È a rischio. Se c'è di mezzo un'agenzia, questa avrebbe dovuto consigliarle di inserire la clausola: se non lo ha fatto, mi spiace dirlo, lei è di fronte ad un agente immobiliare poco serio. Se non c'è agenzia, cerchi di capire se il venditore è disposto a restituirle la caparra di fronte ad un diniego da parte della banca, ma sappia che non è tenuto formalmente a concederlo. Auguri e speri che tutto vada bene.
Non sono d'accordo con #2, il collega sarebbe stato (e magari lo è stato) scorretto se non avesse spiegato al cliente a cosa andava incontro.
Inserire una clausola sospensiva sul mutuo equivale a non dare nessuna tutela, e sottolineo nessuna, al venditore che lui stia levando l'immobile dal mercato per una buona ragione.
Un pò come se al compratore si dicesse, ok, accetto la proposta con la clausola sopensiva ma se nel frattempo viene qualcun altro che offre condizioni migliori o una maggiore sicurezza mi ritengo libero di venderglielo e di sganciarmi da questa proposta.
Ergo, per quanto mi riguarda e salvo casi particolarissimi, prima ti accerti dei requisiti, e poi sottoscrivi la proposta.
Facciamo un pò di chiarezza alle varie questioni sollevate. 1) un agente immobiliare preparato avrebbe dovuto inserire condizione sospensiva legata al buon esito del mutuo: in caso di diniego da parte dell'istituto di credito il preliminare (tale è una proposta accettata) non produrrebbe più alcun effetto e il promissario acquirente avrebbe recuperato la somma versata a titolo di caparra confirmatoria. 2) la condizione sospensiva (evento futuro e incerto) riguarda esclusivamente l'ottenimento o meno del finanziamento, ergo il venditore non sarebbe affatto libero di vendere l'immobile ad un terzo 3) l'agente immobiliare ha maturato il diritto alla provvigione, essendosi costituito, con l'accettazione della proposta di acquisto, un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto.
È vero che la clausola sospensiva riguarda solo l'ottenimento del mutuo, ma al cliente, se si vuole tirare indietro, basta pochissimo per mettersi nella condizione di non poter prendere il mutuo. In particolare se fa tutto per conto proprio o comunque senza l'intervento dell'a.i. Che può in qualche modo tenere d'occhio la pratica, di fatto diventa una proposta di acquisto che vincola solo il venditore.
Non vedo proprio dove stia il problema: il venditore è liberissimo di accettare o meno la proposta subordinata all'ottenimento del mutuo, nessuno lo obbliga. Se ritiene che vale la pena tentare la sottoscrive e toglie dal mercato l'immobile per un tot di tempo. Se ritiene che domattina arriva un altro cliente col cash in mano, non la sottoscrive. È così semplice! se poi vuole dire che l'importante è che il venditore trovi un pollo da spennare trattenendosi la caparra e l'agente immobiliare pretenda le provvigioni solo per aver messo in contatto proponente e venditore, allora lo dica apertamente. E di agenti immobiliari che si comportano così ce ne sono in giro parecchi.....
Perfettamente d'accordo. Io contesto il fatto che non mettere una clausola sospensiva (e attenzione, do per scontato che comunque le provvigioni in questo caso siano legate alla effettiva conclusione dell'affare) prefigurasse una qualche scorrettezza. Personalmente, e sempre rimanendo le provvigioni legate alla stipula e non alla proposta, lo evito perchè la ritengo una condizione troppo sbilanciata nei confronti dell'acquirente, e sono il primo ad informare sugli impegni presi ed a dire, se hai dubbi, lascia perdere, torna dopo che te li sei chiariti con la banca.
E qui dovremmo cominciare a parlare della trasparenza e correttezza delle banche, ma è un altro capitolo.
L'A.I. Corretto (non uso il termine "serio", troppo generico e soggetto a valutazioni personali: o si è nella legge o si è contro legge! tutto qui! semplice!) prima di sottoporre la proposta di acquisto alla venditrice, di norma si accerta della effettiva capacità economica dell'acquirente. Se non lo fa, espone il venditore a condizioni troppo vincolanti (ritiro dal mercato di un bene) e - per se stesso - perde tempo inutilmente. Attenzione: se la ricerca di finanziamento è eseguita autonomamente dall'acquirente e lui conferma la disponibilità della sua banca a finanziarlo, e poi per enne motivi ciò non avviene ... ritengo legittimo che l'a.i. Chieda ed ottenga la provvigione perchè è l'acquirente che gli ha fornito informazioni errate. Diversamente se la ricerca di finanziamento è effettuata dall'a.i. (O meglio l'assistenza alla ricerca perchè oggi con la riforma dei mediatori creditizi per lui ciò è illegale!) nulla gli dovrebbe spettare di provvigione: è conscio della possibilità di non ottenere il finanziamento. Al di la di tutto ciò, però, solecito la vostra riflessione sulla vera emergenza che colpisce il comparto immobiliare: manca da parte delle bance - tutte! private o pubbliche! - la disponibilità a concedere finanziamenti anche clienti affidabili.
Mi scusi Giorgio, ma il suo ragionamento non ha capo nè coda. Come fa la.i. Ad accertarsi della effettiva capacità economica dell'acquirente quando la questione verte proprio sulla clausola "salvo approvazione mutuo"? perchè è di questo che stiamo parlando. E cosa cambia se la banca è quella del cliente o quella con cui lei "lo assiste nella ricerca"? le probabilità che la banca dica di no esistono comunque. Cosa la legittima dal chiedere le provvigioni nel caso in cui il cliente ha la sua banca anzichè utilizzare quella "suggerita". Vedo comunque solo logica opportunistica, nient'altro. E ribadisco: se l'a.i. È corretto- visto che le piace di più rispetto a serio- prende le provvigioni a rogito avvenuto. Punto.
Ragazzi, sono in trattativa con un costruttore e prima di firmare compromesso ho anticipato di volermi avvalere della clausola "salvo mutuo". Lui mi ha risposto che "non si comprano così le case" e mi ha anche detto "se hai dubbi sul riuscire o meno ad avere un mutuo allora fai tutto e poi vieni, sempre se la casa ancora c'è". Ora, premesso che sono assolutamente certo di riuscire ad avere un mutuo data la mia condizione stipendiale ed il mio rapporto di lavoro a tempo indeterminato con un'amministrazione statale, ma vi sembra corretto o cmq bilanciato che io versi su un affare da 145k euro addirittura 30 k d caparra e poi cerchi di avere un mutuo??? E se la banca magari trova una irregolarità nel progetto e mi concede molto meno di quello che ambivo ad ottenere e non abbia poi tutti i soldi? Cioè il costruttore non può fidarsi che io ottenga il mutuo mentre io devo fidarmi che è tutto ok l immobile.
10 Risposte:
È a rischio. Se c'è di mezzo un'agenzia, questa avrebbe dovuto consigliarle di inserire la clausola: se non lo ha fatto, mi spiace dirlo, lei è di fronte ad un agente immobiliare poco serio. Se non c'è agenzia, cerchi di capire se il venditore è disposto a restituirle la caparra di fronte ad un diniego da parte della banca, ma sappia che non è tenuto formalmente a concederlo. Auguri e speri che tutto vada bene.
Non sono d'accordo con #2, il collega sarebbe stato (e magari lo è stato) scorretto se non avesse spiegato al cliente a cosa andava incontro.
Inserire una clausola sospensiva sul mutuo equivale a non dare nessuna tutela, e sottolineo nessuna, al venditore che lui stia levando l'immobile dal mercato per una buona ragione.
Un pò come se al compratore si dicesse, ok, accetto la proposta con la clausola sopensiva ma se nel frattempo viene qualcun altro che offre condizioni migliori o una maggiore sicurezza mi ritengo libero di venderglielo e di sganciarmi da questa proposta.
Ergo, per quanto mi riguarda e salvo casi particolarissimi, prima ti accerti dei requisiti, e poi sottoscrivi la proposta.
Facciamo un pò di chiarezza alle varie questioni sollevate.
1) un agente immobiliare preparato avrebbe dovuto inserire condizione sospensiva legata al buon esito del mutuo: in caso di diniego da parte dell'istituto di credito il preliminare (tale è una proposta accettata) non produrrebbe più alcun effetto e il promissario acquirente avrebbe recuperato la somma versata a titolo di caparra confirmatoria.
2) la condizione sospensiva (evento futuro e incerto) riguarda esclusivamente l'ottenimento o meno del finanziamento, ergo il venditore non sarebbe affatto libero di vendere l'immobile ad un terzo
3) l'agente immobiliare ha maturato il diritto alla provvigione, essendosi costituito, con l'accettazione della proposta di acquisto, un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'adempimento del contratto.
È vero che la clausola sospensiva riguarda solo l'ottenimento del mutuo, ma al cliente, se si vuole tirare indietro, basta pochissimo per mettersi nella condizione di non poter prendere il mutuo.
In particolare se fa tutto per conto proprio o comunque senza l'intervento dell'a.i. Che può in qualche modo tenere d'occhio la pratica, di fatto diventa una proposta di acquisto che vincola solo il venditore.
Non vedo proprio dove stia il problema: il venditore è liberissimo di accettare o meno la proposta subordinata all'ottenimento del mutuo, nessuno lo obbliga. Se ritiene che vale la pena tentare la sottoscrive e toglie dal mercato l'immobile per un tot di tempo. Se ritiene che domattina arriva un altro cliente col cash in mano, non la sottoscrive. È così semplice! se poi vuole dire che l'importante è che il venditore trovi un pollo da spennare trattenendosi la caparra e l'agente immobiliare pretenda le provvigioni solo per aver messo in contatto proponente e venditore, allora lo dica apertamente. E di agenti immobiliari che si comportano così ce ne sono in giro parecchi.....
Perfettamente d'accordo.
Io contesto il fatto che non mettere una clausola sospensiva (e attenzione, do per scontato che comunque le provvigioni in questo caso siano legate alla effettiva conclusione dell'affare) prefigurasse una qualche scorrettezza.
Personalmente, e sempre rimanendo le provvigioni legate alla stipula e non alla proposta, lo evito perchè la ritengo una condizione troppo sbilanciata nei confronti dell'acquirente, e sono il primo ad informare sugli impegni presi ed a dire, se hai dubbi, lascia perdere, torna dopo che te li sei chiariti con la banca.
E qui dovremmo cominciare a parlare della trasparenza e correttezza delle banche, ma è un altro capitolo.
L'A.I. Corretto (non uso il termine "serio", troppo generico e soggetto a valutazioni personali: o si è nella legge o si è contro legge! tutto qui! semplice!) prima di sottoporre la proposta di acquisto alla venditrice, di norma si accerta della effettiva capacità economica dell'acquirente.
Se non lo fa, espone il venditore a condizioni troppo vincolanti (ritiro dal mercato di un bene) e - per se stesso - perde tempo inutilmente.
Attenzione: se la ricerca di finanziamento è eseguita autonomamente dall'acquirente e lui conferma la disponibilità della sua banca a finanziarlo, e poi per enne motivi ciò non avviene ... ritengo legittimo che l'a.i. Chieda ed ottenga la provvigione perchè è l'acquirente che gli ha fornito informazioni errate.
Diversamente se la ricerca di finanziamento è effettuata dall'a.i. (O meglio l'assistenza alla ricerca perchè oggi con la riforma dei mediatori creditizi per lui ciò è illegale!) nulla gli dovrebbe spettare di provvigione: è conscio della possibilità di non ottenere il finanziamento.
Al di la di tutto ciò, però, solecito la vostra riflessione sulla vera emergenza che colpisce il comparto immobiliare: manca da parte delle bance - tutte! private o pubbliche! - la disponibilità a concedere finanziamenti anche clienti affidabili.
Mi scusi Giorgio, ma il suo ragionamento non ha capo nè coda. Come fa la.i. Ad accertarsi della effettiva capacità economica dell'acquirente quando la questione verte proprio sulla clausola "salvo approvazione mutuo"? perchè è di questo che stiamo parlando. E cosa cambia se la banca è quella del cliente o quella con cui lei "lo assiste nella ricerca"? le probabilità che la banca dica di no esistono comunque. Cosa la legittima dal chiedere le provvigioni nel caso in cui il cliente ha la sua banca anzichè utilizzare quella "suggerita". Vedo comunque solo logica opportunistica, nient'altro. E ribadisco: se l'a.i. È corretto- visto che le piace di più rispetto a serio- prende le provvigioni a rogito avvenuto. Punto.
Giorgio, cosa intende per banca pubblica?
Ragazzi,
sono in trattativa con un costruttore e prima di firmare compromesso ho anticipato di volermi avvalere della clausola "salvo mutuo". Lui mi ha risposto che "non si comprano così le case" e mi ha anche detto "se hai dubbi sul riuscire o meno ad avere un mutuo allora fai tutto e poi vieni, sempre se la casa ancora c'è".
Ora, premesso che sono assolutamente certo di riuscire ad avere un mutuo data la mia condizione stipendiale ed il mio rapporto di lavoro a tempo indeterminato con un'amministrazione statale, ma vi sembra corretto o cmq bilanciato che io versi su un affare da 145k euro addirittura 30 k d caparra e poi cerchi di avere un mutuo???
E se la banca magari trova una irregolarità nel progetto e mi concede molto meno di quello che ambivo ad ottenere e non abbia poi tutti i soldi?
Cioè il costruttore non può fidarsi che io ottenga il mutuo mentre io devo fidarmi che è tutto ok l immobile.
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