Metri quadri d'autore

Mentre gli effetti economici attesi dalla manovra del governo monti rischiano di volatilizzarsi a causa delle speculazione e degli spread impazziti, prima ancora che i cittadini riescano a ultimare i conti per capire quale sarà l'effettivo impatto sul proprio bilancio familiare, abbiamo appreso le prime notizie riguardo la cosiddetta "fase 2". Il nostro esperto massimiliano podestà  fa il punto della situazione sulle nuove regole per il settore immobiliare

Tra le riforme annunciate, quella del catasto è, senza ombra di dubbio, una delle più urgenti per tentare di adeguare un sistema drammaticamente arretrato com'è quello italiano

Si vocifera di:
- Passaggio dai vani catastali ai metri quadrati come unità di misura delle superfici di proprietà
- Adeguamento delle rendite catastali ai valori di mercato

È opportuno ricordare che il sistema attualmente in uso dovrebbe servire unicamente a scopi fiscali, per stabilire la base imponibile sulla quale calcolare le imposte all'acquisto, oltre a quelle sul possesso dei beni immobili (ici o imu che sia)

La riforma che il nostro governo ha in pectore non è altro che la logica prosecuzione di quanto il legislatore ha avviato da diversi anni partendo dalla la c.d. Legge bersani (d.lgs 223 del 04/07/2006), che ha finalmente eliminato la doppia convenienza a dichiarare negli atti di trasferimento di proprietà importi di poco superiori a quelli catastali. Le imposte ora si conteggiano sul valore catastale, a patto di dichiarare in atto pubblico il valore realmente pagato, che il notaio deve documentare dettagliatamente

A seguire il d.lgs 78 del 13/05/2010 che ha introdotto l'obbligo per i notai di verificare le corrette intestazioni catastali, al venditore di dichiarare la conformità della planimetria allo stato di fatto (e, nella prassi, all'acquirente di confermarlo con la sottoscrizione dell'atto)

La maggior parte dei notai dunque stanno optando per l'allegazione delle suddette planimetrie catastali che vengono sottoscritte per conformità ed accettazione dalle parti

Infine il d.lgs 28 del 03/03/2011 ha previsto l'obbligo, a partire dal 01 gennaio 2012, di indicare la classe energetica degli immobili negli annunci di vendita. Già in precedenza era stato sancito il dovere, in capo ai venditori, di produrre detto certificato entro o contestualmente agli atti di trasferimento di proprietà (d.lgs 192/2005)

Essendo la planimetria catastale uno dei documenti necessari al professionista per poter redigere la certificazione energetica, riteniamo che un aggiornamento delle planimetrie fosse tra i risultati auspicati da queste ultime norme

Attraverso le planimetrie aggiornate, si potranno agevolmente evincere i metri quadrati, che andrebbero a sostituire i vani nelle schede catastali (c.d. Visure)

Non dovrebbe essere particolarmente complesso per lo stato, incrociare poi i dati dell'agenzia del territorio con quelli dell'agenzia delle entrate, aggiornando rapidamente le rendite in base ai dati emersi dalle compravendite degli ultimi 6 anni

Si parla inoltre di tavoli di consultazione con proprietari, professionisti e comuni

Ci permettiamo umilmente di esprimere la nostra curiosità:

- Quale sarà il criterio adottato per stabilire la metratura catastale?
Sarà quella calpestabile netta oppure quella lorda (commerciale)?
Nel secondo caso, quali saranno i coefficienti di calcolo attribuiti ai vari ambienti interni ed esterni, pensiamo ad esempio a balconi, terrazzi, giardini, sale hobby, soffitte, eccetera?

- Come verranno decisi e successivamente adeguati i valori "di mercato", sapendo che il valore di un immobile corrisponde alla cifra alla quale qualcuno è disposto ad acquistarlo ed ha dunque in sé una componente soggettiva e che non si tratta di azioni o titoli di stato che subiscono variazioni a breve termine

Restiamo in trepidante attesa dei dettagli, consapevoli che si presenta la succulenta opportunità di modernizzare il catasto, con notevoli benefici per tutti, insieme al rischio di aumentare ulteriormente la pressione fiscale su un mercato già depresso con conseguenze difficilmente prevedibili