L’amministratore non convoca l’assemblea: cosa può fare il condominio

La corretta gestione del condominio implica il rispetto della volontà collettiva espressa in sede di riunione condominiale, nei limiti stabiliti dalla legge. Ma cosa accade quando l’amministratore non convoca l’assemblea, impedendo quindi agli interessati di manifestare il loro parere? In linea generale, è possibile inoltrare una diffida formale, per richiedere che l’assemblea venga indetta in un tempo ragionevole. Se l’amministratore rimane inadempiente, i condomini hanno diritto di autoconvocare l’assemblea o, ancora, di presentare istanza al giudice, anche per chiedere la revoca immediata del professionista.

Gli obblighi di convocazione per l’amministratore

Per garantire il funzionamento del condominio, l’amministratore è investito di specifiche responsabilità. Fra le tante, anche l’obbligo di convocazione dell’assemblea condominiale, secondo le modalità previste dal Codice Civile. In particolare, è tenuto a:

• indire un’assemblea ordinaria, almeno una volta l’anno, per esaminare e approvare il rendiconto delle spese, così come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile;
• rispondere a richieste specifiche per assemblee straordinarie, come ad esempio per l’approvazione di nuovi lavori, se avanzate almeno da due condomini, purché rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio, in base all’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
• attivarsi, anche su segnalazione di un singolo condomino, in caso di violazioni gravi e sostanziali alla destinazione d’uso delle parti comuni - ai sensi dell’articolo 1117-quater - mediante diffida e, se necessario, richiesta di convocazione dell’assemblea per deliberare la cessazione della violazione.

Quanto tempo ha l’amministratore per convocare l’assemblea

Proprio perché l'assemblea condominiale rappresenta l’organo di governo del condominio, le richieste di riunione devono essere accolte in termini ragionevoli, così da evitare ritardi ingiustificati. Ma entro quando l’amministratore deve convocare l’assemblea?

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In base all’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, l’amministratore è dovuto a comunicare la data e il luogo dell’assemblea almeno 5 giorni prima della riunione, tramite mezzi tracciabili - non basta l’avviso di convocazione in portineria - come la raccomandata o la PEC. Dopodiché:

• per l’assemblea annuale ordinaria, necessaria per approvare il bilancio consuntivo, il termine massimo è di 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario, ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile;
• in caso di richiesta formale da parte dei condomini, l’amministratore deve procedere senza indugio: la giurisprudenza e la prassi ritengono congruo un termine di 10 giorni;
• per le assemblee straordinarie, i tempi possono variare in base all’urgenza, ma devono comunque essere ragionevoli, per non rappresentare un pregiudizio agli interessi collettivi.

Cosa fare in caso di mancata convocazione dell’assemblea condominiale

Gli eventuali ritardi accumulati dall'amministratore si riflettono non solo con disagi gestionali, ma anche con rischi concreti per i condomini, impossibilitati a esercitare i loro diritti assembleari e, fatto non meno importante, a non poter tutelare il patrimonio comune. Vi possono essere infatti ripercussioni economiche, tecniche e legali, ad esempio:

• se l’amministratore non convoca l’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio per illustrare il rendiconto, lo stesso bilancio consultivo non può essere approvato in tempi rapidi. Viene quindi meno la trasparenza sulle spese sostenute, a cui si aggiungono difficoltà nel ripartire i costi e possibili problemi fiscali per il condominio;
• se l’amministratore non convoca l’assemblea richiesta dai condomini, entro dieci giorni dalla domanda, le questioni segnalate restano irrisolte, con il rischio che i problemi minori diventino gravi e i proprietari si trovino ad affrontare spese più elevate;
• se l’amministratore non convoca l’assemblea straordinaria, soprattutto su interventi urgenti, l’edificio può essere esposto sia a un più veloce deterioramento che a responsabilità civili in caso di incidenti. Si pensi, ad esempio, a un cornicione pericolante che rischia di cadere sulla strada pubblica sottostante.

Fortunatamente, a livello normativo vi sono delle tutele per gli stessi condomini, affinché l’inerzia dell’amministratore possa essere superata. In particolare, i proprietari possono:

• inviare una diffida formale, con raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, fissando un termine ragionevole affinché l’amministratore indica l’assemblea. È meglio che la richiesta sia sottoscritta da almeno due condomini, che rappresentino un sesto del valore dei millesimi;
• procedere all’autoconvocazione, possibile quando due o più condomini - purché siano rappresentanti di almeno un sesto dei millesimi - inviano direttamente l’avviso di convocazione agli altri, rispettando le medesime regole sui cinque giorni d’anticipo, l’ordine del giorno e specificando data e ora;
• ricorrere all’autorità giudiziaria, se l’inadempimento è persistente, per ottenere un decreto che ordini la convocazione o, per i casi più gravi, nomini un amministratore giudiziario temporaneo.

Cosa succede all’amministratore se non convoca l’assemblea per dare il rendiconto

Fra i casi più gravi di inadempienza, è utile soffermarsi sugli obblighi di approvazione del rendiconto condominiale: una necessità, come sempre specificato dall’articolo 1130 del Codice Civile, che deve essere assolta almeno una volta l’anno.

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Quando l’amministratore non convoca l’assemblea per l’approvazione del bilancio, il condominio rischia di subire conseguenze significative. Come accennato in precedenza, i condomini possono trovarsi impossibilitati a verificare le entrate e le uscite effettuate durante l’anno, a calcolare correttamente le quote delle spese per ogni proprietario e, ancora, a rispettare gli obblighi fiscali con l’Agenzia delle Entrate. Gli effetti si riflettono però anche sullo stesso amministratore, il quale:

• si espone alla possibile revoca del mandato per gravi irregolarità, così come previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile;
• può vedersi contestato il compenso, in quanto il condominio può opporre l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’articolo 1460 del Codice Civile, con esito da valutare in sede contenziosa;
• può perdere credibilità e subire richieste di risarcimento, per i danni causati dalla sua gestione inadempiente.

Eventuali condotte reiterate - come l’amministratore che non convoca l’assemblea da due anni o più - non fanno altro che rafforzare le gravi irregolarità che portano alla revoca del suo mandato, oltre a rendere i risarcimenti più onerosi.

La rimozione dell’amministratore inadempiente

In presenza di inadempienze, la revoca dell’amministratore rappresenta un importante strumento di tutela per il condominio, che può così ripristinare la corretta gestione dello stabile, affidando il compito a un nuovo professionista.

Quando l’amministratore non convoca l’assemblea ordinaria, straordinaria o di approvazione del bilancio, compromette infatti l’equilibrio condominiale, impedendo alla collettività di gestire le parti comuni, provvedere alle relative spese e rispettare gli obblighi di legge. Per questo, l’articolo 1129 del Codice Civile prevede la possibilità di rimozione, soprattutto in presenza di omissioni ripetute o gravi. 

Per farlo, è necessario convocare un’assemblea dedicata, con un ordine del giorno esplicito sulla revoca, ottenendo la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile, pari a:

• la maggioranza dei presenti;
• purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile.

Se l’assemblea di revoca non dovesse essere indetta, o il quorum non venisse raggiunto, i singoli condomini possono comunque richiedere l’intervento del giudice. Verificata la giusta causa, il giudice può decretare la revoca giudiziale dell’amministratore, nominando un sostituto provvisorio. Le spese spettano al condominio, ma possono essere poste a carico dell’amministratore revocato, qualora ne sia accertata la responsabilità.