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Agevolazioni prima casa su pertinenze e immobile inagibile, cosa dice l’Agenzia delle Entrate

Quando è possibile sfruttare le agevolazioni per l'acquisto della prima casa
Quando si possono sfruttare le agevolazioni per l'acquisto della prima casa / Gtres
Autore: Redazione

L’Agenzia delle Entrate ha affrontato il tema delle agevolazioni prima casa e con due specifiche risposte ha fornito chiarimenti in merito alla possibilità di usufruire delle detrazioni in caso di pertinenze e in caso di immobile inagibile. Vediamo quanto specificato.

Agevolazioni prima casa e pertinenze

Con la risposta n. 362, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al quesito posto da un notaio che deve redigere l’atto di acquisto di un magazzino, sito in Genova, accatastato nella categoria C/2, da destinare a pertinenza dell’appartamento, anche questo sito in Genova, categoria A/1, acquistato il 23 giugno 2010.

Secondo quanto evidenziato, per la compravendita dell’appartamento gli acquirenti hanno beneficiato delle agevolazioni prima casa, poiché alla data della stipula dell’atto, la classificazione dell’immobile in categoria A1 non era preclusiva per la loro fruizione, in quanto la normativa intervenuta con l’articolo 10 del Dlgs n. 23/2011 non ha inciso sugli acquisti anteriori. Il notaio ha precisato che in precedenza gli acquirenti non hanno destinato nessuna unità immobiliare a pertinenza dell’appartamento e ha chiesto di conoscere se l’acquisto del magazzino possa essere assoggettato a tassazione agevolata.

Partendo dalle disposizioni definite dalla normativa relativa alle agevolazioni prima casa, le Entrate hanno ricordato che queste sono applicabili, anche con atto separato, per la compravendita delle pertinenze dell’immobile precedentemente acquistato con le suddette agevolazioni. Sono comprese tra le pertinenze, una sola per ciascuna categoria catastale, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7 che sono destinate a servizio della prima casa.

Con la circolare n. 31/2010 è stato precisato che la normativa e la prassi inerente richiedono, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni alle pertinenze, che queste siano correlate a un’abitazione acquisita fruendo degli stessi benefici. Questo significa che il regime impositivo adottato nell’acquisto della casa principale determina quello della relativa pertinenza, anche acquistata in seguito.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, dunque, è possibile fruire dell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota agevolata del 2%, come previsto dall’articolo 1, della Tariffa, Parte I del Tur, per l’acquisto del locale a uso magazzino accatastato nella categoria C/2, chiarendo ulteriormente che tale agevolazione si applica a condizione che l’immobile acquistato sia effettivamente e sostanzialmente destinato a essere pertinenza dell’abitazione principale, ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, in base al quale “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Agevolazioni prima casa immobile inagibile

Con la risposta n. 357, l’Agenzia delle Entrate ha dato la sua interpretazione a una contribuente che vuole acquistare un immobile collabente, appartenente alla categoria catastale F/2, costituito da quattro trulli diroccati con annesso pollaio e deposito, ristrutturarlo e, entro 18 mesi dall’acquisto, adibirlo ad abitazione principale. L’istante vuole sapere se sia possibile applicare anche agli immobili collabenti le agevolazioni prima casa.

L’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ricordato che l’articolo 1, nota II bis, Tariffa, Parte I, del Dpr n. 131/1986 dispone l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2% nell’ipotesi in cui vengano trasferite case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis. Deve trattarsi di unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative (cfr. risoluzione n. 107/2017); sono considerati case di abitazione gli immobili censiti nel Catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa, categoria catastale A, escluso A/10 – Uffici e studi privati – e ad eccezione di A/1, A/8 e A/9. Con la circolare n. 38/2005 l’Agenzia ha precisato che il trasferimento deve riguardare un fabbricato concepito per uso abitativo che può essere anche in fase di costruzione al momento dell’acquisto.

Nel dettaglio, la richiesta di chiarimenti riguarda l’acquisto di un immobile collabente appartenente alla categoria catastale F/2 che è riferita ai fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre un proprio reddito; le condizioni reali di tali immobili non permettono l’iscrizione in altre categorie catastali e si tratta, comunque, di una classificazione durevole del bene immobile, mentre altre categorie della stessa classe (F/3 e F/4) sono provvisorie poiché riguardano fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione.

Secondo l’orientamento della giurisprudenza, l’agevolazione prima casa compete ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo; non è, invece, richiesto che gli stessi siano già idonei a detto uso al momento dell’acquisto. Con la sentenza n. 18300/2004, la Cassazione ha ammesso l’applicabilità delle agevolazioni prima casa anche all’ipotesi di “acquisto di un immobile, al momento assoggettato ad uso diverso da quello abitativo, allo scopo di farne, da parte dell’acquirente, la propria abitazione”.

Nel merito è intervenuta anche la risoluzione n. 86/2010, specificando che devono essere presenti congiuntamente i requisiti soggettivi e oggettivi per l’applicazione delle aliquote agevolate delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Obiettivo del legislatore appare dunque quella di agevolare non progetti futuri, ma l’attuale e concreta utilizzazione dell’immobile acquistato come propria abitazione.

Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’istante non possa fruire delle agevolazioni prima casa poiché l’immobile non può essere equiparato a un immobile in corso di costruzione e a conferma delle proprie posizioni ricorda la sentenza n. 7653/2018 della Corte di cassazione che ha stabilito che “gli immobili censiti nella categoria ‘F2 – unità collabenti’ - non rientrerebbero nella definizione di fabbricato [..]”.