Ipoteca legale sugli immobili: quando è prevista e a cosa serve?

Cosa si intende per ipoteca legale sugli immobili e, soprattutto, quando è prevista? Quando ci si affaccia sul mercato immobiliare, ad esempio per la sottoscrizione di un mutuo per l’acquisto di una nuova abitazione, si familiarizza di certo con il concetto di ipoteca. Si tratta infatti di un diritto reale di garanzia sul credito di cui si è titolari: nel caso del mutuo, ad esempio, tale diritto è concesso alla banca erogante. Ma quando l’ipoteca è legale?

L’ipoteca è legale quando il diritto di garanzia è concesso direttamente dal legislatore al creditore, in alcuni casi specifici previsti proprio dalla legge. Ad esempio, può essere iscritta quando il contratto di vendita dell’immobile prevede un dilazionamento del pagamento nel tempo, a tutela dei diritti del venditore sul bene ipotecato. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Cos’è l’ipoteca e a cosa serve?

Prima di addentrarsi nelle specificità dell’ipoteca legale, è utile comprendere cosa sia un’ipoteca e quale sia il suo funzionamento. In linea generale, l’ipoteca è uno strumento di tutela del creditore: si tratta, in altre parole, di un diritto reale di garanzia, che permette al creditore stesso di espropriare i beni del debitore quando i termini dell’accordo sottoscritto - ad esempio, la rateizzazione del pagamento per un immobile - non vengono rispettati.

È possibile accedere allo strumento dell’ipoteca solamente per alcune tipologie di beni, in particolare:

• beni immobili, come terreni e case;
• diritti reali immobiliari, ad esempio un appartamento posto in usufrutto;
• beni mobili registrati, quali le auto;
• rendite dello Stato.

L’ipoteca non può invece essere applicata su tutti gli altri beni mobili, come ad esempio l’arredamento di un appartamento oppure gli elettrodomestici presenti.

L’iscrizione di un’ipoteca avviene tramite la Conservatoria dei Registri Immobiliari e ha una durata di 20 anni. All’interno della compravendita di un immobile, non è obbligatorio ipotecare il bene, se non nei casi espressamente previsti dalla legge. In ogni caso, è sempre consigliato affidarsi a un notaio per sbrigare le questioni relative alle ipoteche, anche data la complessità della materia.

Le tipologie di ipoteca esistenti

La disciplina dell’ipoteca è regolamentata dal Codice Civile, all’articolo 2808 e seguenti. Così come previsto dalla legge, esistono diverse tipologie di ipoteca, a seconda delle necessità del creditore oppure da specifiche imposizioni normative:

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• ipoteca volontaria: viene iscritta per volontà precisa dei privati, per tutelare il pagamento di un bene o di un prestito. È la forma più comune di ipoteca, come quella che viene richiesta dalle banche al momento dell’accensione di un mutuo e, per quanto sia frutto di un accordo volontario fra le parti, deve essere registrata ufficialmente, ad esempio con una scrittura privata autenticata dal notaio;
• ipoteca giudiziale: viene prevista su decisione di un giudice, ad esempio in concomitanza con una sentenza pronunciata sul debitore insolvente, affinché provveda a saldare il suo debito;
• ipoteca legale: è prevista nei casi in cui la legge attribuisce al creditore il potere di sottoporre i beni a ipoteca, come ad esempio a seguito di un accordo di rateizzazione per la vendita di un immobile. Il diritto, concesso in questo caso al creditore, non richiede l’accordo del debitore.

Quando l’ipoteca è legale?

Lo strumento dell’ipoteca legale è disciplinato sempre dal Codice Civile, in particolare dall’articolo 2817, che ne definisce i casi di applicazione e i soggetti che possono approfittare di questa garanzia. Si tratta infatti di una forma di tutela molto forte, che conferisce al creditore il potere di espropriare i beni oggetto di garanzia in presenza di violazioni all’accordo sottoscritto e, fatto non meno importante, di essere preferito ad altri creditori sulla somma ottenuta dall’espropriazione stessa.

In altre parole, l’ipoteca legale offre al creditore la possibilità di avvalersi dell’esecuzione forzata, quando il debitore non provvede volontariamente ad adempiere agli impegni presi. A differenza dell’ipoteca volontaria, dove vi è l’accordo di entrambe le parti, e dell’ipoteca giudiziale, dove invece è il giudice a imporre l’iscrizione, nella legale è la legge a conferire al creditore questo diritto, anche qualora il debitore non fosse d’accordo.

È sempre l’articolo 2817 del Codice Civile a spiegare quando l’ipoteca è legale, ovvero quando è possibile avvalersi di questo strumento:

• all’interno della compravendita di un’immobile, l’ipoteca legale è concessa al venditore a garanzia degli obblighi derivanti dalla cessione del bene. In particolare, questo strumento è spesso utilizzato quando l’immobile viene ceduto con un accordo di pagamento rateizzato nel tempo;
• in concomitanza con la cessione di immobili per donazioni, permute oppure usufrutto a titolo oneroso, l’ipoteca legale è concessa al titolare originario dell’immobile;
• l’ipoteca legale è infine garantita a coeredi, soci e altri condividenti, per il “pagamento dei conguagli sugli immobili assegnati agli stessi condividenti ai quali incombe tale obbligo”.

È utile sottolineare come non sussista l’obbligo di iscrizione di un'ipoteca legale: all’interno della compravendita di un’immobile, infatti, il venditore può espressamente rinunciare ad avvalersi di questa garanzia.

Come si iscrive l’ipoteca legale e quanto costa

Comprese le caratteristiche dell’ipoteca legale, ovvero un diritto espressamente concesso al creditore dalla legge anche in assenza di un consenso del debitore, è utile conoscere procedure e costi.

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Limitatamente alla vendita di un’immobile, l’ipoteca legale può essere costituita tramite la Conservatoria dei Registri Immobiliari, presso la propria zona di residenza. Nei casi previsti dalla legge, l’iscrizione dell’ipoteca legale avviene d’ufficio, a meno che il venditore non si avvalga espressamente della rinuncia oppure quando il debitore abbia già provveduto ai suoi obblighi.

Come facile intuire, l’iscrizione di un’ipoteca legale ha dei costi, a carico del debitore del bene, salvo diverso accordo. In linea generale, la spesa comprende:

• l’onorario del notaio, variabile a seconda del professionista scelto, in genere a partire da un migliaio di euro;
• 2% del valore del bene ipotecato per l’iscrizione;
• 0,5% per le tasse di registro;
• 150 euro di imposta di bollo.

In più, si dovrà corrispondere un ulteriore 0,5% per la cancellazione dell’ipoteca, quando il debito verrà estinto, o al termine della sua naturale durata. Ma quanto dura un’ipoteca legale? Come per le altre tipologie, la durata è stabilita in 20 anni.

Perché si rinuncia all’ipoteca legale?

Come accennato nei precedenti paragrafi, il creditore - quindi, ad esempio, il venditore di un immobile - non ha l’obbligo di avvalersi dell’ipoteca legale nei casi previsti dalla legge. Può infatti scegliere di rinunciarvi, dichiarandolo espressamente al notaio. Nei fatti, si tratta di un’eventualità molto comune: chi ha già avuto modo di acquistare un immobile, avrà sicuramente notato che il notaio, in fase di lettura del contratto di compravendita, chiede esplicitamente al venditore se voglia rinunciare all’ipoteca legale.

Per quale ragione, tuttavia, molti decidono di non avvalersi di questa forte tutela prevista dalla legge? Le motivazioni possono essere le più disparate:

• il venditore potrebbe conferire priorità all’incasso del prezzo di compravendita, anziché alla regolarità del pagamento delle rate. Inoltre, con l’iscrizione di un’ipoteca legale, in caso di mancato saldo il contenzioso potrebbe essere lungo e dispendioso, tanto da dover attendere molti anni per recuperare il credito;
• con l’iscrizione dell’ipoteca legale, l’acquirente si ritroverebbe a sostenere delle spese aggiuntive rispetto a quelle concordate per l’immobile. La compravendita potrebbe quindi risultare meno conveniente di quanto inizialmente ipotizzato, tanto da spingere alla rinuncia all’acquisto.

In ogni caso, per decidere se avvalersi o rinunciare all’ipoteca legale, il consiglio è quello di affidarsi sempre al notaio: nel mercato immobiliare, ogni compravendita presenta caratteristiche da vagliare singolarmente.