Chi è tenuto a pagare l’IMU del leasing immobiliare? Cerchiamo di trovare una risposta al quesito sulla base della recente giurisprudenza
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Claudia Mastrorilli
Claudia Mastrorilli (Collaboratore di idealista news)

Il contratto di leasing immobiliare può suscitare diversi dubbi tra le parti. In particolare, trattandosi di un accordo per il quale l’utilizzatore della casa non acquista istantaneamente la proprietà del fabbricato, è naturale domandarsi chi deve effettuare il pagamento dell’IMU nel leasing immobiliare e le altre tasse dovute sul fabbricato.

Ebbene, in materia di IMU e leasing, la Cassazione ha fornito chiarimenti significativi, sottolineando che la soggettività passiva ai fini dell'IMU non è influenzata dalla reale disponibilità del bene, ma piuttosto dalla presenza di un vincolo giuridico su di esso.

Cerchiamo dunque di comprendere, nello specifico, il funzionamento di questo particolare negozio giuridico per poi arrivare a capire chi paga l’IMU nel leasing immobiliare, se concedente o utilizzatore, seguendo le precisazioni della Corte Suprema.

Cosa vuol dire leasing immobiliare?

Il leasing immobiliare rappresenta un meccanismo di finanziamento che consente a un soggetto (utilizzatore) di fruire di un bene immobile fornito da una società di leasing. Più nello specifico il funzionamento del leasing si articola in fasi ben precise: il bene viene acquistato dalla società di leasing (concedente) su indicazione del cliente (utilizzatore); la società mette a disposizione dell'utilizzatore il bene per un periodo concordato, durante il quale quest'ultimo si impegna a corrispondere canoni periodici; al termine del contratto, l'utilizzatore può decidere se esercitare o meno l'opzione di riscatto.

Dunque, fino al termine dell’accordo di leasing immobiliare l'utilizzatore non è proprietario del bene, ma può diventarlo optando per l'opzione di riscatto. Nel caso di scelta di riscatto, ovvero di acquisto definitivo dell’immobile da parte dell’utilizzatore, è anche previsto il pagamento di una somma specificata nel contratto.

Gli elementi costitutivi di un contratto di leasing immobiliare includono:

  • costo del bene finanziato;
  • durata del contratto;
  • periodicità dei canoni;
  • tasso di leasing;
  • maxi-canone (anticipo versato all'inizio);
  • canone di leasing (comprensivo o meno di servizi accessori);
  • presenza o meno di indicizzazione;
  • valore di riscatto del bene;
  • spese assicurative e altri oneri accessori previsti.
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Alla luce di quanto detto finora, la struttura contrattuale del leasing immobiliare comprende due negozi giuridici connessi:

  • contratto di leasing: vale a dire il rapporto che intercorre tra utilizzatore e società di leasing;
  • contratto di compravendita: ovvero il negozio tra società e terzo proprietario. Per mezzo di tale contratto la società di leasing acquista l'immobile dal terzo proprietario e lo mette a disposizione dell'utilizzatore secondo quanto concordato nel contratto di leasing.

Al fine di tutelare e portare vantaggio sia al concedente (società di leasing) che al soggetto utilizzatore, è preferibile ricorrere alla stipula di un unico atto pubblico contenente entrambi i contratti.

Dal momento che sono tre i soggetti coinvolti nel leasing immobiliare (l'utilizzatore, l’acquirente dell'immobile e concedente e, infine, il fornitore proprietario o costruttore dell'immobile), è naturale chiedersi chi è tenuto a pagare l’IMU per i fabbricati in leasing qualora tale imposta fosse dovuta.

Chi paga l’IMU del leasing immobiliare?

Ai sensi del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (art.9), prima della risoluzione del contratto di leasing (locazione finanziaria) per gli immobili, compresi quelli in fase di costruzione o già costruiti, colui che assume la posizione di soggetto passivo IMU è l'utilizzatore in qualità di locatario, a partire dalla data della stipula e per l'intera durata del contratto.

Tuttavia, la Corte Suprema, attraverso la sentenza n. 36078 del 9 dicembre 2022, ha specificato che la determinazione del soggetto passivo per l'IMU non dipende dalla reale disponibilità materiale del bene immobile, ma piuttosto dalla presenza di un vincolo giuridico su di esso e in caso di risoluzione di tale vincolo, l'utente perde dunque anche lo status di soggetto passivo IMU. Ma cosa significa esattamente?

Il pagamento dell’IMU del leasing immobiliare spetta al legittimo proprietario privilegiando l'esistenza di un vincolo contrattuale sul bene basato sulla detenzione qualificata da parte dell'utilizzatore, anziché sulla detenzione materiale. Di conseguenza, la risoluzione del contratto di leasing comporta la perdita della soggettività passiva da parte dell'utilizzatore, trasferendo l'obbligo di pagamento dell'IMU al proprietario, ossia la società di leasing. In altre parole, in caso di risoluzione del contratto di leasing, l’IMU doveva essere corrisposta dal concedente/proprietario, indipendentemente dalla sua effettiva acquisizione del bene.

La Corte ha dunque affermato che questa interpretazione è in linea con il principio di legalità, che richiede un'applicazione rigorosa dei presupposti fiscali. Pertanto, con la risoluzione del contratto di leasing, chi paga l’IMU è la società concessionaria, la quale diventa automaticamente il soggetto passivo, anche in assenza della reale disponibilità materiale del bene da parte della società a causa della mancata restituzione da parte dell'utilizzatore.

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Calcolo dell’IMU per immobili in leasing

L'IMU, che sta per Imposta Municipale Unica, è una tassa locale italiana che si applica sui beni immobili. Per il calcolo dell’IMU per immobili in leasing e la determinazione l'importo da versare, è necessario seguire una procedura che coinvolge i seguenti parametri:

  • valore della rendita catastale: questo valore, stabilito dall'Agenzia delle Entrate, rappresenta un reddito teorico generabile dall'immobile in base alle sue caratteristiche e destinazioni d'uso. Può essere ottenuto consultando la visura catastale dell'immobile o richiedendo i dati all'Agenzia delle Entrate;
  • coefficiente catastale: stabilito dai Comuni, questo coefficiente può variare in base alla categoria catastale dell'immobile e alle decisioni delle amministrazioni locali. È possibile trovare il coefficiente catastale IMU sul sito web del comune o contattando gli uffici competenti.

Una volta ottenute queste informazioni, la formula per il calcolo dell'IMU è la seguente: Rendita Catastale + 5% × Coefficiente Catastale. È importante notare che oltre al calcolo di base, possono essere applicate aliquote specifiche stabilite dal Comune ove l’immobile è ubicato e possono variare in base alla categoria catastale del fabbricato e alle decisioni specifiche delle amministrazioni locali.

Infine, è bene ricordare che sono escluse dal calcolo dell’IMU per immobili in leasing le abitazioni principali, a meno che non si tratti di fabbricati registrati al catasto come immobili di lusso, dunque iscritti in categoria A1, A8 e A9.

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