Installazione di un ascensore esterno in condominio: come funziona

Non sempre gli edifici condominiali, soprattutto se vecchi, includono strutture adeguate per facilitare la quotidianità di chi ha difficoltà motorie o degli anziani. Proprio per questa ragione, molti si chiedono se si possa procedere all’installazione di un ascensore esterno in condominio. Di norma, è necessaria l’approvazione dell’assemblea, con il raggiungimento della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno 500 millesimi. 

Ancora, è indispensabile rispettare il decoro architettonico, i diritti degli altri condomini e ottenere i titoli abilitativi necessari: solitamente la SCIA o la CILA per i mini-ascensori. Potrebbero inoltre servire altre autorizzazioni se la struttura è visibile dall’esterno oppure in aree vincolate.

Quando installare un ascensore esterno in condominio

Al fine di eliminare le barriere architettoniche, o più semplicemente per rendere più agevole la quotidianità dei condomini, sono sempre più gli stabili che valutano l’installazione di un ascensore. E spesso la scelta ricade su una struttura esterna, sia per ridurne i costi che per superare ostacoli oggettivi nella predisposizione di un modello interno. 

Sono però diversi i fattori da prendere in considerazione per l’installazione di un ascensore esterno in condominio, sia in relazione all’investimento che al risultato finale. Infatti, una simile opera permette di:

• evitare gravosi interventi sulle porzioni interne del condominio, come ad esempio l’adeguamento del vano scala;
• ridurre i tempi d’installazione e il disturbo per i residenti;
• aumentare il valore dell’immobile, soprattutto se l’ascensore esterno può godere di una vista panoramica;
• garantire un accesso sin dal piano strada, rendendone l’utilizzo più agevole;
• facilitare la manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, nonché gli interventi d’emergenza.

Quale autorizzazione è necessaria per installare un ascensore

Prima di procedere alla predisposizione dell’impianto, bisogna prendere in considerazione tutti gli obblighi autorizzativi. La normativa sull’installazione dell’ascensore esterno si concentra infatti sia sull’approvazione a livello assembleare, per bilanciare l’innovazione proposta con la tutela dei diritti collettivi, che sui titoli abilitativi per i necessari lavori.

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Partendo proprio dall’autorizzazione in assemblea, se l’ascensore è pensato per l’intero condominio, rappresenta a tutti gli effetti un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile. A differenza dei più comuni interventi, che richiedono un quorum di almeno i 2/3 del valore millesimale del condominio, l’installazione dell’ascensore può godere di una maggioranza ridotta, in virtù della sua utilità nell’eliminazione delle barriere architettoniche. Si dovrà perciò raggiungere:

• la maggioranza dei partecipanti alla riunione;
• purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile.

La spesa viene suddivisa fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, così come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile. Tuttavia, se l’innovazione è giudicata voluttuaria, oppure è suscettibile di utilizzazione separata - ad esempio, con chiavi fisiche o digitali d’accesso - i condomini non interessati possono essere esclusi dal contributo, ai sensi dell’articolo 1121 del Codice Civile.

I titoli abilitativi per l’ascensore esterno

Deliberato l’intervento, sarà necessario ottenere la corretta pratica edilizia per l’installazione dell’ascensore in condominio. Così come previsto dal D.P.R. 380/2001, e chiarito da diverse sentenze - come la 388/2021 del TAR Lombardia - questa opera è vista come un elemento accessorio tecnico, non in grado di alterare in modo sostanziale i volumi dell'edificio. Per questa ragione:

• per la maggior parte dei casi, è sufficiente la SCIA, a meno che non vi siano modifiche profonde alla sagoma dell’edificio, comportando invece il permesso di costruire;
• se si installa un mini-ascensore, dalle forme compatte e senza particolari interventi di muratura, può bastare la CILA.

Tuttavia, se l’impianto è visibile dalla strada o si trova in aree tutelate, potrebbe essere necessaria anche un’autorizzazione paesaggistica semplificata, dal Comune oppure dalla Soprintendenza.

L’ascensore esterno per un condomino solo

Non sempre, però, la predisposizione di questa innovazione è voluta da tutto lo stabile condominiale. Cosa succede, infatti, quando l’installazione dell’ascensore esterno avviene da parte di uno solo dei proprietari? Si tratta di una possibilità tutt’altro che infrequente, ad esempio in presenza di condomini anziani o affetti da problematiche motorie.

Quando l'ascensore è per il singolo condomino, di solito non serve il consenso del resto del condominio. L’articolo 1102 del Codice Civile specifica infatti che ogni proprietario può servirsi delle parti comuni, purché non ne modifichi la destinazione d’uso, né vieti ad altri di fare altrettanto. Allo stesso modo, così come anche confermato dalla sentenza 18334/2012 della Corte di Cassazione, la predisposizione non può essere negata se necessaria al superamento delle barriere architettoniche.

Non devono però essere pregiudicati i diritti degli altri - ad esempio su vedute e luce naturale - e, come facile intuire, tutti i costi saranno a carico del richiedente. Tuttavia, per l’installazione di un ascensore esterno per disabili, possono sussistere agevolazioni specifiche e, soprattutto, una deroga alle distanze minime ai sensi della Legge 13/1989: la priorità è infatti sempre all’abbattimento delle barriere architettoniche.

Cosa serve per installare un ascensore esterno

Ma dal punto di vista operativo e pratico, cosa serve per installare una simile struttura in condominio? Indispensabile è una valutazione tecnica, con relativa pianificazione, da parte di personale qualificato: un ingegnere o un architetto deve redigere un progetto che includa la struttura portante, spesso una torretta metallica coibentata, la cabina, il motore, il collegamento a passerella ai piani e tutti i sistemi di sicurezza necessari.

In linea generale, si dovrà procedere con:

• l’analisi strutturale, per verificare la compatibilità dell’ascensore con il fabbricato esistente, evitando sovraccarichi;
• la scelta della migliore tipologia di ascensore, ottimizzando efficienza energetica e spazi;
• l’installazione, in base al progetto autorizzato, in conformità con i titoli abilitativi ottenuti;
• il collaudo finale da parte di un ente certificato, in base alle normative di conformità vigenti, come la Direttiva 2014/33/UE.

Quanto costa installare un ascensore esterno

Indispensabile è anche valutare la spesa per la predisposizione di una struttura esterna al condominio. I costi di un ascensore possono variare, anche sensibilmente, in relazione ai materiali utilizzati, alla complessità della struttura, al numero di piani dell’edificio e dalle personalizzazioni. Indicativamente, i prezzi possono partire da 10.000 euro per mini-ascensori per uno o più piani, fino a superare i 30-40.000 euro. 

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Bisogna poi considerare i costi aggiuntivi per permessi e professionisti - indicativamente tra i 1.000 e i 3.000 euro - e, fatto non meno importante, la manutenzione annua tra i 500 e i 1.000 euro. È utile ribadire che la spesa finale può differire enormemente da queste cifre, a seconda della specifica installazione.

Quali sono le agevolazioni per l’installazione di un ascensore esterno

Infine, è buona prassi anche considerare gli incentivi e le agevolazioni previste per gli ascensori esterni. Innanzitutto, se l’intervento è a favore di persone con disabilità certificata, sia sulla fornitura che sull’installazione è possibile approfittare dell’IVA agevolata al 4%. A questa si aggiunge:

• la detrazione IRPEF al 50% per le abitazioni principali - o del 36% per le seconde case - all’interno del Bonus Ristrutturazioni, per un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare;
• eventuali contributi a fondo perduto, approvati dalla Regione o dal Comune di residenza;
• altre detrazioni aggiuntive, spesso previste dai singoli Comuni per le persone con disabilità.

Il consiglio è quello di informarsi presso gli uffici preposti del proprio Comune, così da conoscere tutte le iniziative disponibili a livello comunale o regionale.