Sappiamo tutti che comprare una casa è una decisione molto importante e che c'è bisogno di rifletterci con tranquillità. Nonostante questo, gli agenti immobiliari sanno che a volte gli acquirenti possono trasformare il processo di acquisto di una casa in un vero calvario, anche se in maniera involontaria. Richiedere innumerevoli visite senza fare un'offerta, offrire un prezzo irrisorio o esigere uno sconto quando si è vicini al momento di chiudere l'operazione, sono alcuni dei modi di fare degli acquirenti che fanno disperare i venditori
Brendon desimone, agente immobiliare di san francisco (usa), ha riassunto per il portale immobiliare zillow.com 5 tipici comportamenti di acquirenti che hanno fatto disperare i venditori, che fossero i padroni di casa o professionisti immobiliari. Senza dubbio molti agenti immobiliari ricordano situazioni simili vissute da loro stessi, come quelle che avete condiviso con idealista. Ecco le 5 maniere di agire elencate da desimone
1) chiedere visite su visite alla casa senza fare un'offerta
È tipico che un potenziale acquirente visiti la casa in questione in una giornata di porte aperte o per la prima visita generale e poi chieda varie altre visite private. I venditori lo capiscono, ma ci sono anche casi frustranti in cui l'interessato arriva con un designer, un costruttore per fare ristrutturazioni, un familiare...impiegano ore per vedere la casa, addentrandosi in ogni angolo, fanno piani su dove potrebbero mettere il televisore ma non fanno nessuna offerta per la casa
A volte, aggiunge desimone, alcuni acquirenti sono arrivati al punto di andare a vedere la casa con una veggente, una persona che fa le carte o una che interpreta i numeri e che ha raccomandato al compratore di non comprare una casa perchè emana un'energia negativa o perchè il numero sulla porta non è quello appropriato
Gli agenti immobiliari capiscono che comprare casa è un grande investimento, ma alcuni fanno notare che prima di portarsi dietro professionisti di ogni genere, bisognerebbe fare un passo che lasci intendere che si è interessati alla casa e non farlo già alla seconda visita. Ricordano che prima di firmare un contratto ci sono molte opportunità di vedere la casa, ma che misurare ogni centimetro dell'immobile alla seconda visita è di solito una perdita di tempo per tutti: acquirente, venditore e agente immobiliare
2) fare offerte al ribasso incongruenti
Se una proprietà è in vendita a 400.000 euro, ci sono interessati che offrono 300.000 euro senza un motivo apparente e senza giustificare la loro offerta. Non spiegano se è perchè la casa in questione è sopravvalutata o ha qualche difetto grave, semplicemente sono persone che cercano l'affare e che a qualsiasi prezzo vogliono togliergli almeno un 20-30% senza pensare o calcolare se giá è in vendita al prezzo medio, se è la casa meno cara della zona o se ha giá diverse ristrutturazioni...
Gli agenti spiegano che offerte al ribasso incongruenti anche sono una perdita di tempo per tutti gli attori implicati, visto che al venditore non andrá giú un forte sconto senza nessuna ragione, anche se la proprieta è da tempo sul mercato. Una richiesta di sconto forte ingiustificata porta con se di solito una risposta equivalente da parte del compratore: uno sconto minimo, cosa che chiude le porte a qualsiasi negoziazione. È assolutamente lecito e raccomandabile, segnala desimone, fare offerte o chiedere sconti, ma se sono realistici, giustificati e se si fanno con rispetto
3) esigere sconti ulteriori di prezzo durante la negoziazione
Ci sono occasioni in cui gli acquirenti fanno un offerta per iniziare il processo di negoziazione sapendo che poi verranno meno alla parola data, ritirando la proposta e facendo un'offerta inferiore. Questo aggiunge stress e sfiducia tra le parti implicate, il che complica sempre l'operazione
Le offerte per iscritto o a parole devono essere mantenute, visto che la fiducia è il fattore principale nel processo di compravendita. Se durante il procedimento si scopreno alcuni problemi è normale che si rinegozia il prezzo, ma non rispettare la parola data senza motivo questo mette tensione al procedimento e di solito porta alla rottura dello stesso. Se la casa interessa e si decide di iniziare una nogoziazione, questa deve essere seria se si vuole raggiungere l'obiettivo con successo
4) richiedere troppe informazioni all'agenzia immobiliare per niente
Tutti quello che hanno comprato casa hanno inziando a curiosare su cosa c'è sul mercato, ma molti sanno che stanno sondando il terreno e che ancora passeranno uno o due anni prima che comprino. Non c'è problema e ben venga che consultino e conoscano, ma ci sono interessati di questo tipo che avanzano un mucchio di domande e richieste all'agente immobiliare per niente. Alcuno arrivano a chiedere una ricerca sui permessi di costruzione o chiedono informazioni sulla casa che non c'entrano niente con le proprie necessità
Attualemente, ci sono moltissime indagini che i compratori possono realizzare da soli e ricorrere ad un agente immobiliare ovviamente se stanno considerando seriamente un acquisto e hanno bisogno del suo aiuto. Nonostante questo, consultare i registri ufficiali, ricerche approfondite delle tasse o ricerche legali dello stato della casa sono passi che si devono fare quando si è realmente interessati a comprare e non fanno parte delle prime tappe del processo, quando si sa a priori che sono si comprerà la casa in questione. É, ancora una volta, una perdita di tempo per tutti. Questo tipo di acquirenti finiscono con l'essere etichettati come "pesanti" o "cattivic clienti", quindi gli agenti cercheranno di evitarli in futuro anche quando alla fine sono interessati davvero a comprare
5) acquirenti che cambiano costantemente d'idea sulla casa che vogliono
Tutti modifichiamo e adattiamo i nostri desideri con l'avanzare del processo di compravendita di una casa. Quello che fa disperare i venditori professionisti è l'acquirente che non smette di cambiare idea rispetto ai propri desideri nonostate giá da mesi stia cercando una casa. Prima vuole una casa in centro, poi una villetta in periferia, e più tardi, una casa in un'altra cittá, esigendo ad ogni tappa che l'agenzia immobiliare gli mostri la casa che fa per lui, giusta per i suoi "teorici" desideri. Questo fa si che si perda molto tempo e si faccia molto sforzo, visto che l'acquirente non sa realmente ció che vuole e per lui vedere case è unicamente un passatempo
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30 Commenti:
Per motivi professionali sono entrato in "contatto" con una di queste società "indipendenti" che però lavorano principalmente per le banche (talvolta anche per altre società/enti) periziando gli immobili ed offrendo consulenza varia. Bene signori, un pianto (sul piano professionale). Andiamoci piano sulla presunta valenza di queste aziende. Non voglio e non è il caso di generalizzare, però diciamo che spesso, molto spesso sono incappati in errori (incresciosi) case poco valorizzate in caso di richiesta di mutuo, le stesse molto valorizzate in caso di vendita - venditore amico e pagante (immobili ovviamente similari per città, zona/via, palazzo/anno, metratura e dotazioni, ecc. Unica differenza il piano) e di nuovo poco valorizzate nel caso rappresentino (subentrati in un secondo tempo) la possibile parte acquirente. Inoltre gli architetti/consulenti "terzi ed indipendenti" si mostravano (non in tutti i casi però) generalmente poco competenti al complesso sistema immobiliare-ingegneristico-costruttivo, forse sono troppo pignolo visto che faccio l'ingegnere da 35 anni? boh!
Condivido, ingegnere, le sue considerazione.
Va tenuto presente che mediamente, queste società, specializzate nel fornire perizie immobiliari anche per le banche, incassano mediamente 250/300 euro a pratica ma solo una minima parte viene giarata al tecnico incaricato fisicamente di redigere la perizia (70/80 euro).
E' quindi piuttosto ovvio che il tempo dedicato all'analisi della documentazione, le verifiche e la preparazione della relazione saranno piuttosto superficiali.
... posso dirvi che chiedere il cud ad un mio cliente equivarrebbe a perderlo in partenza .. Io opero in Liguria in zona turistica di alto / altissimo costo... l'esperienza e.. Un po' di conversazione .. Permettono di indirizzare il cliente verso prodotti "adeguati"...... poi un po' di "turismo" fa ' parte del gioco..
Purtroppo siamo alla frutta, il mercato non è solo bocchegiante, è con le flebbo quasi esaurite. Girono ancora persone senza un euro in tasca con la fiducia che la "sua" banca, dico la sua banca, gli darà un mutuo del 100% è tutto solo pura follia
Con la scarsa intenzione e la volontà inesistente che hanno oggi tutte le banche ; chiedere degli sconti assurdi, con il Fermo dei prezzi che continua da anni, e da incopetenti. Il cliente si deve lasciare contento, ma anche chi vende lo deve essere, almeno un pò, una volta i vecchi mediatori dicevano ( il peggior affare è quello che non si fà) forse con l'aria che tira il vero affare che fanno, in questo momento " la propietà" e quella di non vendere.
Io la penso così !
Purtroppo siamo alla frutta, il mercato non è solo bocchegiante, è con le flebbo quasi esaurite. Girono ancora persone senza un euro in tasca con la fiducia che la "sua" banca, dico la sua banca, gli darà un mutuo del 100% è tutto solo pura follia
Con la scarsa intenzione e la volontà inesistente che hanno oggi tutte le banche ; chiedere degli sconti assurdi, con il Fermo dei prezzi che continua da anni, e da incopetenti. Il cliente si deve lasciare contento, ma anche chi vende lo deve essere, almeno un pò, una volta i vecchi mediatori dicevano ( il peggior affare è quello che non si fà) forse con l'aria che tira il vero affare che fanno, in questo momento " la propietà" e quella di non vendere.
Io la penso così !
Purtroppo siamo alla frutta, il mercato non è solo bocchegiante, è con le flebbo quasi esaurite. Girono ancora persone senza un euro in tasca con la fiducia che la "sua" banca, dico la sua banca, gli darà un mutuo del 100% è tutto solo pura follia
Con la scarsa intenzione e la volontà inesistente che hanno oggi tutte le banche ; chiedere degli sconti assurdi, con il Fermo dei prezzi che continua da anni, e da incopetenti. Il cliente si deve lasciare contento, ma anche chi vende lo deve essere, almeno un pò, una volta i vecchi mediatori dicevano ( il peggior affare è quello che non si fà) forse con l'aria che tira il vero affare che fanno, in questo momento " la propietà" e quella di non vendere.
Io la penso così !
Una cosa che dovrebbe irritare gli acquirenti : la proposta di acquisto quando viene contrabbandata come "semplice prenotazione" o "offerta" o "che serve a bloccare l'affare" senza produrre prima della firma tutta la documentazione utile per decidere ( la proposta di acquisto firmata per accettazione si onverte in contratto concluso )
Da aduc
La proposta d'acquisto
Anche se non direttamente influenzata dalla normativa sulle clausole vessatorie, crediamo sia il caso di esaminarla.
Alcuni compratori ritengono che
- L'impegno di acquisto non sia vincolante
- L'atto stipulato con l'agenzia sia sottoposto alla disciplina delle clausole vessatorie.
Cio' e' errato.
La proposta irrevocabile d'acquisto e' un vero e proprio contratto, impegnativo e tale da comportare la nascita del diritto alla provvigione da parte del mediatore, anche nel caso di eventuale recesso del promesso compratore.
Quindi, prima di stipulare la proposta, occorrera' aver effettuato tutti i controlli necessari a stabilire l'opportunita' dell'acquisto.
Se non si e' potuto controllare, Sara' bene non apporre la firma; a meno che -controparte e agenzia- non accettino l'aggiunta di specifiche clausole sulla sospensione (o risoluzione, secondo il caso), indicando che la proposta Sara' subordinata all'accertamento di specifiche caratteristiche dell'immobile, che non e' stato possibile verificare in anticipo (in questo caso Sara' bene richiedere al venditore di mettere a disposizione anche i mezzi per questi accertamenti).
Inoltre, cio' che si chiede di stipulare con la proposta di acquisto, e' un contratto tra due privati; percio' non ci sono i presupposti di una disparita' tra le parti, e, quindi, non si possono applicare le norme sulle clausole vessatorie.
Gli acquirenti fanno tutte le domande che si devono fare prima di tirare fuori i soldi!!!
Se i venditori, agenti o propritari, fornissero le planimetrie ed una scheda con tutti i dati tipo classe, reddito, anno di costruzione ecc gli acquirenti farebbero molte meno domande.
Inoltre alla domada: quanti metri calpestabili è l'immobile? uno non riceve mai una risposta, tutti bleffano, quindi facciamole pure queste domande. In più si prendono ben guardia di dare consigli sensati al potenziale acquirente; in genere cercano il pesce, ma non è sempre il primo aprile.
Un esempio: un agente ha da vendere due box nello stesso stabile del valore di 25.000 euro cadauno; uno lo mette in vendita a 30.000 e l'altro lo dà ad un amico compiacente che lo mette in vendita a 35.000; il potenziale acqirente telefona e va a vedere tutti e due i box e alla fine compra quello che vende direttamente l'agenzia spuntando magari unio sconto di 1000 euro e pagandolo 29.000 e pensando anche di essere stato fortunato visto che l'altro lo vendono a 35000; di fatto lo ha pagato 4.000 euro in più del suo valore.
Ciao a tutti
Gli acquirenti fanno tutte le domande che si devono fare prima di tirare fuori i soldi!!!
Se i venditori, agenti o propritari, fornissero le planimetrie ed una scheda con tutti i dati tipo classe, reddito, anno di costruzione ecc gli acquirenti farebbero molte meno domande.
Inoltre alla domada: quanti metri calpestabili è l'immobile? uno non riceve mai una risposta, tutti bleffano, quindi facciamole pure queste domande. In più si prendono ben guardia di dare consigli sensati al potenziale acquirente; in genere cercano il pesce, ma non è sempre il primo aprile.
Un esempio: un agente ha da vendere due box nello stesso stabile del valore di 25.000 euro cadauno; uno lo mette in vendita a 30.000 e l'altro lo dà ad un amico compiacente che lo mette in vendita a 35.000; il potenziale acqirente telefona e va a vedere tutti e due i box e alla fine compra quello che vende direttamente l'agenzia spuntando magari unio sconto di 1000 euro e pagandolo 29.000 e pensando anche di essere stato fortunato visto che l'altro lo vendono a 35000; di fatto lo ha pagato 4.000 euro in più del suo valore.
Ciao a tutti
Le 5 cose che un mediatore immobiliare deve fare:
1. Essere sempre educato, aperto e disponibile, al contempo riservato e poco impiccione (senza domande sulla provenienza a causa della pronuncia ect...) soprattutto ricordarsi che chi lo contatta può almeno permettersi di pensare a una casa, mentre di lui si sa poco, il più delle volte lavora (se va bene) a provvigione, non essendo nè un proprietario nè tantomeno un acquirente. In parole povere: meno arie
2. Chiarire con scrupolo ogni particolare, evidenziare eventuali pecche, punti di forza e di debolezza dell'immobile in questione per telefono. Senza riservare sorprese in occasione delle visite in loco
3. In caso di mancato accordo, dare sempre e comunque una risposta al potenziale cliente
4. Non svilire le possibilità di acquisto del cliente sottolineando: "con quella cifra non si può pretendere"!
5. Leggere qualche buon libro, un utile antodoto contro la mentalità plutocratica da "cafone". La cultura aiuta a moderare le spinte inconsce di due gemelle siamesi terribili e sempre in agguato: presunzione e ignoranza
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