Agevolazione sulla prima casa con l’usucapione: quando è valida

Per i proprietari di un immobile, non è raro che sorgano dubbi sull'effettiva applicabilità dei benefici fiscali concessi per legge. Ad esempio, si può usufruire dell’agevolazione sulla prima casa per l'usucapione? In linea generale, i vantaggi sull’abitazione principale si applicano anche all’usucapione, tuttavia non in modo automatico: è infatti necessario che, nel corso del procedimento giudiziario e prima della registrazione della sentenza, si dichiari espressamente di essere in possesso dei requisiti previsti dalla normativa. In caso contrario, ad esempio con dichiarazioni presentate successivamente alla sentenza, il beneficio non può essere goduto.

Come si ottiene la proprietà di un bene immobile per usucapione

Per comprendere quando si possano applicare i benefici di legge previsti sulla prima casa, è innanzitutto ricordare cosa si intenda con usucapione di beni immobili. Disciplinato dall’articolo 1158 e successivi del Codice Civile, si tratta di un istituto che prevede la possibilità di acquisire la titolarità di un immobile, in base a un possesso prolungato, pacifico e pubblico.

In altre parole, se un soggetto usufruisce di un immobile per un periodo di tempo sufficientemente lungo, senza che il proprietario ne abbia reclamato il possesso e in assenza di atti violenti o imposizioni, può richiedere un’azione giudiziaria affinché gli venga trasferita la titolarità. Se la richiesta viene accolta, una sentenza sancisce il passaggio di proprietà, garantendone l’opponibilità a terzi con la trascrizione nei registri immobiliari.

Per poter usufruire dell’usucapione, è tuttavia necessario rispettare alcuni requisiti:

• la durata di utilizzo del bene deve essere generalmente di 20 anni, riducibili a 10 in casi di buona fede e con titolo idoneo, come previsto dall’articolo 1159 del Codice Civile;
• l’uso deve avvenire in modo continuativo e pubblico, senza interruzioni o contestazioni significative e, fatto non meno importante, senza imposizioni, costrizioni o violenze ai danni del proprietario originale dell’immobile.

La procedura inizia con la citazione in giudizio, dove sarà coinvolto anche il proprietario originario ed eventuali controinteressati, e si conclude con la trascrizione finale della sentenza.

L’agevolazione sulla prima casa per l’usucapione

L’acquisizione di un immobile tramite usucapione non rappresenta una condizione ostativa al godimento dei benefici fiscali previsti per la prima casa, tuttavia l’applicazione delle agevolazioni non è automatica, come invece avviene per le classiche compravendite.

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In base al D.P.R. 131/1986, ovvero il Testo Unico sull’Imposta di Registro, quando si procede all’acquisto di una prima casa, è possibile approfittare di:

• una riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2%, se l’immobile viene comprato da privati o da un costruttore non soggetto IVA;
• di una riduzione dell’IVA dal 10% al 4%, se da venditori soggetti a IVA;
• di imposte ipotecaria e catastale a misura fissa di 200 euro ciascuna.

È però necessario che l’immobile non appartenga a categorie catastali di lusso - A/1, A/8 e A/9 - e che il titolare non possegga altri immobili acquisiti con le medesime agevolazioni. Ancora, è indispensabile che il proprietario vi trasferisca la residenza entro 18 mesi.

Anche per l’usucapione si applicano le medesime condizioni, fatta eccezione per l’IVA al 4%: trattandosi dell’acquisizione del titolo originario della proprietà, l’operazione non rientra nel campo di applicazione dell’IVA, come specificato dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 25/E/2012. È perciò sempre prevista la riduzione dell’imposta di registro al 2%, unita alla misura fissa di 200 euro ciascuna per le imposte catastale e ipotecaria.

L’importanza della dichiarazione per l’agevolazione

A differenza delle comuni compravendite, dove i benefici fiscali per la prima casa possono attivarsi pressoché automaticamente con l’atto notarile, nell’usucapione è necessario procedere a una specifica dichiarazione. Mancando infatti un contratto formale d’acquisto, che ne testimoni le condizioni, è indispensabile manifestare la volontà di applicare le riduzioni fiscali, pena la perdita dei vantaggi.

Con la sentenze 30925/2025 e 4713/2025, la Corte di Cassazione ha infatti confermato che la mancata dichiarazione preclude ogni beneficio, con l’impossibilità di sanatoria postuma. Ma come si deve procedere?

Nel corso del procedimento giudiziario - e in ogni caso, prima della registrazione della sentenza nei registri immobiliari - è necessario confermare di essere in possesso dei requisiti di legge previsti per l’agevolazione sulla prima casa, ai sensi della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima allegata al DPR 131/1986. Si dovrà perciò procedere ad apposita dichiarazione, ad esempio con atto integrativo a firma autenticata, da allegare al fascicolo processuale o da inserire negli atti del giudizio.

L’obbligo di dichiarazione è fondamentale perché previene abusi: mentre nelle compravendite è l’atto di rogito a confermare le condizioni di applicabilità delle agevolazioni, nell’usucapione serve questo passaggio aggiuntivo per garantire che i benefici siano concessi solo a chi ne ha effettivamente diritto.

Le tempistiche valide per la dichiarazione

La giurisprudenza ha più volte sottolineato che, affinché le agevolazioni sulla prima casa vengano effettivamente riconosciute, è necessario rispettare delle specifiche tempistiche per l’usucapione. Come specificato anche nei precedenti paragrafi, il periodo utile è sempre compreso tra l’inizio del procedimento giudiziario e la sua registrazione finale: richieste postume alla trascrizione nei registri immobiliari non sono valide, come specificato dalla Cassazione con la sentenza 1270/2021.

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In base a quanto specificato con la risoluzione 90/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate, la dichiarazione deve essere inclusa negli atti introduttivi del processo o ancora, durante il dibattimento. Secondo le indicazioni della sentenza 21379/2006 della Corte di Cassazione, il termine finale coincide sempre con la data di registrazione dell’atto. 

Quando non spetta l’agevolazione prima casa

Indipendentemente si proceda con una classica compravendita o con un usucapione, i benefici fiscali sulla prima casa non sono universali. Infatti, non è possibile applicare le agevolazioni di legge:

• in presenza di una proprietà preesistente, sulla quale sono stati già applicati i vantaggi di legge;
• se il trasferimento della residenza non avviene entro 18 mesi;
• quando l’immobile appartiene alle categorie catastali di lusso.

Specificatamente per l’usucapione, il beneficio decade se:

• l’immobile non presenta i necessari requisiti;
• il titolare non ha integrato le dichiarazioni necessarie prima della registrazione della sentenza.

In assenza dell'agevolazione, vengono applicate le aliquote ordinarie. Infine, è utile ricordare che qualora si fosse usufruito dell'agevolazione sulla prima casa, pur non avendo i requisiti, l'Agenzia delle Entrate può non solo revocare il beneficio a seguito di attività di controllo, ma anche comminare sanzioni di entità variabile al titolare.