Testimoni al rogito: che ruolo ricoprono e quando sono utili

La sottoscrizione dell’atto pubblico dal notaio rappresenta il momento culminante della compravendita di un immobile. È infatti con questo passaggio che il trasferimento di proprietà assume validità legale e diviene opponibile a terzi. Ma servono testimoni per il rogito? 

In linea generale, la figura di terzi che confermino l’imparzialità dell’atto notarile non è obbligatoria nelle compravendite ordinarie, mentre è prevista per legge per situazioni specifiche, come donazioni o convenzioni matrimoniali. Nel rogito il testimone è quindi facoltativo: dovrà però essere maggiorenne, capace di intendere e volere e senza interessi diretti nell’atto. Non sono perciò ammessi individui legati alle parti, come coniugi o parenti. 

Il ruolo dei testimoni negli atti notarili

Nel più ampio contesto degli atti notarili, i testimoni sono una figura di supporto: in qualità di osservatori indipendenti, confermano l’avvenuta espressione della volontà delle parti coinvolte. In altre parole, fungono da garanti: confermano che il contenuto riportato nell’atto corrisponda a quanto effettivamente concordato dalle parti davanti al notaio. 

Disciplinati dalla Legge 89/1913 - ovvero la Legge Notarile, che tutt’oggi rappresenta il pilastro della disciplina in Italia - i testimoni concretizzano le loro funzioni con la firma del documento, che avviene dopo quella delle parti coinvolte e prima di quella del notaio. In linea generale, si tratta quindi di un ruolo che:

• rafforza la validità probatoria dell’atto in sede giudiziaria;
• aiuta a garantire l’equilibrio nell’accordo fra le parti;
• incrementa, insieme all’attività del notaio, la trasparenza dell’operazione.

Per quanto non siano obbligatori per tutte le tipologie di atto pubblico, l’eventuale inclusione volontaria può fornire maggiore serenità alle parti. 

Quando sono necessari i testimoni nell’atto notarile

Comprese le funzioni principali dei testimoni, la loro effettiva obbligatorietà in un atto notarile dipende sia dalle specifiche normative, che dalla tipologia di operazione che richiede un atto pubblico. In generale, l’obbligo deriva da norme specifiche - come l’articolo 782 del Codice Civile per le donazioni - o dalle disposizioni di esclusione della Legge Notarile, ad esempio quelle definite dall’articolo 48. Di solito, i testimoni sono indispensabili in tutte quelle operazioni che richiedono un alto livello di controllo e imparzialità, ad esempio:

• per atti gratuiti o donativi, come trasferimenti a titolo gratuito, donazioni dirette, modali o legate al matrimonio. Per i testimoni nella donazione, la legge notarile ne impone la presenza sia per prevenire conflitti che per confermare l’assenza di pressioni indebite;
• per convenzioni matrimoniali, come la costituzione di fondi patrimoniali o la separazione dei beni, affinché venga garantito l’equilibrio tra i coniugi e la correttezza delle clausole;
• per disabilità o limiti delle parti, come nel caso di individui con problematiche comunicative, allo scopo di attestare l’effettiva comprensione dell’accordo e il relativo consenso;
• per atti testamentari e successori, quali testamenti pubblici, depositi o ritiri di testamenti segreti, pubblicazione di testamenti olografi e revoche testamentali notarili, dove i testimoni diventano garanti delle operazioni di lettura, accettazione e rinuncia;
• su richiesta esplicita, da parte del notaio o di un partecipante all’atto, per ragioni di cautela o di complessità dell’accordo. 

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La presenza di queste figure non è invece obbligatoria, ma del tutto volontaria, per:

• le compravendite ordinarie, come le più comuni transazioni immobiliari o contratti onerosi senza elementi gratuiti;
• le donazioni indirette oppure di modico valore, che non richiedono atto pubblico;
• le rettifiche o gli atti accessori, come la conferma di donazioni precedenti o gli atti di adempimento per le separazioni consensuali.

Di conseguenza, i testimoni per un atto di compravendita immobiliare sono del tutto facoltativi, anche in virtù del trasferimento di proprietà su base onerosa.

Chi deve essere presente al rogito

Considerando che nella maggior parte delle compravendite immobiliari i testimoni non siano necessari, a meno di particolari complicazioni o di richiesta esplicita delle parti, chi deve essere presente al rogito notarile?

Di norma, alla stipula del contratto di compravendita e alla sottoscrizione del relativo atto pubblico, dovranno essere presenti:

• le parti direttamente coinvolte, quindi l’acquirente e il venditore dell’immobile;
• eventuali procuratori autorizzati, se le parti non possono comparire di persona;
• il notaio che, in qualità di pubblico ufficiale, redige l’atto, ne verifica la conformità legale e ne garantisce l’autenticità.

Su base volontaria, o se la specifica situazione lo richiede, possono inoltre intervenire eventuali:

• testimoni, utili soprattutto per contratti particolarmente complicati;
• interpreti, se una o entrambe le parti non padroneggiano la lingua;
• tutori o curatori, nei casi in cui l’atto pubblico riguardi minori o incapaci. 

I requisiti per i testimoni del rogito

In caso si decida di avvalersi di figure garanti per il rogito, così da confermare la correttezza dell’accordo e del trasferimento di proprietà, bisogna rispettare alcuni vincoli di legge. Ma quali sono i requisiti dei testimoni di un atto notarile? 

In base all’articolo 50 della Legge Notarile, i testimoni devono soddisfare una serie di condizioni volte a garantire la loro imparzialità e affidabilità. Devono infatti essere:

• maggiorenni e capaci di intendere e volere;
• in grado di comprendere la lingua dell’atto;
• privi di conflitti d’interesse, né di legami diretti con l’operazione o le parti. Per questa ragione, non sono ammessi come testimoni dell’atto notarile i parenti o gli affini, nei gradi indicati dall’articolo 28 della Legge Notarile: qualsiasi parente in linea retta, fino al terzo grado inclusivo in linea collaterale e i coniugi;
• idonei a sottoscrivere l’atto, salvo impedimenti fisici che consentano modalità alternative.

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In ogni caso, il notaio deve provvedere a verifica preventiva dei soggetti prescelti: è infatti indispensabile controllare i documenti e l’idoneità anticipatamente al rogito, rifiutando candidati non adatti, ad esempio gli anziani con ridotte capacità cognitive.

Il notaio può testimoniare?

In molti si chiedono se, in assenza di un testimone considerato idoneo, il notaio possa assumerne il ruolo. Per quanto sia credenza diffusa, in realtà il notaio non può diventare un testimone: la sua funzione di pubblico ufficiale è quella di attestare la veridicità e la conformità legale del documento, in modo trasparente ed equidistante dalle parti.

Sebbene non esplicitamente vietata, ma implicita nella normativa, questa separazione dei ruoli è fondamentale per preservare l’indipendenza dell’intero processo e, soprattutto, prevenire conflitti d’interesse. Il notaio deve infatti sempre essere una figura super partes: per questa ragione, devono essere sempre scelti soggetti terzi in qualità di testimoni non parenti dell’atto notorio.

Cosa può invalidare un atto notarile

Infine, è utile considerare tutte quelle situazioni che possono invalidare l’atto, così come definito dalla normative vigenti, tra cui l’articolo 58 della Legge Notarile e diverse norme del Codice Civile. Di solito, l’atto non è valido:

• in mancanza di testimoni quando obbligatori, che determinano la nullità dell’atto stesso, in base all’articolo 58 della Legge Notarile;
• in violazione dei requisiti dei testimoni, in relazione alle caratteristiche di idoneità dell’articolo 50 della Legge Notarile;
• per falsità oppure omissioni nelle dichiarazioni, che possono configurare dolo, in base all’articolo 1439 del Codice Civile;
• in assenza di un consenso valido, come un’accettazione per errore, violenza o dolo, ai sensi dell’articolo 1427 del Codice Civile;
• per difetti formali nel rogito, quali errori nella redazione o mancata sottoscrizione, che possono determinare la nullità del contratto, in base all’articolo 1418 del Codice Civile;
• per incapacità delle parti, come minori o disabili cognitivi senza rappresentante, ai sensi dell’articolo 1425 del Codice Civile;
• per violazione di norme imperative, come ad esempio un atto di compravendita che cela una donazione senza testimoni, in base all’articolo 1418 del Codice Civile;
• per mancata registrazione o trascrizione che, sebbene non invalidi l’atto in sé, ne impedisce l’opponibilità verso terzi.

In ogni caso, il notaio verifica la sussistenza di tutte le condizioni necessarie prima della sottoscrizione dell’atto, per assicurarsi anticipatamente della sua validità.