con i nominativi di chi ha visitato le case proprio no!... se mi dici obbligo di fornire i nominativi su richiesta del venditore, ok
Risposta: ci saranno anche delle sentenze, secondo i casi specifici, ma per legge il diritto alla commissione sorge al momento della conclusione dell'affare, e quindi al preliminare quale legge? è solo contrastante giurisprudenza. Ergo, all'agente le commissioni vanno saldate al rogito, mai prima! fatti salvi, s'intende, casi particolari. Le agenzie serie non hanno alcun problema a farlo.
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