Secondo quanto indica l'agenzia del territorio a fronte di una drastica diminuzione delle compravendite i valori immobiliari restano sostanzialmente stabili. Ma le medie statistiche non sempre sono la fotografia esatta della realtà, come ci insegna la vecchia storia del pollo di trilussa. Il nostro collaboratore massimiliano podestà di realpodestate ci spiega perché i dati ufficiali sul mercato immobiliare lasciano molto a desiderare
La casa del pollo di trilussa
Ogni semestre, in corrispondenza della diffusione dei dati ufficiali dell'agenzia del territorio riguardo i prezzi degli immobili, mi dedico ad esaminare con molta attenzione quelli della città dove opero maggiormente come agente immobiliare: Roma
Da anni infatti aggiorno un file nel quale, zona per zona, conservo lo storico dei prezzi.
È uno strumento utile nel lavoro e mi permette rapidamente di controllare l'andamento delle varie realtà cittadine, essendo quello dell'urbe un territorio smisurato, comparabile (per volumi ed estensione) a quello di alcune regioni
Questa volta evidentemente mi sono attardato troppo e, probabilmente, pensare troppo fa male alla testa; ero perplesso nel notare che, a dispetto dell'esperienza personale e di tanti colleghi sul territorio, i prezzi continuavano ad apparirmi sostanzialmente stabili
Fatto sta che ho provato a metter giù un po' di numeri ed il risultato ha fatto sorgere interrogativi inquietanti che voglio condividere con voi, sperando che possano trovare risposta
Superfici
Il primo riguarda il parametro di prezzatura degli immobili: il fantomatico metro quadrato
Sfido chiunque ad aver visto un atto di compravendita che riporti la metratura esatta della proprietà, raramente qualche nuova visura catastale indica la superficie invece dei vani
Mi domando dunque, forse ingenuamente, come si possono esprimere valori tanto precisi, alla cinquantina di euro per metro quadrato, mancando un riferimento affidabile riguardo le superfici compravendute?
Fonti dei dati
Come già scritto in precedenza, le fonti di rilevamento dei dati che l'agenzia del territorio utilizza per il suo report semestrale sono diverse ma, per quel che qui interessa, soltanto il 38,3% dei dati derivano da atti di compravendita e sono dunque reali. Il resto proviene da annunci, interviste agli agenti immobiliari, esperienze dirette eccetera
Orbene, non potendo esaminare tutti gli atti di compravendita, l'agenzia pone degli scaglioni e, per i comuni nei quali ci siano stati più di 5.000 atti, ne vengono presi in esame soltanto un 3% - 5%
Nel caso di Roma, gli atti riportati dalla stessa agenzia del territorio sono stati 6.086 nel primo trimestre e 7.201 nel secondo, per un totale semestrale di 13.287. Esaminarne il 5% (per considerare ovviamente la percentuale maggiore) significa dunque analizzare appena 665 atti
Vale a dire che, per un territorio vasto e complesso come quello romano, diviso dallo stesso osservatorio in ben 319 microzone per le quali viene semestralmente diffuso l'andamento dei prezzi nelle varie tipologie (abitazioni, pertinenze), si esaminano, Nella migliore delle ipotesi, 2 atti per ogni zona
Sempre che, come direbbe trilussa, non salti fuori che in qualche zona se ne sono esaminati 4 ed in qualche altra nessuno...
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59 Commenti:
Possiamo pubblicare tutte le statistiche che vogliamo. Chi non ha necessità di vendere non abbasserà mai il prezzo. Purtroppo questa condizione di fatto sta ingessando il mercato immobiliare con tutte le sue tragiche conseguenze occupazionali che ben conosciamo. Arrivati a questo punto e vista la drammatica crisi economica il governo dovrebbe prendere delle decisioni precise come l'aumento dell'imu, da rendere proporzionale in base al numero di case che si possiedono e il riordino delle rendite catastali in base ai mq e valori di mercato. Come diceva una canzone " tutto il resto è noia noia noiaaaaaaaa"
... l'aumento dell'imu, da rendere proporzionale in base al numero di case ..
Condivido. Non capisco perchè io debba pagare delle salatissime e progressive tasse dul reddito che produco mentre questa progressività non si applichi al numero degli immobili posseduti, che è un indicatore mooooolto più attendibile del 730.
Ma credo che ci arriveremo, prima o poi anche i professori comprenderanno questa semplice nozione di civiltà.
Attendere prego ....
Massimiliano ciao.
Vorrei sapere: tu il tuo data base personale lo aggiorni con prezzi del compravenduto reale?
Poi vorrei anche sapere se per quanto concerne i metri quadri operi con superficie calpestabile o commerciale e se adotti i parametri del catasto o altri per tale valutazione.
Grazie
Ale
Ciao ale,
Il database lo aggiorno con i dati forniti dall'agenzia del territorio, ecco perchè mi è sorto questo dubbio!
Sarebbe impossibile per una singola agenzia avere esperienze dirette di transazioni in ogni singola zona.
Solitamente, nelle valutazioni, si considera il metro quadrato commerciale (che corrisponde poi a quello catastale con l'aggiunta delle pertinenze in percentuale diversa).
Grazie a te
Non servirà l'imu per obbligare a ridurre i prezzi delle case, ci penserà la mancanza di lavoro e quindi di reddito che è peggio, alla fine ci sarà un sacco di gente (quella meno abbiente come al solito) che si ritroverà a dover svendere per tirare avanti... questa è l'Italia di monti, un popolo lanciato verso l'indigenza come un treno, altro che luce in fondo al tunnel... ci stiamo infilandoci a 350 spread all'ora!
Ieri telefonata di un ai, ottimo immobile nuovo classe B di 80mq + 80mq di mansarda, prezzo a cui lo avevo visto 220k + box, prezzo nuovo 190 con box, calo effettivo sulla richiesta 20%.
Dopo una breve chiacchierata mi ha detto che ci si puo' provare a 180k.
Appena ho messo giu' il telefono, mi chiama altro ai, 3 locali 110mq, 2 bagni con box completamente ristrutturato ultimo piano con ascensore 150k, 6 mesi stessa via, palazzina piu' vecchia e meno decorosa 1° Piano parzialmente ristrutturato 80mq con box chiedevano 160K.
Ma di cosa parlate mattonari, i prezzi non stanno calando, stanno proprio crollando.
Mettete da parte i vostri sogni di gloria e guardate in faccia la realtà.
Ag.territorio ... istat ... statistiche ... la media del pollo di trilussa è sempre valida. Si continuano a vendere alcuni immobili ad un prezzo impensabile - ne ho venduto uno a monteverde in due gg ad un prezzo che consideravo "caro" !!! - alti immobili non li vuole nessuno - un ufficio in prati n. 4 telefonate in 9 mesi ... questo è il segno della crisi. Visto che sull'immobile in prati non ho pubblicato il prezzo, le telefonate non arrivano per altri motivi. Quello è un ufficio pertanto, dovrebbero arrivare contatti solo da professionisti (per farci lo studio) e da investitori (che lo mettono a reddito) ... visto che l'economia va in galleria a 350 all'ora contro un treno, nessuno è interessato ! le abitazioni (se di qualità) si continuano a vendere.
Le abitazioni (se di qualità) si continuano a vendere. Probabilmente quelle di qualità le hai tutte te o probabilmente hai avuto una botta di culo e la casa l'ha comprata la figlia per stare vicino alla madre, disposta a farsi deflorare in cambio della vicinanza ai genitori.
La differenza fondamentale è che il numero di potenziali acquirenti si è dimezzato. Sono quei pochi che hanno i soldi pronti in banca, quei pochi a cui ancora concedono un mutuo, quei pochi che hanno il coraggio di caricarsi le spalle di debiti pur non sapendo se il mese prossimo avranno ancora un lavoro). Il telefono suona solo per appartamenti in zone decenti, in condizioni decenti e con prezzi molto ragionevoli. Poi, agli appuntamenti, la gente è diventata molto più esigente e selettiva e quindi per decidere di comprare deve essere convinta al 101%, altrimenti lascia perdere.
Il problema è che i proprietari ancora non sono scesi con i piedi per terra accettando di adeguare il prezzo al momento economico (spesso sarebbe sufficiente un dieci/quindici per cento per vendere in un paio di settimane) e continuano a fare ragionamenti che non stanno né in cielo ne in terra per giustificare un prezzo ingiustificabile.
Sono quelli che ti dicono che gli devi trovare "l'amatore" quando vendono un normalissimo trilocale in un normalissimo stabile civile ad un piano intermedio, e pretendono di spacciartelo per un 100 mq quando i mq calpestabili sono 80. E se li contraddici ti dicono che si vende a corpo. È come se pretendessi di vendere una golf ad un amatore. La golf è una macchina comune che segue le normali quotazioni di mercato. L'amatore compra una giulietta spider del 1960 perfettamente restaurata.
Questo è il motivo per cui questo mestiere, che non mi è mai piaciuto particolarmente, sta diventando una colossale rottura di palle e temo lo sarà ancora di più finché l'assestamento non sarà completo e si saranno creati nuovi equilibri più sostenibili.
Sono quelli che ti dicono che gli devi trovare "l'amatore" quando vendono un normalissimo trilocale in un normalissimo stabile civile ad un piano intermedio, e pretendono di spacciartelo per un 100 mq quando i mq calpestabili sono 80. E se li contraddici ti dicono che si vende a corpo. È come se pretendessi di vendere una golf ad un amatore. La golf è una macchina comune che segue le normali quotazioni di mercato. L'amatore compra una giulietta spider del 1960 perfettamente restaurata. Per questo che i mattonari vanno derisi, insultati, denigrati, soggiogati, ripudiati, imboniti e umiliati. La maggior parte è gente che non ragiona e come tale va trattata.
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