Superficie calpestabile: come si calcola e cosa include

Quando si parla di metrature di un immobile, è fondamentale capire qual è la differenza tra metri catastali e metri calpestabili, due valori che spesso vengono confusi ma che hanno funzioni diverse. Legato al concetto dei metri calpestabili è quello di superficie calpestabile, detta anche superficie utile, che corrisponde ai m2 effettivamente utilizzabili all’interno di un immobile. 

Come si calcola la superficie calpestabile? Si considerano solo le aree interne pavimentate, ambiente per ambiente, lasciando fuori dal computo muri perimetrali, pareti divisorie, pilastri e vani scala. La superficie calpestabile indica quindi lo spazio realmente fruibile e, in genere, risulta inferiore di circa il 10-15% rispetto alla superficie commerciale.

Qual è la differenza tra metri catastali e metri calpestabili?

Quando si acquista, si vende o si affitta un immobile, una delle domande più frequenti riguarda la reale dimensione della casa. Spesso, però, si fa confusione tra metri catastali e metri calpestabili, ma comprendere la differenza tra queste definizioni è fondamentale, sia per valutare correttamente un immobile, sia per evitare errori nel calcolo di imposte e tasse. 

Metri catastali

I metri catastali, utilizzati principalmente per finalità fiscali e notarili, sono quelli registrati presso l’Agenzia delle Entrate e risultano dalla visura catastale dell’immobile. Vengono calcolati secondo criteri stabiliti dal catasto e comprendono:

• superficie dei muri perimetrali (in percentuale);
• muri interni;
• tramezzi;
• superfici accessorie (balconi, terrazze, cantine, ecc.) con coefficienti di riduzione.

Metri calpestabili

I metri calpestabili indicano la superficie effettivamente utilizzabile all’interno di un immobile. In altre parole, sono i m2 che si possono realmente “calpestare” e non includono:

• spessore dei muri;
• pilastri;
• tramezzi;
• cavedi;
• balconi;
• terrazzi;
• cantine;
• parti non accessibili.

Freepik

Dove si trovano i m2 calpestabili?

I m2 calpestabili non sono sempre presenti nei documenti catastali ufficiali, quindi non necessariamente sono indicati in maniera esplicita nella visura catastale. Per conoscere, quindi, i metri calpestabili è possibile consultare la planimetria catastale, effettuare una misurazione diretta o richiedere una perizia tecnica a un geometra o architetto.

Qual differenza tra superficie utile e superficie calpestabile?

Spesso i termini “superficie utile” e “superficie calpestabile” sono utilizzati come sinonimi, ma c’è una differenza tra i due. La superficie calpestabile è la somma delle superfici che possono essere effettivamente calpestate all’interno di un immobile, al netto dei muri perimetrali e interni. 

La superficie utile, invece, è lo spazio che si può effettivamente utilizzare di un immobile, e può essere lorda e netta: la prima include i muri divisori ed esclude le pareti esterne, mentre la seconda è anche detta superficie calpestabile e non comprende le pareti esterne né quelle divisorie. 

È utile anche conoscere la differenza tra superficie calpestabile e commerciale, evidenziando che la superficie calpestabile è quella su cui effettivamente puoi camminare, mentre la superficie commerciale è usata per determinare il valore dell’immobile e include quella calpestabile, i muri interni ed esterni, balconi e terrazzi, cantine, box e giardini. 

Come si ricava la superficie calpestabile?

Per capire come si ricava la superficie calpestabile bisogna partire da una regola semplice: si misura lo spazio interno libero. C’è un metodo pratico per spiegare come si calcola la superficie calpestabile di un immobile e consiste nel misurare la lunghezza e la larghezza di ogni ambiente, da parete interna a parete interna, a un metro e mezzo di altezza dal pavimento. 

In seguito si moltiplicano le dimensioni, ossia l’altezza e la lunghezza di ciascuna stanza, per ottenere i metri quadrati e si sommano poi le superfici di tutti i locali. Per chiarire ancora meglio come si calcola la superficie calpestabile di un appartamento, bisogna precisare che non vanno considerati: spessore dei muri perimetrali, tramezzi e pilastri strutturali. Se si utilizza una planimetria in scala, occorre verificare la scala di riferimento, ad esempio 1:100, e convertire correttamente le misure.

Come si calcola la superficie calpestabile di una mansarda

Quando si parla di mansarda, è bene sapere che questo termine non esiste dal punto di vista catastale e andrà considerata l’abitabilità o meno della stessa. La mansarda è abitabile quando ha requisiti ben precisi: altezza media di 2,7 metri, altezza minima di 2 metri e finestre che si possono aprire e che abbiano una dimensione adeguata alla superficie della mansarda. 

Quando quest’ultima possiede i suddetti requisiti, allora si considera calpestabile l’area con un’altezza superiore al minimo previsto dal regolamento edilizio comunale, mentre le porzioni di mansarda con altezza inferiore possono essere conteggiate parzialmente o escluse dalla superficie utile. 

Superficie calpestabile di un garage: qual è il calcolo

Il calcolo della superficie calpestabile di un garage segue lo stesso principio degli ambienti interni, quindi si misura lo spazio interno netto e si escludono muri e pilastri. C’è da dire che se da una parte la superficie interna di un garage rientra tra gli spazi calpestabili, cioè l’area effettivamente utilizzabile all’interno del locale, esclusi i muri perimetrali, dall’altra nelle valutazioni di vendita o nel calcolo catastale, il garage viene classificato come pertinenza, quindi come superficie accessoria e non destinata ad uso abitativo,

Superficie calpestabile e TARI: come funziona

La superficie calpestabile assume una certa rilevanza nella determinazione di alcune imposte e in particolare della TARI, calcolata in base alla superficie dell’immobile capace di produrre rifiuti, quindi su quella calpestabile e non sulla superficie catastale totale. 

Freepik

Per ottenere la superficie su cui calcolare la TARI ci si può affidare alla rilevazione diretta, oppure la si può ricavare dalla planimetria catastale, arrotondando per eccesso o per difetto, a seconda che la frazione sia pari, superiore o inferiore al mezzo metro quadrato. 

Una terza strada seguita a volte dai Comuni, è quella di prendere come riferimento l’80% della superficie catastale, ma si tratta di una misurazione non proprio precisa. Questo, infatti, secondo quanto previsto dalla legge del 2013, sarà possibile solo a decorrere dalla compiuta attivazione, al momento non ancora avvenuta, delle procedure volte a realizzare l’allineamento tra i dati catastali relativi alle unità immobiliari e i dati riguardanti la toponomastica e la numerazione civica interna ed esterna.