Ristrutturazione casa, come funziona la detrazione degli interessi passivi sul mutuo

Se si decide di ristrutturare casa e per farlo si ricorre a un mutuo, è possibile sfruttare l’agevolazione che consiste in una detrazione dall’Irpef degli interessi passivi, e i relativi oneri accessori, pagati sui mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998. Ecco, nel dettaglio, come funziona.

Di cosa si tratta

È possibile portare in detrazione il 19% degli interessi pagati, indicandone l’importo nella dichiarazione annuale dei redditi. L’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è pari a 2.582,25 euro.

Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia indicati nell’articolo 3, comma 1-lettera d), del Dpr 380/2001. La detrazione spetta anche per gli interventi effettuati su un immobile acquistato allo stato grezzo e per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine, rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione con la quale il contribuente può anche attestare che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

A chi spetta

La detrazione spetta al contribuente che stipula il contratto di mutuo e che avrà il possesso dell’unità immobiliare, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e nella quale egli o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente. A differenza di quanto avviene per gli interessi relativi al mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, per il mutuo acceso per la costruzione dell’abitazione principale la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall’altro coniuge.

Per le ristrutturazioni edilizie la detrazione è riconosciuta in presenza di un provvedimento di abilitazione comunale dal quale risulti che l’autorizzazione riguarda i lavori indicati nell’articolo 3, comma 1-lettera d), del Dpr 380/2001. In mancanza di questa informazione, la detrazione spetta se il contribuente è in possesso di analoga dichiarazione sottoscritta dal responsabile del competente ufficio comunale.

Per avere l’agevolazione il contribuente deve essere in possesso:

• delle quietanze di pagamento degli interessi passivi;

• della copia del contratto di mutuo, dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione;

• della copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi stessi.

I requisiti

È possibile richiedere la detrazione se ricorrono le seguenti condizioni:

• il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi successivi;

• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione;

• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

La detrazione è limitata all’ammontare degli interessi passivi riguardanti l’importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile.

E’ possibile usufruire contemporaneamente della detrazione degli interessi per mutui ipotecari contratti per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale e della detrazione del 50% per le spese sostenute per la ristrutturazione degli immobili.

La detrazione è inoltre cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale (ma soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi).

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Comporta la perdita del diritto alla detrazione, inoltre, la mancata destinazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa. In questo caso, il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle Entrate decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione.

La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine stabilito dal provvedimento amministrativo che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salva la possibilità di proroga). In tal caso, è da questa data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi.

Il diritto alla detrazione non viene meno se, per ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei 6 mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o non sono stati ultimati nei termini indicati nel provvedimento amministrativo che ha autorizzato la costruzione.

Ferma restando la detraibilità, alle condizioni sopra descritte, il beneficio in questione deve comunque essere rapportato al costo effettivo sostenuto dal contribuente per la costruzione/ristrutturazione dell’immobile. La detrazione, infatti, spetta limitatamente agli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato e, pertanto, gli importi devono essere rapportati alle spese sostenute e documentate. L’agevolazione, quindi, non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese documentate.