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Cessione di un immobile da demolire, i chiarimenti del Fisco

La risposta n. 331 dell'Agenzia delle Entrate

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Autore: Redazione

Con la risposta n. 331, l'Agenzia delle Entrate è intervenuta in tema di cessione di un immobile da demolire. Ecco quanto chiarito dal Fisco.

Nel formulare la sua risposta, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato quanto stabilito dalla circolare n. 23/E del 29 luglio 2020, in cui è stato affrontato il trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati da demolire.

In base alla circolare n. 23/E del 29 luglio 2020 è stato sottolineato che l'articolo 67, comma 1, lettera b), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, include fra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

La risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008 ha inoltre chiarito che "la vendita a titolo oneroso di fabbricati ricadenti in un'area oggetto di un piano di recupero, approvato in via definitiva dal Comune, è riconducibile alla fattispecie della cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, con conseguente tassabilità della plusvalenza a prescindere dal periodo di possesso del cespite".

L'Agenzia delle Entrate ha evidenziato che "tale posizione interpretativa si basa sulla considerazione che se i fabbricati ceduti ricadono in un piano di recupero, da cui notoriamente discende la possibilità di sviluppare in termini di incremento le cubature esistenti, 'oggetto della compravendita non possano essere più considerati i fabbricati, oramai privi di effettivo valore economico, ma, diversamente, l'area su cui gli stessi insistono, riqualificata in relazione alla potenzialità edificatorie in corso di definizione'". 

E ha poi sottolineato che il principio espresso nella risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008 è stato applicato in maniera generalizzata, "riferendolo anche ad altre casistiche, tra cui le cessioni di fabbricati 'da demolire'".

Con la sua risposta, l'Agenzia delle Entrate ha quindi chiarito che "su tali basi si è dunque operata la riqualificazione dell'oggetto della cessione da 'fabbricato' a 'terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria', con applicazione del trattamento fiscale riservato a quest'ultima ipotesi".

Ma tale interpretazione non ha trovato conferma nella giurisprudenza di legittimità, "secondo cui, ai fini dell'imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l'edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione. Si richiama, in particolare, la sentenza della Suprema corte n. 5088 del 21 febbraio 2019, nella quale, è stato, tra l'altro, enunciato il principio di diritto secondo cui 'nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile'".

L'Agenzia delle Entrate ha ricordato che, in base all'interpretazione dei giudici di legittimità, "se su un'area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area 'suscettibile di utilizzazione edificatoria' di cui all'articolo 67 del Tuir, atteso che la potenzialità edificatoria si è già consumata". Così la circolare n. 23/E del 2020 ha considerato superate le indicazioni contenute nella risoluzione n. 395/E del 2008.

Sulla base di questi elementi, per quanto riguarda il caso presentato - che riguarda la vendita di due unità immobiliari destinate ad abitazione (e un'area pertinenziale esterna) che l'acquirente provvederà a demolire per la costruzione di un nuovo fabbricato - l'Agenzia delle Entrata ha specificato che si tratta di una cessione di un fabbricato pervenuto per successione e non di una cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.