Coefficienti di valutazione degli immobili: cosa sono e come si usano

Cosa sono i coefficienti di valutazione degli immobili e come contribuiscono a determinare il prezzo di vendita di una casa? È una domanda da non sottovalutare, quando si decide di proporre un immobile sul mercato immobiliare o, ancora, di verificare le caratteristiche di un appartamento che si desidera acquistare.

In linea generale, i coefficienti di valutazione sono dei parametri che contribuiscono a perfezionare il prezzo di un immobile, aumentandolo o diminuendolo in relazione a diverse caratteristiche dello stesso edificio. Ad esempio, il piano, la luminosità della casa e la sua esposizione, rappresentano alcuni dei coefficienti che vengono presi in considerazione da esperti e periti. Naturalmente, se si desidera stabilire in modo affidabile il prezzo della propria casa prima di metterla in vendita, il consiglio è quello di avvalersi a un servizio gratuito di valutazione degli immobili, anche online.

Quali sono i criteri per valutare un immobile?

Quando ci si affaccia sul mercato immobiliare, è sempre difficile stabilire a che prezzo proporre la casa che si desidera vendere. Quali sono, infatti, i criteri che si utilizzano per valutare correttamente un immobile?

Di norma, per calcolare il valore di un immobile si prendono in considerazione:

• il calcolo del valore catastale, utile per stabilire il prezzo minimo dell’immobile calcolandone la base imponibile per l’applicazione delle imposte;
• il calcolo del valore di mercato, indispensabile per stabilirne il prezzo finale di vendita

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Generalmente, per il calcolo del valore di mercato dell’immobile si valutano:

• la superficie calpestabile;
• le quotazioni locali al metro quadro;
• i coefficienti di valutazione di merito, detti anche coefficienti correttivi.

Questi ultimi, così come già accennato in apertura, sono dei parametri utilizzati da esperti e periti per affinare la definizione del prezzo di vendita, aumentando o diminuendo la cifra richiesta a seconda delle caratteristiche intrinseche dell’immobile.

Quali sono i coefficienti di merito di un immobile?

Considerata la superficie calpestabile dell’immobile - e, se necessario, anche la sua superficie commerciale - e la relativa quotazione di mercato al metro quadro, come si applicano i coefficienti di valutazione? Quali sono i principali e in che modo possono influire sul prezzo finale dell’immobile?

I coefficienti di valutazione o di merito di un immobile vengono espressi normalmente in percentuale - o, anche, in valore decimale - e contribuiscono ad aumentare o diminuire il prezzo finale dell’immobile, come si è già visto. Si tratta di decine di parametri, spesso influenzati non solo dalle caratteristiche dell’edificio, ma anche dal luogo in cui questo sorge. A titolo esemplificativo, appare evidente che un’abitazione con vista mare in un luogo di villeggiatura possa contare su criteri di valutazione per l’affaccio diversi rispetto a un condominio nella periferia di una grande città.

Per conoscere tutti i coefficienti di merito di un immobile, così come anche per valutarli, è necessario affidarsi a un professionista esperto, come ad esempio un perito. In linea generale, quelli normalmente presi più in considerazione sono:

• lo stato locativo, ovvero l’eventuale presenta di un contratto di locazione attivo sull’immobile che si desidera vendere. Come facile intuire, un immobile occupato avrà un punteggio minore rispetto a uno sfitto;
• il piano in cui si trova l’appartamento, con una valutazione migliore per gli immobili ai piani alti;
• lo stato di conservazione, con punteggi migliori per gli edifici di nuova costruzione oppure mantenuti in modo ottimo;
• la luminosità dell’immobile, misurata in termini di quantità di luce naturale che riesce a entrare in casa;
• la vista, ovvero l’esposizione dell’appartamento. Naturalmente, una vista panoramica influenzerà in modo positivo il prezzo di vendita dell’immobile;
• l’anzianità dello stabile, che viene valutata insieme allo stato di conservazione. Normalmente, gli immobili non più giovanissimi ma in perfetto stato di manutenzione ottengono punteggi più elevati;
• la tipologia di riscaldamento, con punteggi positivi per il riscaldamento autonomo e soluzioni di ultima generazione e, per contro, valutazioni negative per vecchi impianti o l’assenza degli stessi.

La tabella dei coefficienti di valutazione degli immobili

Nei precedenti paragrafi si è visto che, dopo la necessità di calcolare il prezzo al metro quadro dell’immobile e considerato la sua superficie calpestabile, a influenzare il valore della casa entrano in gioco i coefficienti di valutazione. Dopo aver elencato i principali presi in considerazione dagli esperti, come conoscerne le relative percentuali?

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Per sapere quanto peso possa avere un singolo coefficiente sul prezzo finale di vendita, si può fare riferimento alla seguente tabella. È però necessario sottolineare, come anche evidenziato in precedenza, che queste percentuali possono variare anche enormemente in relazione al luogo di residenza e altri criteri prettamente locali. Di conseguenza, i dati di seguito riportati devono essere presi unicamente come dei riferimenti generici.