Carico e scarico nel cortile condominiale: quando è ammesso e i limiti

La gestione degli spazi comuni in condominio richiede sempre un buon equilibrio tra le esigenze dei singoli e quelle della collettività. Una delle questioni più dibattute è quella relativa al carico e scarico nel cortile condominiale, ad esempio per il trasferimento di merci da automobili e furgoni alle singole unità immobiliari o, ancora, ai negozi presenti nello stabile. In linea generale, questa tipologia di sosta dovrebbe essere breve e, in ogni caso, non deve rappresentare un ostacolo per le attività altrui.

Cosa si intende per carico e scarico condominiale

Innanzitutto, è utile comprendere cosa si intenda per operazioni di carico e scarico a livello condominiale. Di norma, si tratta di una breve sosta con un mezzo - ad esempio, un’automobile o un furgone - nel cortile o nell'area comune carrabile dello stabile, per agevolare il trasferimento di merci verso le singole unità immobiliari o i negozi presenti nell’edificio. Rientrano quindi in questa categoria il trasporto della spesa, di scatoloni, mobili e qualsiasi altro bene idoneo a generare un ingombro, più o meno prolungato. 

In altre parole, le operazioni di carico e scarico merci in condominio implicano l’ingresso temporaneo di un veicolo in un’area condivisa, limitatamente al tempo necessario per il trasferimento dei relativi beni. Di conseguenza, si tratta di un’attività distinta dal parcheggio vero e proprio, in virtù del suo carattere momentaneo.

In linea generale, il diritto di carico e scarico è garantito a ogni condomino, purché non si prolunghi in modo immotivato e, soprattutto, non rappresenti un ostacolo insormontabile per le attività altrui.

Quando si può parcheggiare in carico e scarico?

Comprese le caratteristiche di base del trasferimento di merci da un veicolo alle unità dello stabile, è utile chiedersi quando sia possibile parcheggiare per caricare o scaricare beni. Sebbene non vi siano norme che specificatamente riguardino queste attività, il riferimento è alla più generale normativa del parcheggio nel cortile condominiale.

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In base all’articolo 1102 del Codice Civile, ogni condomino può servirsi delle parti comuni, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca ad altri di fare altrettanto. Di conseguenza, le attività di carico e scarico sono consentite a tutti i condomini che ne hanno esigenza, purché:

• non si ostacoli il passaggio, impedendo così agli altri di avvalersi delle parti comuni;
• non si impedisca ad altri condomini di utilizzare il cortile allo stesso modo;
• l’operazione sia temporanea, perché se continuativa - ad esempio, con furgoni parcheggiati per giorni - si rischia di alterare la destinazione d’uso del cortile.

In caso sia presente una servitù di passaggio, l’articolo 1064 del Codice Civile estende il diritto a quanto necessario all’uso, potendo includere la sosta breve per trasferire beni se strettamente funzionale e non impeditiva. Ancora, in base alla sentenza 3640/2004 della Cassazione, la sosta prolungata nel cortile configura un abuso, impedendo il paritario uso e ostacolando la transitabilità.

I limiti da regolamento e l’approvazione in assemblea

Le disposizioni previste dalla normativa per la sosta di carico e scarico, in relazione agli articoli del Codice Civile sull’uso delle parti comuni, non sono però le uniche da prendere in considerazione. Possono infatti sussistere dei limiti e dei precisi vincoli definiti a livello di regolamento condominiale.

Ad esempio, il regolamento assembleare potrebbe disciplinare l’uso del cortile comune, introducendo limiti come orari specifici o aree dedicate, per evitare intralci nelle consegne, nelle necessità commerciali ordinarie e nella quotidianità dei residenti.

In ogni caso, la modifica delle norme già esistenti o l’aggiunta di eventuali nuove limitazioni richiedono una delibera assembleare. In base all’articolo 1136 del Codice Civile, si renderà necessario raggiungere:

• la maggioranza dei presenti in assemblea;
• purché rappresentino almeno la metà del valore in millesimi dello stabile.

In caso fosse necessaria la modifica del regolamento contrattuale, servirà l’unanimità dei condomini. In particolare, con la sentenza 7385/2023, la Cassazione ha confermato la possibilità dell’assemblea di tutelare il cortile istituendo un divieto di parcheggio in questa area condominiale, perché non costituisce né un’innovazione né una modifica della destinazione della cosa comune. Tuttavia, le mere operazioni di carico e scarico temporaneo devono essere preservate, in quanto un divieto assoluto rischierebbe di contrastare con i diritti di base dei residenti.

Quando si deve avvisare l’amministratore e i condomini

Indipendentemente dagli eventuali limiti di regolamento, per poter approfittare della sosta momentanea, al fine di trasferire beni, è necessario avvisare l’amministratore o i condomini?

A livello normativo, non esistono precisi obblighi per il carico e scarico da privati: il condomino che vuole avvalersi del cortile per trasferire merci, può farlo nei limiti dell’articolo 1102 del Codice Civile e del regolamento condominiale. Soprattutto quando l’azione è breve, e si risolve quindi in pochi minuti, non vi è motivo di assumere ulteriori premure.

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Tuttavia, quando la sosta è più prolungata - ad esempio, per le necessità relative a un trasloco - avvisare amministratore e condomini può rappresentare una prassi raccomandata. Infatti, si può così limitare il disturbo causato agli altri:

• l’amministratore può suggerire modalità per ridurre l’impatto sugli altri, ad esempio indicando specifici orari o percorsi alternativi;
• i condomini, messi al corrente di possibili disagi, possono organizzarsi preventivamente per trovare soluzioni più agevoli nella data e negli orari indicati. 

Lo stesso vale nei casi di servitù o di attività commerciali: per le operazioni ordinarie, la possibilità di avvalersi del cortile è implicita nel rispetto del suo uso paritario. 

Sanzioni e danni per l’uso improprio del cortile condominiale

Infine, bisogna considerare che l’uso improprio del cortile per il carico e scarico delle merci - ad esempio, con occupazioni prolungate o ingombri che ostacolano il transito - può determinare conseguenze da non sottovalutare.

Innanzitutto, i condomini che non rispettano divieti o limiti da regolamento condominiale possono essere richiamati e sanzionati, in base all’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile:

• fino a 200 euro di multa, per la singola violazione;
• fino a 800 euro per le recidive.

È però indispensabile che le sanzioni siano adeguatamente riportate all’interno dello stesso regolamento condominiale, affinché siano applicabili. Se, invece, la sosta causa danni allo stabile, alle proprietà dei singoli condomini o limita la possibilità altrui di usufruire delle parti comuni, il responsabile può essere chiamato non solo a interrompere le operazioni vietate, ma anche a corrispondere un risarcimento a seguito di un’azione legale.