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Come assicurarsi una rendita vendendo la nuda proprietà di una casa

nuda proprietà
Gtres
Autore: floriana liuni

Crescono le compravendite di nuda proprietà: nel 2017, secondo l’Agenzia delle Entrate, sono salite dell’1,3% annuo. Un modo per reperire liquidità senza perdere la casa. L’analisi e il commento di Tecnocasa e le linee guida del Consiglio Nazionale del Notariato.

Vendere la nuda proprietà 

Vendere la nuda proprietà di una casa significa separare il possesso del bene immobile dal suo usufrutto, e alienare solo il primo in cambio di un valore che risulta, necessariamente, inferiore a quello di mercato, ma che può servire a chi ne mantiene l’uso per integrare il proprio reddito o pensione. Al contempo chi mantiene l’usufrutto può continuare a godere di eventuali redditi derivanti dalla locazione per tutta la sua vita o per un periodo definito.

Nel 2017 sono state 24.021 le vendite di nuda proprietà, con una crescita dell’ 1,3% rispetto al 2016. Un trend che, sebbene positivo, è decisamente inferiore rispetto a quello registrato sulle compravendite di piena proprietà che sono, invece, aumentate del 4,9%.

“L’acquisto della nuda proprietà ha avuto un buon riscontro negli anni del boom del mercato immobiliare, quando i prezzi della piena proprietà erano molto elevati e questa formula consentiva l’acquisto di un’abitazione a prezzi più bassi di quelli di mercato”, osserva Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Tecnocasa. Acquistando infatti la nuda proprietà si ha uno sconto inversamente proporzionale all’età del venditore. “Con la crisi del mercato immobiliare e un calo dei prezzi, intorno al 40% dal 2007 ad oggi, è diventato più conveniente acquistare l’intera proprietà dell’immobile, potendone così disporre liberamente”

Perchè vendere la nuda proprietà

Chi vende solitamente la nuda proprietà? Si tratta solitamente di persone anziane che necessitano di denaro per le spese legate ai figli, alla salute, o per continuare a godersi la vita anche dopo la pensione.  

“Chi vende la nuda proprietà in genere lo fa per reperire liquidità da destinare ai figli – segnala Megliola. Altri scopi riguardano il sostentamento per spese mediche o di assistenza (ad esempio per stipendiare le badanti) oppure per mantenere lo stesso tenore di vita che si aveva prima del ritiro dal lavoro, potendosi permettere viaggi o altro grazie all’integrazione dell’introito pensionistico”.

Secondo l’analisi di Tecnocasa, infatti, la maggior parte dei venditori (79,1%), che in circa il 74% dei casi ha più di 64 anni, vende per questi motivi. Nel 18,6% dei casi, invece, si cerca di migliorare la propria qualità abitativa.

Perchè acquistare la nuda proprietà

A chi conviene, invece, acquistare una nuda proprietà? Tendenzialmente a chi sa di non avere immediato bisogno dell’abitazione, o di chi intende fare un investimento a lungo termine spendendo inizialmente meno del prezzo di mercato e sfruttando in più il risparmio fiscale: l’imposta prevista è infatti calcolata su un valore catastale ridotto.

Nel primo semestre 2018, secondo Tecnocasa, il 79,5% degli acquisti di questo tipo è stato finalizzato all’investimento a lungo termine mentre il 20,5% ha riguardato l’acquisto dell’abitazione principale. Nel 2017 la percentuale di acquisti per investimento si attestava al 72,7%.

Trasformare la casa in denaro per la vecchiaia

Come gestire la proprietà immobiliare per assicurarsi una vecchiaia serena? Il Consiglio Nazionale del Notariato ha di recente pubblicato delle linee guida in questo senso, spiegando gli strumenti giuridici a disposizione della terza età per disporre dei propri beni assicurando alle persone anziane – che secondo Istat rappresentano nel gennaio 2018 circa un quarto della popolazione totale – un futuro per quanto possibile tranquillo.

Tra gli strumenti che permettono di ottenere liquidità si annoverano due tipi di vendita della nuda proprietà: con riserva di usufrutto, che consente di godere non solo dell’abitazione nell’immobile ma anche di eventuali proventi dalla sua locazione; e con riserva di abitazione, che consente al venditore di mantenere il solo diritto di abitare nell’immobile vita natural durante o per un periodo definito.

Esiste poi la rendita vitalizia a titolo oneroso, che prevede che un soggetto corrisponda periodicamente al proprietario una somma di denaro o altro a fronte della cessione del bene; e il prestito vitalizio ipotecario, un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari a persone di età superiore ai 60 anni garantito dall’ipoteca sull’immobile di proprietà. Che, se non ripagata in vita, resta in capo agli eredi.