Sempre più immobili finiscono all'asta, a causa dell'aumento dei pignoramenti ai privati o delle procedure fallimentari delle imprese che non sopravvivono alla crisi. Per molte di esse il copione è però il medesimo: prima seduta deserta, il prezzo scende fino a dimezzarsi, eppure anche le aste successive vanno deserte. Com'è possibile?
Vediamo intanto i dati. Solo nei primi sei mesi del 2012 (dati del ministero della giustizia) gli immobili finiti all'asta sono stati 22.895. Per capire la portata dell'aumento basti pensare che durante tutto il 2013 il numero totale era stato di 38.814. La crescita tendenziale è per il momento del 18%, ma i dati finali potrebbero essere superiori. Bisogna poi tener conto che i nuovi immobili finiti all'asta si sommano ai vecchi rimasti invenduti
Eppure, a fronte di questo aumento degli immobili disponibili, le vendite nel 2012 registrano un calo tendenziale del 4,5% rispetto al 2011
Casa plus 24 si occupa questa settimana del tema e individua alcuni punti deboli del sistema su cui poggiano le aste. Spesso non è la mancanza di interesse, infatti, a fare la differenza, ma la scarsa trasparenza o l'impreparazione di chi intende acquistare tramite questo meccanismo. I tribunali sono intasati e non riescono a gestire in modo ottimale la pubblicità e le procedure per mancanza di personale e mezzi tecnici
Anche i prezzi, naturalmente, hanno il loro peso. Sebbene molti immobili, dopo successive sedute deserte, arrivano anche a dimezzare il proprio valore, il listino iniziale è così alto da fare indietreggiare gli acquirenti. Non da ultimo, funziona una specie di effetto psicologico, per cui i potenziali compratori vogliono vedere quanto scenderà ancora prima di fare un'offerta
Di fronte a questo quadro, per lo meno nei casi di pignoramenti per mancato pagamento del mutuo, le banche cominciano a preferire strade alternative. Anziché togliere la casa a qualcuno e poi non riuscire a venderla, diventa più interessante cercare di venderla prima di finire in tribunale: non per pietà, ma per interesse gli istituti bancari fanno il possibile per evitare il tribunale
In questo senso potrebbe aiutare il nuovo sistema sperimentato dal consiglio nazionale del notariato per permettere di partecipare ad un'asta online. Per le aste tradizionali esistono naturalmente delle regole da conoscere ed è fondamentale sapere come chiedere un mutuo per partecipare ad un'asta immobiliare, dato che le procedure bancarie sono differenti
34 Commenti:
Senti ragazzo, ne ho le palle gonfie di moralisti come te che fanno la morale a tutti su tutto e che pensano sempre di essere meglio degli altri. Spesso, per esperienza, siete i peggiori. Quelli che le regole e la morale vale solo se non tocchi le loro tasche. Altrimenti fanno come tutti gli altri.
Io faccio l'agente immobiliare, non l'assistente sociale o il consulente finanziario. Io devi vendere qualcosa a chi se la vuole comprare. Così come milioni di altre persone che vendono qualsiasi altra cosa. Non mi pare che nessuno sia andato a dire a quella massa di idioti in fila per comprare un iPhone da 800 euro (mentre ne avevano uno quasi identico in tasca) che forse era il caso di riflettere un attimo sul loro acquisto, magari pagato in comode rate mensili. Nessuno va nemmeno a dissuadere i ragazzi di venti anni che il giorno dopo la prima assunzione vanno a fare un finanziamento per comprarsi una auto da ventimila euro, sempre in comode rate mensili.
Io ho provato, qualche volta, vedendo le buste paga e le rate previste di mutuo, a consigliare di acquistare un appartamento un po' più grande e un po' meno in centro. Ma se ti trovi di fronte a rimbambiti che pur di abitare in zone fashion della città comprano monolocali dove fai fatica a girarti e si impiccano per trenta anni, non c'è partita.
Ognuno è artefice del proprio destino. Smettiamola di rompere le palle ai costruttori e agli agenti immobiliari per non ammettere che il mercato è da sempre fatto di domanda ed offerta. Se tu offrì e nessuno compra, i prezzi scendono. Sempre.
Nella cittadina in cui abito ci sono persone che stanno facendo causa al comune perché ha dato una concessione edilizia per costruire palazzi in un terreno stretto tra la paullese e la mapei (si avete capito bene, la mapei, la più grande azienda chimica italiana, che per legge deve avere in deposito una quantità di tritolo sufficiente da far esplodere per soffocare un incendio di materiale chimico).
Sicuramente gli amministratori locali hanno avuto il loro solito tornaconto per dare quella concessione, ed i costruttori il loro solito tornaconto per costruire.
Ma vogliamo parlare degli acquirenti? Come caz zo si fa a comprare un appartamento in quel condominio? È adesso con chi te la vuoi prendere? Con chiunque eccetto te stesso che hai buttato i soldi nel cesso?
È allora! Basta con questa storia che è sempre colpa degli altri.
Ma se sei stato tu a dare la colpa ai compratori..io ho solo contestato il tuo punto di vista, quasi a volerti rifare una verginità dopo che avete spinto per anni a chiudere operazioni ai prezzi che allora erano di mercato...giustamente aggiungo perchè era il vs lavoro..
E ora ci manca solo che date tutta la colpa ai compratori sprovveduti e vi tirate fuori come categoria di a.i.
Se ti sembra che ti voglia fare la morale, mi viene da pensare che la coscienza limpida non ce l'hai, ragazzo
Stai girando intorno alla questione, ragazzo, come chi non ha nulla da dire
Io non faccio la morale a nessuno, non ho una tale pretesa. E nemmeno voglio dare colpe Ad alcuno. Qui non si tratta di colpe, ma di responsabilità. ognuno si prenda le sue. Chi cerca di vendere il suo prodotto, qualsiasi esso sia, non ha alcuna responsabilità nè colpa.
Chi vende sigarette allora è responsabile di un adulto che liberamente se le compra? No, se tu pirlA che insisti a spendere soldi per una cosa inutile che sai per certo ti farà molto male, magari ti ucciderà.
Sei tu che hai detto che gli agenti immobiliari avrebbero dovuto sconsigliare gli acquirenti a comprare
Ma per piacere! Siamo seri. Ti è mai capitato di entrare in un negozio e di aver trovato un commesso che ti consiglia di andartene senza comprare un oggetto che tu stesso vuoi comprare? O un commesso che ti chiede se ti puoi permettere ciò che hai deciso di comprare?
Se guadagni mille euro al mese e spendi un mese di stipendio per un telefono, sei tu il fesso non chi te lo vende.
Anche a me è capitato (nei limiti della decenza) di fare un acquisto che poi ho valutato troppo costoso/inutile/non necessario, ma certo non mi è venuto in mente di andre a protestare da chi lo aveva messo in vetrina con il prezzo bene in evidenza, magari di fianco ad un articolo simile che costava la metà. se lo avessi fatto sarei stato ancora più pirla di quando lo avevo comprato. Semplicemente ho fatto tesoro di quella esperienza.
Ma questo errore lo puoi fare con un giubbotto, una vacanza, al massimo un'auto. Ma non con una casa.
La mia coscienza è limpidissima. Mi sono sempre comportato secondo principi di correttezza ed onestà. in questo lavoro ed in quelli fatti prima. Ma chiedermi di andare contro me stesso cercando di dissuadere un cliente da un acquisto perche magari non puo permetterselo ... è semplicemente ridicolo.
Ribadisco. Si vende se c'è chi compra. Qualsiasi cosa. A qualsiasi prezzo.
Chi ha fatto una caz zata, magari per fare il brillante vivendo al di sopra delle sue possibilità, faccia tesoro per il futuro senza pretendere adesso che lo stato, cioè noi, gli tolga le castagne dal fuoco.
Il mio avvocato campa facendo il legale di finanziarie di credito al consumo, per cercare di recuperare rate fatte per ogni genere di apparecchio elettronico. La colpa ovviamente, secondo te, è della finanziaria, non del cliente che non paga.
E allora basta. Troppe volte ho sentito amici e conoscenti raccontarmi dell'ultima lunga vacanza alle Maldive, prendermi in giro per la mia auto che ha "ben sei anni" e consigliarmi di fare come loro: " dai dentro la vecchia, loro ti danno la nuova, rate per cinque anni, poi fra tre anni la dai dentro di nuovo, altre rate per cinque anni, ecc. Ecc."
Adesso, esclusi tutti i casi in cui le difficoltà oggettive della vita hanno messo in crisi famiglie senza responsabilità, per tutti gli altri, caz zi loro.
In realtà poi potrebbero essere caz zi nostri, se dovremo dare i nostri soldi per salvare le banche che hanno dato soldi a chi li ha presi per comprare cose che non poteva permettersi, e che adesso non può restituire.
Immagino che tu fossi, in qualità di a.i., fossi lì a dissuadere i compratori dicendo: guardi, paghi lo scooter, o il telefono, lasci perdere la casa e non mi dia questa commissione, potrebbe pentirsene in futuro...la vedo troppo euforico, lasci stare davvero..non compri.. Ma di che stiamo parlando? quoto in toto quello che dici. Gli ai si son arricchiti grazie ai pazzi che compravano i soldi, anzi spesso gli stessi ai già ti facevano il calcolo delle rate! e capitato a me 3 anni fa!
Boh, a me pare sia una discussione decisamente sterile.
Io ho comprato e venduto casa tre volte.
Una volta da sola, perché ho venduto al mio vicino.quella volta ho dovuto pagare un architetto che mi ha sistemato la piantina che non era corretta.
Altre due volte con l'agenzia.
Da venditrice ho incontrato e scartato molti buffoncelli che oltretutto avevano pretese assurde.
Poi per entrambe le volte mi sono affidata ad un agente consigliato i dal mio vicino. Una persona competente con la quale ho voluto e potuto contrattare una provvigione del 1,5% e del cui lavoro sono rimasta soddisfatta.
Da acquirente ovviamente non ho potuto scegliere e non ho incontrato esattamente dei professionisti. Anche con questi ho contrattato la provvigione: o così o non faccio la propostA. Anche perché sinceramente già all'inizio non mi avevano dato molta fiducia, ed infatti poi mi sono dovuta un po' arrangiare.
Quelli che parlano degli agenti immobiliari come se parlassero di gente che ti ipnotizza facendoti fare quello che non vorresti fare, mi fanno un po' specie.
In qualsiasi ambito della vita, se ti fai fregare ti fregano. Se sai quello che vuoi è difficile.
Aproffittate (chi ha disponibilità) ad acquistare all'asta ora, naturalmente filtrando molto bene, perchè oRA è il momento di comprare bene
Ok, non ci stiamo capendo, stai scrivendo temi senza dire nulla...sei tu che vuoi fare la morale a chi ha comprato male...pazienza, non mi interessa...a maggior ragione che sono un compratore che non vuole più comprare, visto l'andazzo, le spese connesse alla casa di proprietà, ecc...
Io, solo per stare all'oggetto dell'articolo, rimango convinto che i prezzi debbano ancora scendere, e ringrazio il cielo che 1 mese fa non mi abbiano accettato una proposta di acquisto a -15%...chiaramente l'annuncio è ancora bello splendente sui siti immobiliare!!
Si dice da me: abbassate che vendete!!!!
RISPONDO ALL'ANONIMO A.I.
Condivido il tuo punto di vista … ognuno ha in mano il proprio destino, inutile dare le colpe agli a.i.
Però colgo le tue osservazioni per sottolineare l’inutilità del ruolo dell’intermediario immobiliare, è un servizio per chi ha soldi da buttare e ha bisogno di un accompagnatore per visionare degli immobili.
Vanno smontate le leggende che gli a.i. Ti fanno comprare al miglior prezzo o vendere al più alto … un controsenso solo pensarlo … ma soprattutto come leggiamo or ora non hanno il minimo controllo sul prezzo, il prezzo lo fa il venditore e la disponibilità dell'acquirente.
Cari acquirenti e cari venditori … usate internet per incontrarvi e per tutelarvi rivolgetevi subito ad un notaio.
Condivido il pensiero di someone...a pensarci bene: posso pagare 10.000 euro a un tizio che l'unica cosa che ha in mano è un mazzo di chiavi?
Bisogna annullare le inefficienze e le intermediazioni a zero valore aggiunto...vedi a.i.
Sono a casa conml'ingluenza. Approfitto del tempo libero e della detenzione casalinga e Vi chiarisco una bolta per tutte alcuni fondamentali.
Io faccio questo lavoro da nove anni.
Prima ho lavorato, ad un certo livello, in multinazionali che vendevano servizi b2b
Il commerciale che vende un servizio può, spesso e volentieri, fare una enorme differenza nella qualità del servizio che offre
Il commerciale che vende un prodotto, qualsiasi esso sia (escluso il tecnico commerciale), difficilmente può dare un particolare valore aggiunto al prodotto che vende. Molti venditorindicono il contrario ma è così.
Infatti, nelle aziende, chi vende un servizio, se lascia una azienda spesso si porta via anche i clienti. Chi vende un prodotto no. Il cliente continuerà a comprare quel prodotto, se lo apprezza, indipendentemente da chi gli fa vedere il campionario o il catalogo. Una differenza minima la fa, al massimo, la capacità di fare pr.
Fatta questa premessa:
1. Il mediatore immobiliare, appunto, vende un prodotto.
2. Il mediatore, in tempi di vacche grasse, può contribuire, in minima parte, a fare ottenere al venditore il miglior prezzo, cercando di orientare (in buona fede o in malafede) l' acquirente per convincerlo con varie argomentazioni
3. Quasi mai contribuisce a far fare l'affare all'acquirente. Chi compra bene non lo fa per merito del mediatore, ma solo perché il venditore accetta di vendere ad un buon prezzo.
4. Al massimo il mediatore può avere il merito di aver imposto una valutazione favorevole e di aver convinto il venditore ad accettare il prezzo proposto. È ovvio che se convinco il venditore a vendere a 100 una casa che vale 120 farò un buon servizio a chi compra ma non a chi vende. Si tratta di due interessi paralleli che non possono coincidere.
5. In una buona mediazione, in teoria, nessuna delle due parti deve essere troppo soddisfatta. Altrimenti il mediatore ha fatto soprattutto l'interesse di una delle due parti.
Il mondo dei mediatori è popolato per l'80% da gente ridicola che pensa di governare il mondo, perché ha guadagnato tanto e facilmente. La gran parte non ha la minima idea di cosa significhino le parolela deontologia professionale, professionalità, competenza, servizio L cliente, fidelizzazione, consulenza, etc. Tutte parole che ho imparato in anni di lavoro in aziende americane e tedesche. Aziende dove i clienti, dopo averli acquisiti, li devi mantenere per anni.
Il mediatore immobiliare serve, come qualsiasi altro professionista. Semplicemente devi sapere cosa chiedere ed ottenere. Serve per fornire un servizio sgravando il cliente che non ha tempo e voglia di occuparsi della gestione della compravendita e di tutto ciò che ne deriva.
È inutile credere che il mediatore faccia il miracolo di farti ottenere più di quanto il tuo immobile vale. Può capitare, ma nel 99% dei casi è fortuna.
Un buon mediatore deve fare una valutazione obiettiva, fare il massimo per promuovere la vendita nel minor tempo possibile, sgravare il venditore da qualsiasi incombenza tecnica e documentale, garantire l'acquirente facendo tutte le necessarie verifiche, redigere correttamente e precisamente scritture private che tutelino entrambe le parti e prevengano qualsiasi ipotetica contestazione, portare le parti fino al rogito assistendo le con competenza per qualsiasi necessità se necessario avvalendosi di altri professionisti, sgravare le parti delle incombenze post vendita (utenze, dichiarazione Tarsu, amministratore, etc.).
Per questa opera e per il tempo che utilizza, che può ovviamente essere poco o moltissimo, deve ovviamente essere retribuito. Come chiunque altro. Sul l'entità della sua retribuzione potremmo discutere fino a domani senza venire a capo. Personalmente applico una valutazione proporzionale al,valore dell'immobile ed al tempo speso. Ci sono casi in cui tutto fila liscio ed altri in cui perdo un sacco di tempo per risolvere problemi dovuti alla negligenza di altri professionisti e addirittura anche di notai.
Inoltre è molto complicato uniformare il giudizio senza considerare che le case che vendo io hanno un valore medio di 400mila euro e quelle che vendono i colleghi in provincia hanno un valore medio pari a meno della metà. poi ci sono mediatori che vendono immobili dal milione in su.
Si tratta di essere obiettivi, e di pensare che un cliente deve tornare e ma darti altre persone. Se hai venduto una casa ed insieme hai fatto una estorsione, il cliente non lo vedi più.
I miei clienti tornano e mi mandano amici e parenti, anche perché l'età per andare a suonare i citofoni l'ho passata da un pezzo.
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