Fioriere esterne in condominio: tra regole da rispettare e danni

All’interno dei contesti condominiali, la predisposizione di vasi di fiori a fini decorativi è decisamente comune. Eppure, per quanto diffusa, l’installazione di fioriere esterne in condominio deve rispettare specifiche norme, definite non solo a livello di regolamento dello stabile, ma anche da leggi nazionali e locali. Possono infatti sussistere questioni relative alla proprietà degli spazi e, fatto non meno importante, disposizioni legate alla sicurezza e al decoro dello stabile condominiale. Ma quali limiti rispettare, se si desidera approfittare di balconi, pianerottoli e androni fioriti?

Le fioriere private e condominiali

Per comprendere quando i vasi di fiori possono essere predisposti negli spazi esterni del condominio, è innanzitutto necessario verificarne la proprietà. In linea generale, all’interno dello stabile si potranno trovare:

• fioriere di proprietà esclusiva, ovvero appartenenti al singolo proprietario, che vengono generalmente installate in spazi altrettanto privati, ad esempio su balconi aggettanti;
• fioriere di proprietà del condominio, di solito integrate strutturalmente con lo stabile o le sue facciate, considerate a tutti gli effetti parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile.

Tipicamente, i balconi aggettanti - ovvero, quelli che sporgono sulla facciata - sono considerati dei beni privati: in altre parole, appartengono all’unità immobiliare alla quale sono collegati. All’interno di questi spazi è normalmente possibile predisporre vasi di fiori, purché non alterino la stabilità, la sicurezza e il decoro dello stabile, nel rispetto del regolamento condominiale e delle altre leggi applicabili.

Per essere considerati parti comuni, gli spazi per i fiori devono tipicamente assolvere a una funzione ornamentale che valorizzi l’intera facciata o, ancora, presentare un preciso valore artistico: è questo l’orientamento prevalente della Cassazione, con la sentenza 6624/2012. È il caso delle tipiche fioriere in cemento condominiali, saldamente ancorate alla facciata dell’edificio o al suolo, in prossimità di ingressi, giardini e cortili.

Quali sono le regole condominiali per i fiori sul balcone

Per quanto la collocazione di piante e fiori sui balconi privati sia generalmente permessa, è sempre necessario verificare l’esistenza di eventuali limiti previsti dal regolamento condominiale. In particolare:

• il regolamento assembleare può stabilire norme di utilizzo, come ad esempio la necessità di usare supporti fissi o regole di colore e forma dei vasi, per non alterare l’estetica e il decoro dello stabile. L’eventuale modifica o aggiunta di disposizioni richiede una maggioranza qualificata - pari alla maggioranza dei partecipanti in assemblea, purché rappresentino almeno i 500 millesimi dello stabile - ai sensi dell’articolo 1136 del Codice Civile;
• il regolamento contrattuale può invece contenere norme più restrittive, come ad esempio il divieto di esporre vasi sporgenti o sospesi per ragioni di sicurezza. Eventuali modifiche e aggiunte sono soggette all’unanimità di tutti i condomini.

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Oltre ai limiti previsti dalle regole sulle piante in condominio, prima di predisporre le fioriere bisogna anche prendere in considerazione che:

• ai sensi dell’articolo 1122 del Codice Civile, ogni condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dello stabile;
• in base all’articolo 1102 del Codice Civile, ogni condomino ha diritto di avvalersi delle parti comuni, purché non ne modifichi la destinazione d’uso né impedisca ad altri di fare altrettanto.

Quando si possono appendere vasi ai balconi

Una questione delicata riguarda i vasi sospesi o appesi ai balconi: se non correttamente installati, potrebbero infatti rappresentare un pericolo sia per lo stesso condominio che per soggetti terzi, come ad esempio i passanti sulle strade pubbliche adiacenti allo stabile.

Oltre a eventuali divieti approvati a livello di regolamento, è utile sapere che l’articolo 675 del Codice Penale punisce chi sospende oggetti nel vuoto senza adeguate precauzioni contro la loro caduta. Ancora, l’eventuale gocciolamento sulla proprietà altrui può rientrare nel reato di getto di cose pericolose, disciplinato dall’articolo 674 del Codice Penale. Questo vuol dire che:

• se ammesse dal regolamento, le fioriere esterne al balcone del condominio possono essere installate solo se saldamente fissate alla ringhiera o al parapetto, con supporti dimensionati per il loro peso e resistenti agli agenti atmosferici, come il vento;
• in ogni caso, i vasi non devono causare danni o disagi alla proprietà altrui, ad esempio dovuti allo stillicidio continuo dell’acqua.

Quando si può occupare il suolo pubblico con le fioriere

Spesso la scelta di esporre vasi di fiori non riguarda i balconi o gli spazi interni del condominio, bensì adiacenti ad aree pubbliche: basti pensare a condomini con affaccio diretto sulla strada, che potrebbero decidere di installare fioriere a decorazione degli ingressi. In questi casi, è necessario distinguere due situazioni diverse:

• se i vasi rimangono su una porzione di proprietà del condominio, per quanto comunicante con la strada o il marciapiede, non servono permessi specifici, oltre al rispetto delle norme stabilite a livello condominiale;
• se le fioriere sono posizionate direttamente sul marciapiede o sull’area demaniale stradale, potrebbero essere soggette a specifiche autorizzazioni. 

L’occupazione del suolo pubblico con le fioriere richiede un’autorizzazione comunale, con l’eventuale applicazione del canone unico patrimoniale introdotto dalla Legge 160/2019. Limitatamente ai singoli vasi di fiori, alcuni Comuni ne permettono l’esposizione gratuita, purché a seguito di una preventiva comunicazione.

Chi è tenuto a rimuovere le fioriere in un condominio

L’installazione di vasi di fiori in violazione delle norme condominiali, oppure delle normative vigenti, può avere conseguenze dirette sui proprietari o, ancora, sullo stabile nel suo complesso. Oltre al risarcimento di eventuali danni causati, può essere infatti ordinata la rimozione delle fioriere in condominio. In particolare:

• se di proprietà esclusiva, l’assemblea condominiale può richiederne l’eliminazione se in contrasto con il regolamento, alterano il decoro o la sicurezza dello stabile o determinano un uso improprio delle parti comuni;
• se di proprietà condominiale, possono essere rimosse se limitano i diritti dei singoli condomini o, ancora, se in violazione di normative vigenti o regolamenti comunali. È il caso, ad esempio, di fioriere condominiali installate su suolo pubblico senza la relativa autorizzazione.

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Quando le fioriere si trovano senza autorizzazione su parti comuni, come androni o cortili, è l’amministratore di condominio a intimare al proprietario, anche con una diffida ufficiale, la loro eliminazione. Se il condomino non dovesse collaborare, il condominio ha facoltà di richiederne la rimozione giudiziale, come confermato dalla sentenza 10879/2012 della Corte di Cassazione.

Chi risarcisce i danni delle fioriere

Infine, bisogna considerare che le fioriere - anche quando installate rispettando il regolamento condominiale e le altre prescrizioni di legge - possono causare danni, anche potenzialmente gravi. Fra i più comuni, si elencano:

• lo sgocciolamento continuo e le infiltrazioni d’acqua, che possono comportare danni a soffitti, pareti o facciate;
• la caduta accidentale dei vasi, che possono danneggiare le strutture dei piani sottostanti, le auto o i passanti;
• le foglie e i detriti di terriccio che si possono accumulare su porzioni private altrui, come ad esempio i balconi sottostanti, oppure nelle parti comuni dello stabile.

In base all’articolo 2051 del Codice Civile, la responsabilità dei danni causati è a carico di chi custodisce il bene, in questo caso il singolo proprietario delle fioriere o il condominio nel suo complesso, salvo caso fortuito. Di conseguenza:

• per i vasi privati, il proprietario ne risponde direttamente, coprendo eventuali costi per danni strutturali e infiltrazioni e, fatto non meno importante, il risarcimento per danni a cose o persone dovute dalla caduta;
• per i vasi condominiali, risponde il condominio nel suo complesso, con una ripartizione dei costi di ripristino o di risarcimento suddivisa fra tutti i condomini, in base ai criteri millesimali stabiliti dall’articolo 1123 del Codice Civile.