Rimodulazione dell’ipoteca: come funziona e quando si può fare

La rimodulazione dell’ipoteca è certamente un’opzione da prendere in considerazione quando, contestualmente alla modifica del mutuo o prestito, o per altre ragioni economiche, si ha necessità di una rappresentazione più fedele della propria condizione ipotecaria. Ma come funziona e quando vi si può accedere?

La modifica dell’ipoteca può essere utile in vari contesti. Innanzitutto, per rendere più appetibile un immobile sul mercato, poiché la presenza di una gravosa ipoteca potrebbe scoraggiare papabili acquirenti. Ancora, quando si estingue anticipatamente parte del mutuo, per ottenere una maggiore rappresentatività.

Cosa si intende per rimodulazione dell’ipoteca

Quando si parla di rimodulazione ipotecaria, ci si riferisce più genericamente a tutte le operazioni che permettono di modificare un’ipoteca già iscritta, secondo i limiti e i parametri definiti dalla legge. Tuttavia, per quale ragione si dovrebbe procedere ad aggiornare un’ipoteca nel tempo?

Vi sono vari motivi che possono rendere la modifica dell’ipoteca un’opzione consigliata. Ad esempio, quando si acquista un immobile avvalendosi di un mutuo, le condizioni economiche del titolare possono cambiare nel tempo. Si pensi al proprietario che, grazie a una maggiore disponibilità economica, approfitta di un’estinzione parziale anticipata del debito con la banca: in questo caso, l’ipoteca sulla casa risulterebbe più gravosa del dovuto, non corrispondendo più all’effettivo valore di garanzia sul credito concesso dalla banca.

Ancora, il proprietario di un immobile potrebbe decidere di metterlo sul mercato prima della completa estinzione del mutuo. La presenza di un ipoteca, però, potrebbe scoraggiare i compratori, col timore che lo stesso immobile possa essere pignorato in caso il venditore non provveda a saldare il suo debito. Ridurre l’entità dell’ipoteca, di conseguenza, può rendere la compravendita più allettante.

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Per queste ragioni, è possibile accedere a diverse modalità di rimodulazione dell’ipoteca, tra cui le più importanti sono la riduzione, la restrizione e la cancellazione.

Cos’è la riduzione dell’ipoteca

Una delle più frequenti opzioni di rimodulazione è rappresentata dalla riduzione dell’ipoteca volontaria e dell’ipoteca legale. Regolato dall’articolo 2872 del Codice Civile, tramite questo atto è possibile:

• ridurre l’ammontare della somma per cui l’ipoteca è stata iscritta;
• purché il credito sia stato parzialmente soddisfatto o l’ipoteca risulti eccessiva rispetto alla garanzia richiesta.

La riduzione dell’ipoteca può avvenire con l’accordo delle parti - quindi, il proprietario dell’immobile ipotecato e la banca - tramite la sottoscrizione di un atto in presenza di un notaio.

È però utile sapere che anche l’ipoteca giudiziale, ovvero quella iscritta a seguito di una sentenza per mancato pagamento di un debito o altro adempimento, può essere ridotta, come previsto dall’articolo 2874 del Codice Civile. Per la riduzione dell’ipoteca giudiziale, il giudice competente è solitamente quello del Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile, in base al principio forum rei sitae dell’articolo 26 del Codice di Procedura Civile.

Quanto costa la riduzione di ipoteca

I costi della riduzione di ipoteca possono essere variabili, in base alle imposte e all’onere del notaio. In linea generale, si corrisponde:

• un’imposta di registro dello 0,5% sull’importo dell’ipoteca;
• circa 100 euro di diritti di conservatoria per la registrazione nei registri immobiliari;
• spese notarili variabili, a seconda dell’onorario del notaio prescelto.

Cos’è la restrizione dell’ipoteca

Ci si può invece avvalere della restrizione quando si limita l’ipoteca a una parte specifica dei beni originariamente vincolati. Ad esempio, se un’ipoteca grava su più immobili, la si può restringere solo ad alcuni di questi: in altre parole, si liberano vari beni dal vincolo ipotecario.

Va però sottolineato che, sempre ai sensi dell’articolo 2872 del Codice Civile, la restrizione è possibile anche quando riguarda un bene solo - un unico immobile, ad esempio, purché:

• il bene presenti parti distinte, ad esempio dei subalterni catastali;
• se non ancora divise, le parti possano essere materialmente e giuridicamente distinte.

Come per la riduzione, anche per la restrizione è necessario l’esplicito consenso del creditore, riportato nell’atto notarile di restrizione dell’ipoteca. In genere, si procede con l’inoltro di una richiesta scritta al creditore - ad esempio la banca, in caso di mutuo - tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, via PEC oppure direttamente agli sportelli.

A seguito delle opportune verifiche, che potrebbero comportare anche nuove perizie sull’immobile, se il creditore acconsente l’operazione viene finalizzata con l’atto notarile. 

Quanto costa la restrizione dell’ipoteca 

I costi per la restrizione dell’ipoteca sono simili a quelli della riduzione. In linea generale, si deve provvedere:

• all’imposta dello 0,5% sull’ipoteca iscritta;
• all’imposta di 35 euro per le spese di cancelleria;
• alla spesa di circa 100 euro per i diritti di conservatoria;
• al costo dell’eventuale perizia, se richiesta dal creditore, all’incirca a partire da 300 euro;
• alle spese notarili, in base all’onorario del notaio prescelto.

Cos’è la cancellazione dell’ipoteca

Infine, tra le rimodulazioni, vi rientra anche la cancellazione dell’ipoteca. Questa operazione avviene quando l’obbligazione garantita viene completamente estinta. Le modalità di cancellazione variano a seconda del tipo di ipoteca:

• è normalmente automatica entro 30 giorni, se riguarda ipoteche volontarie di garanzia per debiti contratti, come ad esempio quella per il mutuo. In questo caso, all’estinzione del mutuo termina anche la garanzia;
• può richiedere un atto notarile per le ipoteche legali, sottoscritto dallo stesso notaio e dal creditore, poi trasmesso all’Agenzia delle Entrate;
• necessita di un’ordinanza del giudice, successiva all’apposita procedura di richiesta di cancellazione, per le ipoteche di tipo giudiziale.

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Indipendentemente dalla tipologia, la cancellazione estingue definitivamente l’ipoteca iscritta, sancendo quindi il termine di qualsiasi obbligo del debitore nei confronti del creditore.

Quanto costa la cancellazione dell’ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca è a carico del debitore, tranne quando automatica, e solitamente comporta il pagamento:

• dell’imposta dello 0,5% sul valore dell’ipoteca, per un minimo di 200 euro;
• dell’imposta ipotecaria di 35 euro;
• dell’imposta di bollo di 59 euro.

L’esborso può essere maggiore in caso di ipoteca legale o giudiziaria, dove possono essere richiesti anche gli oneri di cancelleria di 94 euro e, naturalmente, l’onorario del notaio.

Quando l’ipoteca va in prescrizione

Dopo aver appreso come l’ipoteca possa essere rimodulata o cancellata, è utile conoscere anche il procedimento alla base della sua prescrizione.

Normalmente, quando si iscrive un’ipoteca su un’immobile, bisogna attendere il suo consolidamento. Quest’ultimo è il processo attraverso il quale la stessa ipoteca diventa opponibile a terzi e, fatto non meno importante, non possa essere contestata in caso di fallimento di chi ha contratto il debito. In genere, per le ipoteche volontarie il processo dura una decina di giorni, mentre per quelle legali e giudiziarie le tempistiche possono essere diverse, con un consolidamento dell’ipoteca anche a 12 mesi.

Ma una volta che l’ipoteca è iscritta e consolidata, dopo quanto tempo va in prescrizione? Di norma, l’ipoteca ha una durata legale di vent’anni dal momento della sua iscrizione, alla scadenza:

• si estingue, perdendo così la sua efficacia;
• può essere rinnovata, purché il rinnovo avvenga entro il termine dei vent’anni, come previsto dall’articolo 2847 del Codice Civile.

Quanto costa rinnovare l’ipoteca sulla casa

Come visto, per evitare che un’ipoteca finisca prescritta, è necessario procedere al suo rinnovo entro il termine dei vent’anni. Ma quanto si spende, per questo processo?

I costi da sostenere possono essere variabili, in base anche alle spese notarili. In linea puramente indicativa, si dovrà corrispondere:

• un’imposta ipotecaria pari all’1% del valore della stessa ipoteca;
• un’imposta di bollo da 35 euro;
• eventuali spese notarili, se ci si avvale di un notaio;
• eventuali costi minori, come per diritti di segreteria e trascrizione.

Per conoscere i costi nel dettaglio, riferiti al proprio caso specifico, è utile chiedere preventivamente un parere al proprio notaio di fiducia o, ancora, a enti di terze parti che si occupano di rinnovi ipotecari.