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Debiti condominiali, i rischi per l’acquirente

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Autore: Redazione

Cosa rischia l’acquirente di un immobile se chi vende ha dei debiti condominiali? Andiamo a scoprirlo.

Innanzitutto, acquistando casa da un condomino moroso si diventa corresponsabili di tutti gli oneri condominiali non versati nell’anno in corso e in quello precedente. Chi vende resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del rogito notarile.

Per stabilire da quando sorge l’obbligazione da parte del condomino verso il condominio nel versamento dei contributi condominiali, secondo la Cassazione e una recente sentenza del tribunale di Roma bisogna fare distinzione tra i contributi dovuti per la manutenzione ordinaria e quelli per la manutenzione straordinaria.

Per quanto riguarda le spese ordinarie, si tratta di quelle spese che vengono sostenute dall’amministratore senza bisogno di una previa autorizzazione dell’assemblea. In questo caso l’obbligazione sorge alla fine di ogni mese, quando l’amministratore ha diritto alla riscossione delle relative quote.

In tali ipotesi, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le somme da quest’ultimo dovute per all’anno in corso sia a quello precedente al rogito. E in caso di morosità l’amministratore deve agire nei confronti dell’acquirente, essendo l’unico vero condomino. L’acquirente ha poi il diritto di chiamare in causa il venditore e rivalersi nei suoi confronti.

In relazione alle somme più datate rispetto all’anno in corso e all’anno precedente, il debito è di chi era condomino in quel periodo e non dell’attuale proprietario. In questo caso, dunque, l’amministratore deve agire contro il venditore. Se l’amministratore notifica il decreto ingiuntivo contro l’attuale condomino per recuperare vecchie somme richieste al condominio, questi può rivalersi contro il venditore.

Per tutte le quote condominiali scadute dopo il rogito, unico obbligato è l’acquirente.

Per quanto riguarda le spese straordinarie, l’obbligo viene individuato nel momento dell’approvazione della delibera dell’assemblea che ha approvato l’esborso. L’obbligo verso il condominio è di chi che era proprietario al momento in cui l’assemblea ha dato il via libera ai lavori, autorizzando l’amministratore a firmare il contratto di appalto o a procedere con l’assegnazione del mandato alla ditta edile.

Per evitare di incorrere in cattive sorprese, prima di firmare il preliminare, l’acquirente può esigere dal venditore l’esibizione di un certificato, rilasciatogli dall’amministratore, in cui si dà ampia quietanza sul pagamento di tutti gli oneri di condominio passati. E per star certo che non vi siano spese straordinarie deliberate o in corso di deliberazione, l’acquirente potrà farsi rilasciare copia delle delibere assembleari degli ultimi due anni o far certificare dall’amministratore l’assenza di lavori di manutenzione in via di approvazione.

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