Prescrizione dei crediti condominiali: quando scadono i termini

Per la corretta gestione del condominio, è indispensabile che non solo ogni proprietario partecipi pro quota alle spese necessarie, ma anche che si possano celermente recuperare eventuali morosità. Ma entro quali termini avviene la prescrizione dei crediti condominiali? Per oneri ordinari, come ad esempio le spese di pulizia o di illuminazione, l’estinzione è a cinque anni. 

Invece per quelli straordinari, regolarmente approvati con delibera, il termine è solitamente di 10 anni. Il conteggio parte dall’assemblea che approva il rendiconto e lo stato di riparto, tuttavia è possibile interrompere la prescrizione prima della scadenza con atti formali, come diffide o decreti ingiuntivi.

Cosa si intende per crediti condominiali

All’interno della gestione delle parti comuni dello stabile, i crediti rappresentano le somme che il condominio ha il diritto di riscuotere dai singoli proprietari - e, in alcuni casi, dagli inquilini - per le spese ordinarie e straordinarie necessarie. In altre parole, si tratta di diritti patrimoniali che il condominio vanta nei confronti dei suoi membri, determinati da delibere assembleari o da obblighi di legge, per spese ripartite per quote di proprietà.

Per chiarire meglio questo concetto, è utile effettuare una distinzione:

• i crediti rappresentano le somme che il condominio ha diritto di esigere dai singoli condomini, necessari per sostenere sia gli oneri ordinari - la pulizia delle scale o la fornitura di energia elettrica per l’androne - che straordinari, come interventi di modifica degli impianti o di ristrutturazione;
• i debiti, invece, riguardano i pagamenti che il condominio deve effettuare nei confronti di terzi, come ad esempio per contratti di fornitura, interventi di manutenzione o compensi per personale esterno. 

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Le spese condominiali non pagate da uno o più proprietari determinano gravi problemi nell’amministrazione dello stabile: affinché si possa corrispondere il dovuto a servizi o fornitori terzi, i condomini paganti possono essere chiamati a versare somme aggiuntive che compensino la parte morosa. È pur vero che lo stabile può poi rivalersi sugli stessi morosi - ad esempio con decreti ingiuntivi o pignoramenti - ma è indispensabile procedere prima dei termini di prescrizione.

Quando cadono in prescrizione i crediti condominiali

Affinché il condominio possa recuperare le somme non pagate dai morosi, è indispensabile proceda entro precisi termini di legge. Ma fino a quando si possono esigere i crediti accumulati? Molto dipende dalla tipologia di intervento che ha determinato costi suddivisi fra i condomini:

• la prescrizione delle spese condominiali ordinarie è di cinque anni, ai sensi dell’articolo 2948 del Codice Civile;
• la prescrizione delle spese condominiali straordinarie è solitamente di 10 anni, in base all’articolo 2946 del Codice Civile.

Come specificato dalla sentenza 4489/2014 della Cassazione sulla prescrizione degli oneri condominiali, il termine abbreviato di cinque anni per le spese ordinarie è giustificato dalla loro natura periodica.

L’avvio del conteggio per la prescrizione

È tuttavia indispensabile sapere come si debbano conteggiare gli anni necessari per il termine dell’esigibilità, affinché i crediti possano essere effettivamente recuperati. 

In linea generale, sia per le spese ordinarie che per quelle straordinarie, solitamente il punto di partenza della prescrizione delle quote condominiali è l’approvazione del bilancio, la cui assemblea deve essere indetta almeno una volta l’anno, ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile. Questo orientamento, come previsto dalla giurisprudenza prevalente, prende infatti in considerazione che:

• la data di inizio è rappresentata dal momento in cui il credito diventa effettivamente esigibile;
• di norma, l’esigibilità scatta con l’approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, anche qualora le spese derivino da delibere precedenti per interventi specifici. 

In altre parole, se il condominio decide di procedere al rifacimento del tetto per infiltrazioni, i dieci anni di legge non partono dalla delibera di approvazione dei lavori, bensì dall’accettazione del rendiconto. Lo stesso vale per gli oneri ordinari: ad esempio, per la prescrizione delle spese condominiali di riscaldamento, il conteggio parte dall’approvazione del bilancio. In questo caso, i termini si esauriscono in cinque anni, trattandosi di una spesa periodica e ricorrente.

È inoltre indispensabile ricordare che, superati i termini, i debiti del condomino moroso non risultano più esigibili.

Come si può interrompere la prescrizione per gli oneri condominiali

Per quanto le tempistiche non siano di certo brevi, per il condominio è fondamentale agire prima della loro scadenza, pena l’impossibilità di recuperare i crediti. Ma è possibile interrompere la prescrizione, mantenendo così vivo il diritto di recuperare le somme dovute?

In base agli articoli 2943 e 2944 del Codice Civile, servono degli atti che manifestino chiaramente l’intenzione di esercitare il credito. L’amministratore gioca un ruolo chiave, perché può infatti:

• inoltrare ai morosi una raccomandata con ricevuta di ritorno, o una PEC, che solleciti il pagamento;
• richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo, tramite un’azione giudiziale, per intimare il moroso al versamento della somma dovuta.

In entrambi i casi, gli atti testimoniano la volontà del condominio di recuperare le somme e, di conseguenza, si riavviano i termini di prescrizione. In linea generale, qualsiasi comunicazione scritta certificata o atto giudiziale - come una citazione in giudizio o un ricorso per il recupero del credito - sono più che sufficienti per azzerare il periodo prescrittivo, perché si basano su date certe.

Ancora, non bisogna dimenticare che potrebbe essere lo stesso condomino moroso a determinare il riavvio della prescrizione, ad esempio tramite un riconoscimento scritto del debito o, ancora, un pagamento parziale.

Quando non si è obbligati a pagare le spese condominiali

È però necessario sapere che non sempre i condomini sono tenuti a contribuire alle spese deliberate dell’assemblea: esistono infatti situazioni in cui l’obbligo di pagamento viene meno o è limitato, ad esempio per tutelare diritti individuali o evitare abusi. 

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Fra i casi principali che possono comportare l’esonero dal pagamento, si elencano:

• le delibere nulle, per vizi gravi nella decisione assembleare, non producono effetti. Di conseguenza, i condomini non sono tenuti al pagamento delle spese precedentemente deliberate;
• le delibere annullabili, ad esempio per violazione del quorum o dei criteri di ripartizione, che possono essere impugnate entro 30 giorni, in base all’articolo 1137 del Codice Civile. In questo caso, il pagamento può essere sospeso fino alla pronuncia giudiziaria;
• le opere non urgenti senza unanimità, che alterano la destinazione d’uso delle parti comuni o comportano spese molto gravose. In assenza di unanimità, il singolo non è obbligato a contribuire;
• le innovazioni voluttuarie, ai sensi dell’articolo 1121 del Codice Civile, che possono escludere dal pagamento i condomini che non intendono trarne vantaggio;
• l’acquisto di unità immobiliari con morosità pregresse, perché il nuovo proprietario risponde in solido solo per le spese dell’anno in corso e dell’anno precedente, secondo l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile;
• gli oneri che non spettano all’inquilino in un contratto d’affitto, come quelli relativi alla manutenzione straordinaria.

La prescrizione dei crediti tra proprietario e inquilino

Nella gestione del condominio, vi possono essere degli oneri che non gravano unicamente sui proprietari, ma anche sui loro inquilini. Ad esempio, in base all’articolo 9 della Legge 392/1978, il locatore si occupa degli oneri condominiali straordinari, l’affittuario di quelli ordinari.

Ma quali sono i termini di prescrizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino? Anche in questo caso, l’esigibilità del credito si esaurisce in cinque anni, proprio poiché al locatario spettano unicamente oneri ordinari. 

A confermare i cinque anni per la prescrizione delle spese condominiali dell’inquilino è la Cassazione, con la sentenza 27015/2022: non si applica più il vecchio termine di due anni, superato dal D.L. 112/2008, e il conteggio parte dall’esigibilità del credito del locatore, che spesso coincide con l’approvazione del rendiconto condominiale.