Caposcala di condominio: chi è, le funzioni e come si nomina

Nei contesti residenziali più complessi, dove la convivenza fra vicini richiede un’organizzazione efficiente, possono esistere figure aggiuntive rispetto all’amministratore. Una di queste è il caposcala di condominio, tipicamente un residente d’aiuto nelle attività di mediazione fra i condomini e l’amministrazione stessa. Si tratta di una figura che deriva dalla prassi condominiale, per quanto non codificata a livello di legge, che facilita la comunicazione e la risoluzione di piccole questioni quotidiane relative alle parti comuni dello stabile. Ma quali sono le funzioni specifiche di un caposcala e, soprattutto, come viene nominato?

Cosa si intende per caposcala

Innanzitutto, è utile specificare il significato di caposcala di condominio. Così come già accennato, si tratta di una figura intermediaria tra i condomini di una specifica scala e l’amministrazione complessiva dell’edificio.

In altre parole, il caposcala funge da tramite tra le istanze dei condomini e l’amministratore, favorendo una comunicazione fluida, mediando per le piccole necessità quotidiane e aiutando lo stesso condominio a identificare problemi che altrimenti, data la complessità dello stabile, potrebbero non emergere correttamente. Non ha però potere decisionale né di rappresentanza legale, ma agisce appunto come supporto.

Ma il caposcala di condominio è obbligatorio? No, perché questo ruolo non trova una definizione normativa all’interno del Codice Civile, ma deriva dalle più recenti prassi condominiali, soprattutto in contesti residenziali molto complessi. Può però essere una figura necessaria, se esplicitamente richiesta all’interno del regolamento condominiale.

Chi può fare il caposcala in un condominio

Ma chi può prestarsi al ruolo di caposcala condominiale? Tipicamente, qualsiasi proprietario delle unità immobiliari situate nella scala interessata può assumere le funzioni di caposcala. Tuttavia, poiché non si tratta di una figura codificata, anche gli inquilini - ovvero, i residenti in affitto - possono essere nominati, se dimostrano affidabilità e disponibilità. Ancora, è utile specificare che non esistono particolari requisiti per poter ricoprire questo ruolo: proprio poiché non codificata dalla legge, rimane una figura sostanzialmente informale, basata sul vincolo di fiducia.

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Inoltre, è indispensabile sottolineare che può anche esistere la figura del caposcala in un condominio senza amministratore, ovvero per gli stabili con otto o meno condomini, così come previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile.

Anzi, in queste situazioni il ruolo potrebbe addirittura acquisire un’importanza maggiore, come punto di riferimento per coordinare le decisioni collettive sulle parti comuni. Non sostituisce, però, l’assemblea: quest’ultima rimane l’organo decisionale più importante del condominio.

La nomina del rappresentante di scala

In genere, la nomina del caposcala di condominio avviene attraverso una delibera assembleare, che può istituire la figura, per inserirla stabilmente nel regolamento.

Proprio poiché il rappresentante di scala non è previsto dalla legge, per introdurre questo ruolo bastano le maggioranze standard per le decisioni amministrative, come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile. Bisognerà perciò ottenere:

• in prima convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore del condominio;
• in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno un terzo dei millesimi del valore dello stabile.

In alternativa, l’amministratore può nominare direttamente un caposcala in qualità di coadiutore, rispondendone però direttamente nel suo mandato, in base agli articoli 1703 e successivi del Codice Civile.

La scelta del rappresentante di scala avviene fra condomini e inquilini che hanno esplicitato la loro disponibilità e il ruolo può essere coperto per un periodo di tempo predefinito, definito all’interno del regolamento di condominio, oppure a rotazione. La persona prescelta può decidere di rinunciare all’incarico in qualsiasi momento, presentando una lettera di dimissioni da caposcala all’assemblea o all’amministratore, senza la necessità di dover motivare estensivamente la scelta, poiché si tratta comunque di un ruolo informale e volontario. Allo stesso modo, sia l’assemblea che l’amministratore possono revocare l’incarico in qualsiasi momento.

Cosa fa il rappresentante di scala

Compresa la figura del rappresentante di scala, quali sono le sue funzioni nel dettaglio? Come già specificato, si tratta di un facilitatore della vita condominiale, contribuendo a una gestione più snella della comunicazione e della gestione dello stabile. Tuttavia, i compiti effettivi possono cambiare da un condominio all’altro, in base alle esigenze dei residenti, dalle decisioni dell’assemblea e dalle necessità dell’amministratore.

Le funzioni principali del caposcala

I compiti del caposcala condominiale sono pressoché di supporto e intermediazione, così come già spiegato. Entrando maggiormente nel dettaglio, di solito si occupa di:

• trasmette le comunicazioni, inoltrando le segnalazioni dei condomini della sua scala all’amministratore. Ad esempio, guasti agli impianti comuni e richieste di manutenzione;
• gestire le chiavi delle parti comuni, come quelle d’accesso ai vani tecnici, in caso di necessità di intervento da parte di professionisti. È il caso dell’installatore della fibra ottica, che deve accedere alla centralina della scala per collegare un nuovo appartamento;
• rappresentare la scala in assemblea, se è prevista una delega scritta da parte dei condomini della sua scala;
• riscuotere le quote per i pagamenti comuni, previa specifica autorizzazione da parte dell’assemblea, in qualità di sostituto del mandatario;
• supportare l’armonia condominiale, facilitandone la gestione quotidiana, soprattutto in quei contesti dove non è possibile approfittare della presenza continua dell’amministratore.

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Per contro, vi sono specifiche limitazioni al suo operato. Innanzitutto, il caposcala non può intraprendere iniziative autonome, senza approvazione dell’amministratore o dell’assemblea.

La differenza tra caposcala e capo condominio

Ma qual è la differenza tra il caposcala e il capo condominio? Mentre il primo, come già più volte specificato, ha una semplice funzione di supporto, il capo condominio è un ruolo decisamente più gestionale. 

Noto anche come condomino facente funzioni di amministratore, non è altro che un proprietario che si occupa della gestione dell’intero edificio, su nomina degli altri condomini. Si tratta di una figura molto diffusa negli stabili dove non vi è l’obbligo di amministratore, come già visto con l’articolo 1129 del Codice Civile, che coordina le parti comuni, gestisce le spese, organizza le riunioni di condominio, applica le decisioni dell’assemblea e si occupa della mediazione fra le esigenze dei condomini.

Al caposcala spetta un compenso?

In linea generale, il compenso del caposcala non è formalizzato dalla legge, perché il ruolo è volontario e, proprio per questo, solitamente gratuito. Tuttavia, nulla vieta all’assemblea di optare per un rimborso spese o una specifica indennità, riportando il tutto nella delibera di nomina e nel regolamento condominiale.

In caso venga approvato un compenso, i costi saranno ripartiti fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, così come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile. Ovviamente, la spesa può essere addebitata ai soli proprietari della scala interessata dal rappresentante.

Infine, è bene specificare che il caposcala non può pretendere una retribuzione dopo la sua nomina, se eventuali compensi o rimborsi non sono stati preventivamente concordati: il ruolo rimane infatti da coadiutore non professionale. La scelta di proporre un pagamento per questa figura è quindi sempre opzionale da parte dell’assemblea.