Prezzi delle case fermi: il mercato immobiliare alla prova repricing nel 2012

Sto cercando di vendere una casa in centro storico e non in una grande città, a riferimento di quanto mi avete scritto a meno di 1.000.000 euro al mq, capisco e so benissimo la crisi e la manovra che ci obbligano a sacrifici più grandi, ma a meno di di tale cifra? Non posso regalare letteralmente casa e terra al primo venuto, tutto questo non l'ho avuto con una botta di fortuna , ma con tanti sacrifici, rinunce e tanto tanto lavoro.
Saluto cordialmente tutto lo Staff di idealista, sempre puntuale, preciso e vi ringrazio molto per il vostro impegno, siete sempre stati tanto gentili con me. Grazie e a presto, nicoletta.

Vi espongo una teoria che mi piacerebbe condividere con chi ha qualcosa da dire (quindi per cortesia faccio ameno di risposte dai capi popolo delle due fazioni).

Ho sempre pensato che un il valore di un immobile non possa prescindere dalla rendita che e' in grado di produrre se viene affittato, rendita che deve essere intorno al 5%.

Cio' significa che un appartamento che rende 5.000 euro di affitti annui non puo' costare piu' di 100.000 euro.
Questa e' una valutazione che tiene conto di parametri razionali.

Le case pero', sono prodotti come tanti altri e non sempre l' acquisto di una casa ha motivazioni solo razionali.
Ci sono molte motivazioni irrazionali che possono fare aumentare il prezzo che si e' disposti a pagare.
Es. Voglio solo una casa d'epoca- voglio solo una casa con terrazzo- voglio abitare solo in questa zona di moda - etc.
Le persone che ragionano in questo modo sono stupide? forse, ma non sono le sole.

Prendiamo il mercato delle auto. Il gruppo wolkswagen produce tra gli altri i marchi audi e skoda. Sempre piu' spesso, per econimie di scala, questi due marchi hanno in comune le parti fondamentali (motore, cambio, pianale, etc.) ed anche le finiture sono sempre piu' simili. Nell' utilizzo pratico poi, non c'e' davvero alcuna differenza.
Eppure c'e' chi e' disposto a spendere il 30% in piu' pur di guidare un' auto con il marchio audi.

Per le case e' esattamente lo stesso e l' andamento del mercato degli ultimi tre/quattro anni lo dimostra.
Le case per le persone "razionali" stanno lentamente scendendo di prezzo per raggiungere la soglia razionale che tiene conto della rendita ottenibile.
Le case per le persone "irrazionali" (e ricche) non diminuiscono di prezzo e spesso aumentano ancora.

Il principio e' identico. In entrambi i mercati ci sono vari tipi di prodotti, vari tipi di acquirenti con diverse esigenze e diverse possibilita' di spesa, necessita' razionali ed irrazionali da soddisfare, diversa disponibilita' a spendere per soddisfare queste necessita'.

Cosa ne pensate?

Dopo un anno dalla mia previsione vedo che stà succedendo esattamente quello che mi aspettavo e come prevedevo si stà assistendo ad una concentrazione di spostamento degli investimente sempre più indirizzati verso i centri e le zone di pregio con la crisi e la caduta dei valori in tutte le zone limitrofe.
Se continua così presto assisteremo all'esplosione del nucleo....i prezzi e gli investimenti si stringono sempre più ma la bolla che si stà creando con ulteriore distacco abissale dei prezzi tra queste "surreali" realtà e di quelle di periferia non può essere alimentata ancora per molto...si tratta di una illusione che lascierà deluso e credo molto chi ad oggi crede che il miglior investimento sia la zona di pregio perchè mai perderà di valore.

Semplifichiamo...la casa è composta da 3 valori:
A) valore dell'area - b) costo e oneri di costruzione c) vetustà

B) e c) sono valori fissi che non possono per natura dipendere dall'andamento della domanda e offerta in quanto valori certi (ovviamente possono esserci eccezioni ma non possono essere presi come regola) a fare la differenza è invece a) l'unico valore variabile che determina la diferenza di prezzi tra le verie zone

Nei grandi centri e nelle zone di pregio oggi i valori sono così divisi
A) 400 b) 150 c) (varia tra 0 e - 70 essendo in realtà un deprezzamento)

Nelle priferie e piccoli centri invece
A) 30 b) 150 c) (varia tra 0 e - 70 essendo in realtà un deprezzamento)

Ora se manteniamo valido che b) e c) non possono variare....dove è possibile il verificarsi grosse perdite di valore? in a) 400 o in a) 30 ??

Se riflettiamo un attimo il rendimento degli immobili in realtà oggi potrebbe essere visto e comparato ai titoli di stato....è vero che nei centri i prezzi tengono ma perchè a) che oggi è 400 potrebbe domani diventare 100 con una perdita di 300...questo rischio non c'è invece nella periferia dove si è già assistito ad una riduzione di a) che se è vero che potrebbe arrivare anche a 0 la perdita complessiva sarebbe di 30...il rendimento ora è in negativo ma almeno il rischio di una forte perdita è basso.

Insomma servirebbe una sorta di spread anche per gli immobili, oggi Roma ma anche Milano, Torino, Genova, Napoli ecc.. Hanno a mio avviso uno spread che supera i 600 punti abbondantemente e quindi mantiene un rendimento altro (in raltà è 0 ma nella visione complessiva dell'attuale mercato è un risultato che sembra quasi miracoloso) mentre i piccoli centri e le periferie hanno un spread molto basso ..diciamo 100 (qui il rendimento è quindi molto basso..in realtà è in perdità ma si arriverà a dun punto in cui il prezzo non potrà più scendere con a)=0.

Tutto questo pazzoide ragionamento per dire cosa?? hehe ...siamo prorpio sicuri che investire in titoli con uno spread a 600 sia ad oggi la scielta migliore? quanto manca al default??

Grazie per l'attenzione ....ora potete offendermi come meglio credete ( ^^, )