Dove si devono svolgere le riunioni di condominio?

Dove si devono svolgere le riunioni di condominio? Si tratta di un dubbio molto comune fra i condomini, preoccupati che l’assemblea condominiale venga organizzata in luoghi poco consoni o difficili da raggiungere.

La legge non specifica posti specifici in cui tenere le riunioni, tuttavia sul tema vi è una consolidata giurisprudenza.

Dove si fanno le riunioni di condominio

La riunione di condominio - più propriamente detta assemblea condominiale - rappresenta un momento cruciale per la vita dei condomini. Attraverso questo fondamentale strumento vengono infatti discusse e deliberate importanti decisioni, quali la gestione degli spazi comuni, le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, nonché molto altro ancora. Ma dove si deve tenere l’assemblea?

Innanzitutto, è necessario sapere che il Codice Civile non specifica in quale luogo la riunione di condominio debba avvenire. Infatti, l’articolo 66 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile si limita a illustrare le modalità di convocazione della stessa assemblea, che deve contenere luogo e ora della riunione, senza però evidenziare quali debbano essere le caratteristiche del posto prescelto.

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Proprio per questa ragione, in genere la scelta sul luogo della riunione:

• può spettare alla discrezionalità dell’amministratore di condominio, tenendo ovviamente in considerazione le esigenze di ogni condomino;
• può essere decisa tramite delibera assembleare, quindi tramite votazione da parte dei condomini partecipanti;
• può essere direttamente definita all’interno del regolamento condominiale.

Le caratteristiche del luogo dell’assemblea

Per quanto il Codice Civile non esprima alcuna indicazione sulle caratteristiche del luogo dell’assemblea condominiale, è ormai consuetudine rispettare alcuni requisiti, ribaditi più volte dalla giurisprudenza nel corso degli ultimi anni. L’assemblea deve infatti avvenire in un luogo che non impedisca oppure ostacoli il diritto dei condomini a partecipare, come anche ribadito dalla Cassazione con la sentenza 1117/1997.

Nella scelta del posto, è infatti necessario prendere in considerazione tutti quegli elementi che possano favorire la partecipazione degli stessi condomini, evitando quindi di imporre ostacoli - ad esempio, località molto difficili da raggiungere - che potrebbero spingere molti residenti a desistere. In particolare, sarebbe auspicabile definire un luogo:

• facilmente accessibile, ovvero semplice da raggiungere da parte di tutti i condomini e che sia privo di ostacoli e barriere architettoniche, che potrebbero inibirne l’accesso ad alcuni;
• sufficientemente adeguato e ordinato, affinché possa accogliere tutti i partecipanti e, ancora, permetta di gestire in modo semplice e immediato eventuali dissidi tra gli stessi condomini;
• tale da garantire la privacy, poiché le discussioni assembleari devono mantenere la necessaria riservatezza fra i partecipanti. Di conseguenza, non si potranno scegliere luoghi aperti al pubblico, non solo per ragioni di disturbo, ma anche perché terzi potrebbero apprendere informazioni a loro non destinate.

Si può scegliere un luogo esterno al condominio?

Ma nella scelta della migliore soluzione che possa permettere alla riunione di condominio di svolgersi senza intoppi, si possono valutare anche luoghi esterni al condominio? Fatta eccezione per eventuali limitazioni da regolamento, non vi sono particolari divieti per fissare un’assemblea al di fuori dello stabile condominiale.

La scelta di un posto esterno, infatti, è spesso funzionale alle necessità dello stesso condominio, ad esempio:

• quando l’edificio non dispone di spazi adeguati affinché la riunione si svolga internamente;
• quando, in virtù di necessità pratiche, il condominio non può momentaneamente ospitare l’assemblea. Si pensi, ad esempio, a stabili sottoposti a lavori di ristrutturazione che potrebbero disturbare lo svolgimento della riunione stessa.

Naturalmente, nella scelta di una località esterna bisognerebbe dare priorità alla vicinanza al condominio, affinché tutti i condomini possano raggiungere facilmente l’assemblea, e alle caratteristiche del posto già elencate nel precedente paragrafo. 

È utile anche sottolineare che, a seguito della pandemia da Covid-19, è diventata consuetudine abbastanza comune quella di organizzare assemblee condominiali virtuali - ovvero, da remoto - per favorire la partecipazione di tutti i condomini. Oggi, con il ritorno alla normalità dopo la pandemia stessa, questa modalità è meno frequente e prevista soprattutto:

• quando vi sono molti condomini che vivono altrove, ad esempio perché il condominio si trova in una località di vacanza e, quindi, la maggior parte degli appartamenti sono seconde case;
• in modalità mista, ovvero in presenza con la possibilità aggiuntiva di collegamento da remoto per chi non può partecipare di persona.

Luogo della riunione e validità dell’assemblea

Una delle preoccupazioni comuni, quando si decide dove si fanno le riunioni condominiali, è comprendere cosa possa accadere in caso si scelga un luogo non idoneo o, ancora, non comunicato correttamente. In queste specifiche situazioni, le delibere dell’assemblea possono essere comunque ritenute valide?

Di norma, in presenza di convocazioni non adeguate o di luoghi inidonei, è possibile procedere:

• con l’impugnazione dell’avviso di convocazione, se riporta un luogo palesemente non adeguato allo svolgimento della riunione;
• con l’impugnazione della delibera adottata dalla stessa assemblea, dimostrando che il luogo prescelto ha ostacolato la propria partecipazione.

Quando una riunione di condominio non è valida

Naturalmente, per procedere all’impugnazione di una delibera condominiale, è necessario che sussistano alcuni criteri. Ad esempio, quando la riunione di condominio non è valida? 

In merito alla convocazione dell’assemblea, l’articolo 66 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile specifica che la riunione non è valida se:

• non viene comunicata a tutti i condomini, nelle modalità previste dalla legge, ovvero posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. In questo senso, serve prestare attenzione alle ultime interpretazioni della giurisprudenza sulla consegna tramite mail classica;
• non contiene le informazioni obbligatorie come luogo, data, ora  ordine del giorno;
• non rispetta i termini di preavviso di almeno 5 giorni.

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È utile anche sottolineare che l’articolo 1105 del Codice Civile rimarca che le deliberazioni dell’assemblea non sono valide in caso di mancata informazione degli aventi diritto, mentre l’articolo 1136 definisce quando le delibere non sono valide in caso di mancato raggiungimento dei quorum previsti. Ancora, è utile sapere che le riunioni di condominio non sono obbligatorie, tuttavia l’articolo 1135 specifica che debbano essere convocate almeno una volta l’anno per approvare i bilanci consuntivi e preventivi e in situazioni straordinarie.

Quanto preavviso per una riunione condominiale

Ma quanto preavviso è necessario, affinché una riunione condominiale possa essere considerata valida? Così come visto nel precedente paragrafo, l’articolo 66 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile prevede una convocazione almeno 5 giorni prima della stessa assemblea.

A questo scopo, è utile anche ricordare che l’eventuale cambio della sede dell’assemblea condominiale - ad esempio, per sopraggiunti ostacoli che impediscono lo svolgimento della riunione nel luogo inizialmente prescelto - debba essere comunicato con sufficiente preavviso. La sentenza 774/2023 del Tribunale di Rimini ribadisce, infatti, che il cambio del luogo dell'assemblea debba essere comunicato tempestivamente, poiché un avviso tardivo - ad esempio, a pochi minuti dall’avvio della riunione - potrebbe ledere il diritto dei condomini a partecipare.