Quanti condomini possono staccarsi dal riscaldamento centralizzato

Quanti condomini possono staccarsi dal riscaldamento centralizzato? Per quanto sempre più proprietari scelgano il riscaldamento autonomo, cosa accade se un gran numero di condomini richiede il distacco?

La recente riforma del condominio permette al singolo condomino di scollegarsi dal riscaldamento centrale, tuttavia non devono esservi squilibri nell’impianto o aggravi di spesa, che potrebbero appunto verificarsi se le richieste di distacco sono elevate.

Come togliersi dal riscaldamento centralizzato

Prima di capire quanti condomini possano effettivamente staccarsi dal riscaldamento centralizzato, è innanzitutto necessario ricordare quando il singolo può farlo e, soprattutto, secondo quali modalità.

La possibilità di scollegare il proprio impianto domestico da quello centrale è prevista dall’articolo 1118 del Codice Civile - confermato anche dalla sentenza 11815/2020 della Cassazione - che tuttavia impone due precise condizioni:

• il distacco non deve provocare squilibri di funzionamento al sistema centralizzato;
• non devono esservi enormi aggravi di spesa per gli altri condomini.

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È inoltre importante ricordare che la sentenza 26185/2023 della Corte di Cassazione non solo ha ribadito quanto definito dal Codice Civile, ma ha anche aggiunto che scollegarsi dal riscaldamento centralizzato non deve causare un danno agli altri condomini. È il caso, ad esempio, del residente che si toglie dall’impianto centrale senza installare un sistema autonomo, beneficiando così indebitamente del calore generato dai termosifoni degli appartamenti limitrofi, causando un aumento delle spese altrui.

Come si procede al distacco dal riscaldamento centralizzato

Ancora, è utile anche rivedere i passaggi da seguire per effettuare il distacco dal riscaldamento centralizzato. Il primo passaggio è quello di richiedere, a proprie spese, una perizia tecnica da personale qualificato, per verificare che si possa effettivamente procedere allo scollegamento senza creare squilibri all’impianto o danni agli altri condomini. Se la perizia ha esito positivo, si dovrà procedere:

• presentando la richiesta all’amministratore di condominio, anche quando non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea. Se non vi sono disfunzioni o danni al condominio, il voto assembleare non è necessario. Al contrario, in caso di squilibri servirà una delibera di maggioranza per il distacco dal riscaldamento centralizzato, pari a più della metà dei partecipanti, purché rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi;
• eseguendo i lavori, in caso di approvazione dall’amministratore o dal condominio, accertandosi si rispettino tutti i vincoli di legge in merito a sicurezza e conformità;
• ricalcolando i millesimi al termine dei lavori, solo se necessario.

Prima di procedere, però, è utile ricordare che la previsione di un impianto autonomo non esula dal rispetto delle date di accensione del riscaldamento previste a livello comunale o regionale. Di conseguenza, se si sta pensando di passare all’autonomo unicamente per avere maggiore libertà di accensione, è indispensabile sapere che i vincoli di legge rimangono comunque validi.

Quanti condomini si possono staccare dal riscaldamento centralizzato

Fatte le premesse dei precedenti paragrafi, quanti condomini effettivamente si possono scollegare dal riscaldamento centralizzato? La legge non stabilisce una quota massima di residenti che possono decidere di passare al riscaldamento autonomo, ma rimangono valide le prescrizioni già citate:

• non vi devono essere squilibri nel funzionamento dell’impianto centralizzato;
• non vi devono essere danni o aumenti di spesa gravi per gli altri inquilini.

Ovviamente, se molti condomini si staccano dall’impianto centrale, la probabilità di squilibri o di aumenti di spesa è decisamente elevata per i residenti che decidono di rimanere collegati. In questo caso, l’assemblea condominiale potrebbe decidere di valutare di:

• rivedere lo stesso impianto centralizzato, per valutare interventi di efficientamento energetico, così da ridurre gli aggravi per chi rimane collegato;
• rinunciare al sistema di riscaldamento centralizzato, imponendo invece il passaggio all’autonomo per tutti i condomini.

Cosa succede se un condomino si distacca dal riscaldamento centralizzato

Proprio poiché il condominio deve valutare le relative conseguenze, e scegliere se condurre lavori di efficientamento sull’impianto, cosa succede nella pratica se uno o più condomini si distaccano dal riscaldamento centralizzato?

Nei fatti, quando un condomino sceglie il riscaldamento autonomo, si rendono necessari:

• interventi sull’impianto centralizzato, appunto per chiudere il collegamento al residente rinunciatario;
• la valutazione del nuovo assetto del riscaldamento centrale, per verificare tutto funzioni secondo quanto atteso;
• la valutazione delle eventuali nuove spese comuni di riscaldamento.

Di norma, se si tratta di un singolo condomino che si distacca dall’impianto, non si notano particolari aggravi della spesa altrui. L’impianto dovrebbe rimanere efficiente e non subire specifici contraccolpi. È però essenziale che il rinunciatario effettivamente installi un impianto autonomo perché, se non vi provvede, vi potrebbe essere  un indebito sfruttamento termico ed economico del calore generato dagli appartamenti altrui. In questo caso, le spese potrebbero effettivamente lievitare, perché il riscaldamento centrale stesso viene indirettamente sottoposto a un carico di lavoro non preventivato.

Naturalmente, gli eventuali effetti dello scollegamento dipendono anche dall’ubicazione dell’unità immobiliare. Ad esempio, staccarsi dal riscaldamento centralizzato all’ultimo piano del condominio potrebbe non comportare enormi interventi in termini di impiantistica, ma aumentare la spesa per gli altri condomini. Poiché più esposti alle variazioni climatiche, gli appartamenti dei piani alti beneficiano maggiormente dell’irrorazione termica delle unità immobiliari sottostanti. Per questo, è sempre necessaria una valutazione tecnica delle possibili conseguenze.

Se il distacco coinvolge più unità immobiliari, gli squilibri per gli altri condomini potrebbero essere molto evidenti. Ci si ritroverebbe, infatti, con un impianto centralizzato evidentemente sovrastimato rispetto alle effettive necessità di riscaldamento. In questo caso, quindi, è decisamente consigliato non solo che l’assemblea valuti la possibilità di non consentirne il distacco, ma anche eventuali lavori di efficientamento o, ancora, l’autonomo per tutti.

Cosa deve pagare chi si stacca dal riscaldamento centralizzato

Ma chi paga i costi - diretti e indiretti - del distacco dal riscaldamento centralizzato? Non vi sono particolari dubbi sulle spese dirette dell’adeguamento dell’impianto, tutte a carico del rinunciatario. Quest’ultimo dovrà infatti farsi carico delle spese:

• di perizia di distacco dall’impianto centralizzato, eseguite da personale qualificato;
• di scollegamento dal riscaldamento centrale;
• di installazione della caldaia autonoma;
• di ripristino di impiantistica, muratura e quant’altro per il ripristino delle parti comuni eventualmente coinvolte.

E per i costi indiretti? La situazione è più complessa di quanto si possa pensare, perché nonostante l’impianto autonomo, il condomino uscente dovrà comunque farsi carico di alcune spese connesse al sistema centralizzato, come la manutenzione o il consumo involontario.

Chi rinuncia all’uso del riscaldamento centralizzato deve pagare il consumo involontario?

Come previsto sempre dall’articolo 1118 del Codice Civile, è necessario sottolineare che ci si distacca dal riscaldamento centralizzato deve comunque pagare:

• le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto, poiché continuano a rappresentare una parte comune del condominio;
• il consumo involontario.

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Per consumo involontario si intende quella porzione di irroramento termico di cui il rinunciatario continua a beneficiare, come ad esempio il riscaldamento delle parti comuni - si pensi ad androni riscaldati - o derivanti dagli appartamenti confinanti. Poiché non è semplice stabilire a quanto ammonti effettivamente questa tipologia di consumo, l’assemblea condominiale può definire una quota fissa per chi ha approfittato del distacco dal riscaldamento centralizzato. Ancora, è indispensabile considerare che la già citata sentenza 11815 della Corte di Cassazione ha ribadito l’obbligatorietà del pagamento della quota fissa per i residenti dotati di impianto autonomo.

Conviene staccarsi dall’impianto centralizzato?

Alla luce di quanto presentato, conviene staccarsi dall’impianto centralizzato? Il principale vantaggio di un sistema autonomo, oltre alla possibilità di gestire più facilmente gli orari di accensione e spegnimento, è la possibilità di monitorare e regolare costantemente i consumi, ottimizzandone così la spesa. Tuttavia, prima di procedere alla richiesta di scollegamento, è utile valutare:

• l’impianto autonomo che si andrà effettivamente a realizzare, perché per ottenere il maggiore risparmio e un’ottima efficienza energetica, l’investimento potrebbe essere elevato;
• la posizione del proprio appartamento, poiché gli appartamenti all’ultimo piano, oppure esposti sulla porzione esterna dell’edificio, perdono calore più facilmente, aumentando di conseguenza le spese di riscaldamento;
• l’effettivo risparmio a lungo termine dell’impianto, considerando le spese aggiuntive come il consumo involontario o la manutenzione dell’impianto centrale.

In genere, l’impianto autonomo conviene:

• se l’impianto centralizzato è obsoleto e poco efficiente;
• se si trascorre molto tempo in casa, così da regolare alla perfezione i propri consumi;
• se si dispone di un appartamento molto grande ed è necessario, quindi, poter approfittare della massima autonomia sulla gestione del riscaldamento;
• se si vive in località dal clima molto freddo, per regolare al meglio le spese termiche.

Naturalmente, ogni caso è specifico, di conseguenza è sempre necessaria la valutazione di un tecnico.