Cosa succede se non si va alle riunioni condominiali: i rischi

Nel contesto della vita in condominio, le assemblee rappresentano un momento fondamentale: sono infatti cruciali per definire le modalità di gestione delle parti comuni e, fatto non meno importante, per l’approvazione delle spese e la loro conseguente ripartizione. Ma cosa succede se non si va alle riunioni condominiali? Non vi sono divieti di legge né sanzioni per l’eventuale assenza dei condomini, tuttavia bisogna sempre tenere in considerazione che le decisioni prese dall’assemblea vincolano tutti e, di conseguenza, chi non partecipa non può manifestare completamente il proprio parere.

L’importanza dell’assemblea condominiale

Innanzitutto, è bene ricordare perché le riunioni condominiali siano fondamentali per la corretta gestione del condominio. L’assemblea condominiale è infatti il principale organo di governance dello stabile e serve per garantire che lo stesso sia amministrato in modo equo e trasparente, seguendo sia le normative vigenti che il parere degli stessi condomini.

Con le riunioni di condominio, si stabiliscono gli ambiti e le modalità d’azione per la cura delle parti comuni, definendo ad esempio gli interventi necessari di manutenzione ordinaria e straordinaria, le regole che tutti i condomini devono rispettare, le spese necessarie e la loro ripartizione, nonché molto altro ancora. Funzionano attraverso convocazioni periodiche, di cui almeno una l’anno per l’approvazione del rendiconto, e tutte le delibere si basano sul voto dei presenti, secondo le maggioranze previste dalla legge.

In linea generale, le principali regole per l’assemblea condominiale sono disciplinate dagli articoli 1135 e 1136 del Codice Civile, nonché dall’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione dello stesso Codice Civile. Fra le necessità fondamentali, è bene ricordare:

• l’obbligo di convocazione, in accordo a quanto previsto dall’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che prevede un invio da parte dell’amministratore almeno 5 giorni prima della data fissata, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, PEC o consegna a mano. Non è invece ammessa la convocazione con avviso in portineria. La comunicazione deve indicare luogo, ora e ordine del giorno dettagliato;
• il rispetto delle maggioranze di delibera e approvative, in base all’articolo 1136 del Codice Civile, che dipendono dal tema trattato - ad esempio, una manutenzione straordinaria o un’innovazione - e dal numero di convocazione;
• l’obbligo di verbale, che deve essere redatto dal segretario e firmato dal presidente, per poi essere trascritto nel registro delle assemblee;
• la possibilità di impugnazione, prevista dall’articolo 1137 del Codice Civile, entro 30 giorni - dalla notifica del verbale per gli assenti e dall’assemblea per i partecipanti dissenzienti - in presenza di vizi di forma o sostanza.

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È obbligatorio partecipare alle riunioni condominiali?

Proprio perché le assemblee condominiali possono trattare temi delicati - ad esempio, l’approvazione di spese di manutenzione straordinaria, che possono influire sensibilmente sul budget dei singoli condomini - la presenza di tutti è sempre consigliata. Ma è obbligatorio partecipare all’assemblea condominiale?

A livello normativo, non sono previsti obblighi per i singoli condomini: questi ultimi sono liberi di decidere se prendervi parte. Tuttavia, bisogna sempre ricordare che, se viene raggiunto il quorum approvativo e la delibera è valida, le scelte dei presenti diventano vincolanti anche per gli assenti. 

La delega per l’assemblea condominiale

Sono diverse le motivazioni che possono portare un condomino a non partecipare alle riunioni, molte delle quali derivanti da oggettivi ostacoli, come impegni di lavoro inderogabili, la momentanea assenza da casa o questioni di salute. 

Chi si trova ad affrontare l’impossibilità a partecipare a un’assemblea condominiale, può delegare un rappresentante. È quanto previsto dall’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che consente di nominare un altro condomino - o anche una persona esterna, a meno che non sia vietato dal regolamento - tramite un documento scritto, che specifichi le generalità dello stesso delegato.

Il regolamento può però limitare il numero di deleghe e, in ogni caso, in stabili con più di 20 partecipanti, il singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e dei millesimi.

Le conseguenze della mancata partecipazione

Per quanto non vi siano obblighi di partecipare alle riunioni, l’assenza può avere conseguenze significative. Quando un condomino decide di disertare l’assemblea condominiale, rischia infatti di non poter esprimere il proprio parere su delibere votate dagli altri.

L’articolo 1137 del Codice Civile stabilisce l’obbligatorietà delle decisioni assembleari per l’intero condominio: di conseguenza, le delibere votate hanno effetto anche su chi non ha partecipato. Ancora, vi sono decisioni che possono avere effetti maggiori, in virtù degli argomenti trattati: assentarsi dal voto sulla nomina o la revoca dell’amministratore, ad esempio, può influire sulla qualità dei servizi offerti al condominio.

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Bisogna poi considerare che, se l’assenza diventa sistematica e coinvolge molti condomini, lo stabile rischia di dover affrontare un problema di governance. Ad esempio, se l’assemblea condominiale è deserta alla seconda convocazione, lo stabile potrebbe non essere più gestibile: in riunione non si può raggiungere il numero minimo di partecipanti e millesimi per approvare le delibere e, così, decisioni importanti devono essere rimandate.

Ma cosa fare se i condomini non partecipano alle assemblee? L’amministratore può stimolare l’impegno attivo di tutti, con comunicazioni più efficaci o incentivi informali, spiegando l’importanza delle questioni oggetto di discussione e il rischio, in termini di costi, di un disinteresse diffuso.

Come si considerano gli astenuti in assemblea condominiale

Un discorso diverso riguarda invece gli astenuti, ovvero coloro che partecipano all’assemblea, ma decidono di non votare uno o più punti dell’ordine del giorno. Come si considerano questi condomini?

In linea generale, per l’approvazione delle delibere basta che vengano raggiunte le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, indipendentemente dai non votanti. Gli astenuti verranno calcolati per la maggioranza di presenza fisica e, fatto non meno importante, la mancata espressione di una preferenza non vale in qualità di voto contrario. 

Tuttavia, i non votanti mantengono il diritto all’impugnazione previsto dall’articolo 1137 del Codice Civile, che offre la possibilità di dissociarsi o impugnare le delibere entro 30 giorni dalla loro approvazione, per vizi di forma o sostanza. Se nulle, non vi sono invece vincoli temporali.

Quando la mancanza di convocazione è causa di nullità

Infine, è utile ricordare la necessità di una corretta convocazione da parte dell’amministratore, affinché le delibere siano valide. In base all’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, l’amministratore è infatti chiamato a:

• inoltrare la convocazione entro 5 giorni dalla data fissata, via raccomandata con ricevuta di ritorno, PEC o di persona;
• esplicitare data e luogo della riunione;
• riportare nel dettaglio l’ordine del giorno. 

In caso di irregolarità, le decisioni prese dall’assemblea potrebbero non essere valide. Ad esempio, la giurisprudenza - come per la sentenza 4806/2005 della Cassazione - si è più volte espressa sull’eventuale nullità della mancata convocazione all’assemblea condominiale. Se un condomino non viene correttamente avvisato, e vengono approvate decisioni che possono causargli un diretto pregiudizio, la delibera è infatti annullabile.

L’amministratore sarà quindi tenuto a fissare una seconda riunione, accertandosi che tutti vengano correttamente avvisati, per discutere nuovamente l’ordine del giorno.