Il mutuo è meglio dell’affitto: mito o verità?

La maggior parte degli italiani non ha dubbi: è molto meglio comprare casa che vivere in affitto. Molti sono i fattori culturali, ma anche quelli finanziari, dato che si ritiene che pagare un canone mensile sia come buttare i soldi. Un’analisi di casa plus 24, la nuova rivista settimanale dedicata alla casa, cerca di capire se dal punto di vista economico si tratta di una scelta saggia

E la risposta finale è sì: la convenienza del mutuo si vede già dopo dieci anni. Comprare casa non è, secondo quest’inchiesta, solo una questione culturale, ma ha dei fondamenti razionali ed economici. Vediamo perché

Partendo dai dati dell’ufficio studi di tecnocasa, l’analisi prende come esempio due individui che in partenza hanno lo stesso capitale. Successivamente confronta le loro scelte, prendendo come riferimento un bilocale in diverse zone di Milano. Il signor a lo affitta, il signor b lo compra

Il signor b deve calcolare: i costi di ingresso (tasse, notaio, somma iniziale); i costi di manutenzione, ordinaria e straordinaria; la rata del mutuo. Dal punto di vista degli introiti l’analisi calcola semplicemente la rivalutazione dell’immobile sull’indice istat a 10 anni . L’ufficio studi di tecnocasa ritiene inoltre che questa rivalutazione sia inferiore alle possibilità reali, dato che il mattone si rivaluta più dell’inflazione e prende come esempio il decennio 2001-2010, quando a Milano è stata del 53%

Noi aggiungiamo che in questo decennio vi è stato un fenomeno di incremento dei prezzi e delle vendite superiore alla norma, e che soprattutto, Milano non equivale alle altre città italiane. In ogni caso, per questo studio fa riferimento solo l’indice istat. Per il signor b, se si tratta di prima casa, vi è inoltre l’agevolazione fiscale sugli interessi passivi: non è molto, ma meglio di niente

Nel caso del signor a, lo stesso capitale iniziale viene investito in btp a 10 anni. Il suo canone di locazione verrà inoltre aggiornato allo stesso indice istat. Per il signor b dopo 10 anni si calcola la differenza tra il capitale rivalutato (indice istat) dell’immobile, meno i costi. Per il signor a si prende il capitale rivalutato secondo il tasso di interesse dei btp a dieci anni, meno i costi

Prendiamo un caso concreto. Bilocale in zona semicentrale a Milano, del valore di 250mila euro. Loan to value (ossia parte del mutuo che copre il prezzo) del 60%. Rata di circa 1.600 euro al mese e canone di locazione da 900 euro al mese

Dopo 10 anni il signor a è in vantaggio finanziario di circa 15mila euro 

Ma a quel punto la situazione comincia a cambiare e dopo 15 anni il signor b passa in vantaggio

Se il mutuo è a 30 anni il vantaggio aumenta in modo progressivo e si rivela un'ottima scelta finanziaria

Quindi non ci dovrebbero essere dubbi. Ma la stessa analisi suggerisce un però: chi può avere un mutuo oggi? i criteri delle banche sono più selettivi e le condizioni lavorative e contrattuali non solo si sono modificate, ma nulla indica che invertiranno la tendenza

Per questo da tempo anche noi di idealista parliamo di un mercato immobiliare e più velocità, con grandi differenze locali, anche all'interno della stessa città, e grandi differenze di accesso al credito, la chiave delle compravendite

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