Manutenzione sottobalconi: chi deve farla e quando spetta al condominio

La manutenzione di un balcone di un condominio mira a garantire la sicurezza, la funzionalità e l’estetica della struttura. Tuttavia, quando si presenta una spesa di questo tipo, spesso sorgono discussioni tra i condòmini. Se, infatti, è vero che, nella maggior parte dei casi, il proprietario dell’unità abitativa per la quale il balcone costituisce un prolungamento è responsabile delle relative spese, è altrettanto plausibile che specifici lavori siano assoggettati anche all’inquilino del piano di sotto o a tutti i condòmini. Ecco, dunque, cosa c'è da sapere e a chi spetta la manutenzione del sottobalcone. 

Come si chiama la parte di sotto dei balconi

Più frequentemente, la parte al di sotto dei balconi è conosciuta semplicemente con il nome di sottobalcone. Il termine deriva anche dal fatto che la parte inferiore sia facilmente visibile dal basso dell’edificio guardando in alto. 

È più utilizzato nel linguaggio tecnico il sostantivo "cielino" per indicare la stessa parte del balcone. Si tratta della parte inferiore della soletta del balcone che, allo stesso tempo, funge da soffitto per il balcone sottostante e può avere anche delle funzioni decorative e strutturali. 

La soletta è, invece, l'elemento strutturale di cemento armato che rappresenta la base del balcone. È, dunque, la superficie sulla quale si cammina, ovvero la parte superiore del sottobalcone.

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Chi paga la riparazione del sottobalcone

Per stabilire chi paga la manutenzione del sottobalcone è indispensabile far riferimento al tipo di struttura. Infatti, le spese sono a carico del proprietario dell'appartamento sottostante se si tratta di balconi incassati e limitatamente alla parte sotto il piano di calpestio, mentre il proprietario dell’appartamento è responsabile per i balconi aggettanti, ovvero per quelli che sporgono dalla facciata o dal perimetro dell'edificio. 

Al di fuori di questa prima classificazione, le spese relative ai soli elementi estetici e decorativi connessi alla manutenzione del sottobalcone sono a carico del condominio. L’aspetto più importante per determinare la responsabilità e l’esborso dei costi per il rifacimento del sottobalcone dipende, dunque, dal tipo di balcone. Infatti si distinguono i: 

• balconi aggettanti, che sporgono e si estendono oltre la facciata e il perimetro dell’edificio condominiale e non fanno parte della struttura portante del fabbricato;
• balconi incassati (o a loggia), che sono integrati all’interno del perimetro dell’edificio come se fossero una rientranza della facciata. 

Manutenzione del sottobalcone aggettante: chi deve farla

In linea generale, se il balcone rientra nella proprietà esclusiva della singola unità abitativa condominiale, tutte le spese legate alla sua manutenzione, riparazione o sostituzione sono a carico del proprietario. 

Pertanto, a lui spettano le spese di manutenzione del sottobalcone, della soletta e della parte interna del parapetto, oltre al cambio della pavimentazione. Diverso è il regime di imputazione delle spese per gli elementi estetici che influiscono sul decoro architettonico dell'edificio condominiale come frontalini, fregi e ulteriori dettagli verticali che rendono la facciata armoniosa. 

Per questi ultimi interventi, i costi sono a carico di tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà, previa approvazione della maggioranza dei presenti all'assemblea e dei millesimi.

Quali tipologie di lavori di manutenzione si fanno sul sottobalcone

Le spese per gli elementi decorativi forniscono un ulteriore elemento di suddivisione circa la responsabilità della manutenzione a seconda del tipo di intervento, oltre alla proprietà del balcone. 

Lavori di ripristino del sottobalcone riguardano quasi sempre la parte strutturale e, pertanto, spettano al proprietario. Per esempio, in caso di distacco dell’intonaco da sotto il balcone è necessario che il proprietario intervenga anche per evitare danni al balcone sottostante o a terzi. 

Lo stesso si può dire per le spese di consolidamento strutturale del balcone che presenti segni di cedimento o di indebolimento. Il costo di rifacimento del sottobalcone è a carico del proprietario dell’appartamento sul quale si affaccia. 

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Infiltrazioni sotto balcone: chi paga?

L’acqua e i fattori atmosferici rappresentano uno dei danni maggiori alle strutture in muratura. Per questo motivo, è indispensabile individuare con tempestività l’origine delle infiltrazioni ed effettuare trattamenti impermeabilizzanti che proteggano la struttura del balcone, facendola durare più tempo. 

In questo caso, la responsabilità e le spese di manutenzione del sottobalcone sono a carico del proprietario, anche se si tratti di strutture incassate. Per questa tipologia di balconi, i costi di manutenzione del soffitto spettano in misura uguale al proprietario del piano superiore e a quello del piano inferiore. 

Quanto costa rifare il sottobalcone

Interventi di manutenzione e di ripristino del sottobalcone hanno costi che variano a seconda di un certo numero di fattori. Mediamente, il lavoro di rifacimento del soffitto e dell’intonaco dei balconi in condominio, con finitura standard, ha un costo che va da un minimo di 39 euro a un massimo di poco più di 70 euro al m2. 

Costi più elevati si prevedono se occorre rifare anche la soletta, il massetto ed effettuare lavori di impermeabilizzazione. In questo caso i prezzi salgono notevolmente e variano da un minimo di 150 euro a un massimo di 500 euro al m2. 

Il rifacimento completo del sottobalcone, con lavori di impermeabilizzazione, ha un costo tra 79 e 125 euro al m2, mentre la realizzazione di una nuova pavimentazione comporta un esborso da 30 a 60 euro al m2, compresi i materiali. 

Quali sono i fattori che incidono sul costo

Come si nota, il range di costi è ampio e l’applicazione di un giusto prezzo dipende da vari fattori. Innanzitutto, dalla gravità della situazione strutturale del balcone e dall’estensione dei danni. 

Trascurare un balcone per troppo tempo può comportare l'insorgenza di problemi strutturali, con costi elevati che dipendono anche dal tipo di intervento. Per esempio, rifare l’intonaco è sicuramente meno costoso rispetto a interventi che prevedono il rifacimento completo del massetto e l’impermeabilizzazione. 

Come per ogni intervento, i costi dipendono anche dalla qualità dei materiali e dalla competenza dell’impresa. A tal proposito, è sempre consigliabile richiedere un sopralluogo per avere un’idea dei lavori da effettuare e un preventivo della spesa.