I prezzi delle case? sono come il pollo di trilussa

Secondo quanto indica l'agenzia del territorio a fronte di una drastica diminuzione delle compravendite i valori immobiliari restano sostanzialmente stabili.  Ma le medie statistiche non sempre sono la fotografia esatta della realtà, come ci insegna la vecchia storia del pollo di trilussa. Il nostro collaboratore massimiliano podestà di realpodestate ci spiega perché i dati ufficiali sul mercato immobiliare lasciano molto a desiderare

La casa del pollo di trilussa

Ogni semestre, in corrispondenza della diffusione dei dati ufficiali dell'agenzia del territorio riguardo i prezzi degli immobili, mi dedico ad esaminare con molta attenzione quelli della città dove opero maggiormente come agente immobiliare: Roma

Da anni infatti aggiorno un file nel quale, zona per zona, conservo lo storico dei prezzi.
È uno strumento utile nel lavoro e mi permette rapidamente di controllare l'andamento delle varie realtà cittadine, essendo quello dell'urbe un territorio smisurato, comparabile (per volumi ed estensione) a quello di alcune regioni

Questa volta evidentemente mi sono attardato troppo e, probabilmente, pensare troppo fa male alla testa; ero perplesso nel notare che, a dispetto dell'esperienza personale e di tanti colleghi sul territorio, i prezzi continuavano ad apparirmi sostanzialmente stabili

Fatto sta che ho provato a metter giù un po' di numeri ed il risultato ha fatto sorgere interrogativi inquietanti che voglio condividere con voi, sperando che possano trovare risposta

Superfici

Il primo riguarda il parametro di prezzatura degli immobili: il fantomatico metro quadrato

Sfido chiunque ad aver visto un atto di compravendita che riporti la metratura esatta della proprietà, raramente qualche nuova visura catastale indica la superficie invece dei vani

Mi domando dunque, forse ingenuamente, come si possono esprimere valori tanto precisi, alla cinquantina di euro per metro quadrato, mancando un riferimento affidabile riguardo le superfici compravendute?

Fonti dei dati

Come già scritto in precedenza, le fonti di rilevamento dei dati che l'agenzia del territorio utilizza per il suo report semestrale sono diverse ma, per quel che qui interessa, soltanto il 38,3% dei dati derivano da atti di compravendita e sono dunque reali. Il resto proviene da annunci, interviste agli agenti immobiliari, esperienze dirette eccetera

Orbene, non potendo esaminare tutti gli atti di compravendita, l'agenzia pone degli scaglioni e, per i comuni nei quali ci siano stati più di 5.000 atti, ne vengono presi in esame soltanto un 3% - 5%

Nel caso di Roma, gli atti riportati dalla stessa agenzia del territorio sono stati 6.086 nel primo trimestre e 7.201 nel secondo, per un totale semestrale di 13.287. Esaminarne il 5% (per considerare ovviamente la percentuale maggiore) significa dunque analizzare appena 665 atti

Vale a dire che, per un territorio vasto e complesso come quello romano, diviso dallo stesso osservatorio in ben 319 microzone per le quali viene semestralmente diffuso l'andamento dei prezzi nelle varie tipologie (abitazioni, pertinenze), si esaminano, Nella migliore delle ipotesi, 2 atti per ogni zona

Sempre che, come direbbe trilussa, non salti fuori che in qualche zona se ne sono esaminati 4 ed in qualche altra nessuno...