Sala del commiato in condominio: quando serve l’autorizzazione

In contesti urbani sempre più densi e popolati, caratterizzati da spazi sempre più condivisi, emergono questioni relative all’integrazione di servizi particolari all’interno degli edifici residenziali. Il caso tipico è quello dell’apertura di una sala del commiato in condominio: un’attività che, per quanto possa essere spesso assimilata a servizi pubblici o funerari, richiede qualche attenzione in più. Tra il rispetto delle norme igienico-sanitarie e le esigenze dei residenti, quando questo servizio può operare all’interno dell’edificio condominiale?

Cos’è la sala del commiato

In primo luogo, è necessario comprendere cosa si intenda per sala del commiato. Non si tratta infatti di una semplice camera ardente, allestita momentaneamente nell’appartamento di un condomino per l’ultimo saluto a una persona casa, bensì di una vera e propria struttura dedicata a servizi funerari.

Indipendentemente sia pubblica o privata, la sala del commiato rappresenta un’attività offerta da specialisti di settore, per commemorazioni laiche o religiose di persone defunte. Si tratta di un’opzione pensata per coloro che, per varie ragioni, non possono accogliere il feretro in casa prima delle esequie. In questo modo, viene comunque garantita la possibilità:

• ai familiari, di avvalersi di un ambiente decoroso e specificatamente pensato a questo scopo;
• a parenti e affini, di porgere l’ultimo saluto alla persona casa.

Spesso la sala del commiato è concepita per l'esposizione del feretro chiuso, distinguendosi dagli allestimenti che prevedono l'osservazione diretta della salma, come ad esempio le camere ardenti private.

Quali sono i requisiti per aprire una sala del commiato

Le attività che offrono servizi delicati, come appunto le sale del commiato, devono rispettare alcuni precisi requisiti per poter operare. La normativa di riferimento è però abbastanza frammentaria perché, oltre ad alcuni vincoli stabiliti a livello nazionale, vi sono leggi e regolamenti previsti sia dalle Regioni che dai singoli Comuni.

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Un riferimento normativo nazionale è rappresentato dal D.P.R. del 14 gennaio 1997, che stabilisce gli standard minimi igienico-sanitari e generali per le strutture mortuarie. Fra i criteri più rilevanti, vi rientrano:

• la disponibilità di spazi dedicati per l’esposizione del feretro, con aree isolate per la conservazione temporanea della salma, dotate di sistemi di ventilazione adeguati;
• la previsione di ambienti separati per i visitatori, dimensionati in base al flusso previsto;
• la presenza di servizi igienici adeguati, come bagni accessibili e aree per la disinfezione, in base agli standard definiti dall’ASL;
• l’offerta di aree dedicate per tributi oppure omaggi floreali, pensati per evitare ingombri e mantenere l’igiene complessiva;
• l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni sanitarie, in base ai criteri stabiliti dalle normative vigenti.

La gran parte delle disposizioni sono però definitive a livello locale, che possono determinare anche differenze sostanziali a seconda della zona geografica. Ad esempio, con la Legge Regionale 19/2004, l’Emilia-Romagna ha vietato la collocazione di servizi mortuari in contesti residenziali puri, a meno che non vi siano motivazioni d’interesse pubblico.

Inoltre, è utile sapere che per l’apertura di una casa del commiato in condominio, oltre ai requisiti di legge stabiliti a livello nazionale e locale, si renderà anche necessario il rispetto del regolamento condominiale e l’ottenimento della specifica autorizzazione da parte dell’assemblea.

Il ruolo del regolamento condominiale

Al fine di aprire una sala del commiato in un contesto condominiale, è innanzitutto necessario verificare le disposizioni previste dal regolamento condominiale. Quest’ultimo può infatti incorporare specifiche limitazioni, a seconda della sua natura:

• il regolamento assembleare, ovvero votato a maggioranza dai condomini, può includere specifiche regole accessorie di convivenza, come orari di accesso, fasce di quiete per i rumori e modalità di utilizzo delle parti comuni;
• il regolamento contrattuale, solitamente disposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini al momento dell’atto d’acquisto, può invece includere divieti più specifici, come quello all’apertura di una sala del commiato. È però necessario che l’attività sia precisamente ed espressamente vietata: non è sufficiente un riferimento generico alle attività commerciali, bensì deve esserci chiaramente un riferimento alle attività inerenti ai servizi funebri o alle strutture per l’esposizione delle salme.

È bene ricordare che, mentre il regolamento assembleare può essere modificato secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, quello contrattuale richiede l’unanimità.

Quando si può aprire una sala del commiato in condominio

Il regolamento non è però l’unico elemento da prendere in considerazione, prima di aprire una sala del commiato in condominio. A seconda della disciplina adottata a livello regionale e comunale, potrebbe rendersi necessaria un’esplicita autorizzazione da parte dell’assemblea. 

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Inoltre, sull’effettiva possibilità di integrare simili attività in contesti residenziali, la più recente giurisprudenza ha evidenziato orientamenti diversi:

• alcune sentenze, come la 519/2019 del TAR di Milano e la 233/2022 del TAR di Parma, hanno confermato la possibilità di apertura di queste strutture in condominio, perché assimilabili a strutture commerciali consentite in zone residenziali, purché non vi siano specifici vincoli urbanistici;
• altre pronunce, come la 1178/2018 del TAR di Lecce, hanno invece privilegiato l’impatto e la previsione urbanistica, avvicinando le sale del commiato ai servizi cimiteriali e valutando in alcuni casi la necessità di distanze minime da contesti residenziali. Di avviso simile la sentenza 1513/2021 del TAR del Veneto, che ha negato l’apertura di queste strutture senza una preventiva integrazione nei piani comunali;
• la Corte d’Appello di Torino, con la sentenza 168/2025, ha infine analizzato la questione in modo evolutivo, stabilendo che queste attività sono compatibili con i contesti residenziali, se non vi sono divieti espliciti da regolamento e l’attività stessa è qualificata come servizio pubblico.

Le maggioranze previste per la sala del commiato

Per le questioni relative alla casa del commiato condominiale, sulle quali l’assemblea condominiale è chiamata a esprimersi, servono votazioni nel rispetto delle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. Queste variano a seconda della natura stessa della delibera e degli interventi da realizzare.

Ad esempio, per definire limitazioni accessorie e regole di utilizzo - come ad esempio, le norme sull’uso degli spazi comuni - si agisce sul regolamento assembleare. Sarà pertanto necessario raggiungere la maggioranza degli intervenuti alla riunione, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore in millesimi dello stabile.

Per l’introduzione o la modifica di divieti sostanziali, come quello di apertura di sale del commiato inserito nel regolamento contrattuale, è invece necessaria l’unanimità di tutti i condomini.

Infine, quando le normative regionali richiedono espressamente un parere preventivo o un’autorizzazione dell’assemblea condominiale per l’apertura della sala, la delibera avviene generalmente con maggioranza qualificata, pari alla maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile. Tuttavia, se la delibera implica una modifica sostanziale dei diritti individuali, è necessaria l’unanimità.