Lavori straordinari in condominio: il fondo speciale è obbligatorio?

Le attività di manutenzione sono essenziali per la corretta gestione degli stabili condominiali: garantiscono infatti la sicurezza e l’efficienza delle parti comuni. Proprio in virtù di questa importanza, esiste una disciplina rigorosa per tutelare sia gli interessi dei proprietari che dello stesso stabile. A partire dalla costituzione del fondo speciale di condominio per i lavori straordinari, ovvero un sistema che garantisce una copertura finanziaria preventiva per gli interventi da realizzare, riducendo i rischi legati alle morosità dei condomini. Ma quando è obbligatorio e a quali lavori si applica?

Cosa si intende per fondo speciale del condominio

Affinché lo stabile possa realizzare interventi di manutenzione in piena serenità, da qualche tempo a questa parte sono disponibili degli strumenti di tutela preventiva previsti dalla legge. Fra questi rientra il fondo speciale per lavori straordinari in condominio, ovvero una riserva di denaro che deve essere costituita preventivamente - o in modo progressivo, in base allo stato d’avanzamento dei lavori - per ridurre il rischio di ritardi o di morosità legate ai condomini.

Introdotto con la Riforma del Condominio - ovvero la Legge 220/2012 - il fondo speciale viene alimentato con versamenti mirati dei condomini per:

• finanziare opere di manutenzione straordinaria, come il rifacimento delle facciate, del tetto, degli impianti e via dicendo;
• garantire che i pagamenti agli appaltatori siano sempre coperti, senza ricorrere a escussioni forzate sui condomini in regola.

Questa soluzione si differenzia dal fondo cassa ordinario del condominio, che serve invece a gestire le spese correnti e le esigenze di liquidità, senza vincoli specifici.

Cosa dice l’articolo 1135 del Codice Civile

Per comprendere appieno l’importanza della riserva di denaro per gli interventi straordinari, è utile anche analizzarne il quadro normativo. La Legge 220/2012 ha infatti introdotto il fondo speciale all’articolo 1135 del Codice Civile, imponendo all’assemblea di predisporlo pari al costo complessivo dei lavori o, in alternativa, con un accumulo progressivo proporzionato agli stati di avanzamento, quando il contratto d’appalto lo prevede. In altre parole, la legge impone che:

• la costituzione del fondo speciale non sia facoltativa, ma indispensabile per poter approvare interventi straordinari tramite delibera assembleare;
• l’importo deve corrispondere al preventivo approvato o alle rate contrattuali.

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Ciò significa che l’assemblea non può approvare lavori straordinari in condominio con il fondo cassa ordinario: deve essere sempre istituito quello speciale. L’amministratore è il soggetto chiamato a gestirlo, assicurandosi che abbia sempre una destinazione vincolata, senza possibilità di deviazione. Ancora, il fondo è necessario anche quando si deliberano innovazioni che comportano spese rilevanti.

Quando è obbligatoria l’istituzione del fondo speciale

Proprio in virtù di quanto previsto dall’articolo 1135 del Codice Civile, il fondo speciale diventa obbligatorio ogni volta che l’assemblea approva lavori di manutenzione straordinaria o, ancora, innovazioni che richiedono un esborso significativo. Nella pratica, serve in casi tipici quali:

• il rifacimento di facciate, tetti o balconi;
• la sostituzione di impianti centralizzati, come le caldaie o gli ascensori;
• gli interventi di efficientamento energetico o adeguamento antisismico;
• qualsiasi altra opera che ecceda la manutenzione ordinaria.

La maggioranza per la costituzione del fondo speciale di condominio è la medesima prevista per l’intervento approvato. Generalmente serve la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà del valore in millesimi dello stabile, come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile. 

Se, tuttavia, si tratta di innovazioni gravose o voluttuarie, in base all’articolo 1120 del Codice Civile, è necessario raggiungere i 2/3 dei millesimi dello stabile, salvo eccezioni previste per legge.

Cosa succede se il fondo speciale non viene costituito

Proprio perché il fondo speciale è obbligatorio, la sua assenza per interventi straordinari può portare a conseguenze significative. In particolare, bisogna considerare che la delibera che ha approvato i lavori può essere invalida e impugnabile, secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza, e pertanto:

• senza fondo speciale, i lavori straordinari in condominio non possono partire;
• non si possono esigere i pagamenti dai condomini;
• i condomini che hanno già versato le quote possono chiederne il rimborso;
• l’amministratore rischia responsabilità, per gli atti eventualmente compiuti senza copertura.

In merito alla nullità della delibera, esistono diverse sentenze per la mancata costituzione del fondo speciale di condominio. Ad esempio, con la sentenza 9388/2023, la Cassazione ha ribadito l’obbligatorietà del fondo e le conseguenze della sua assenza sulla validità della delibera, come ad esempio l’impossibilità sia di procedere ai lavori che di richiedere le quote per i pagamenti ai condomini. 

Come vengono ripartite le spese per i lavori straordinari condominiali

Il fondo speciale deve essere alimentato dagli stessi condomini, in base ai criteri di ripartizione classici previsti dalla legge. Ad esempio, per la maggior parte degli interventi sulle parti comuni, l’articolo 1123 del Codice Civile prevede un criterio di suddivisione proporzionale, in base ai millesimi di proprietà posseduti.

Vi possono però essere delle eccezioni - come nel caso dei lastrici solari, delle scale o di specifiche tabelle millesimali approvate all’unanimità - che prevedono criteri di suddivisione diversi. 

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Le quote vengono raccolte dall’amministratore di condominio, in base anche alla natura degli interventi, in un’unica soluzione o tramite rateizzazione in base allo stato di avanzamento dei lavori. I singoli condomini, inoltre, hanno l’obbligo di versare le somme dovute entro le scadenze indicate nel verbale della delibera.

In caso di morosità, l’amministratore può agire con un decreto ingiuntivo per il fondo speciale di condominio. In altre parole, può rivolgersi al giudice per ottenere il pagamento forzoso delle quote per il fondo.

Quando si applica la ritenuta del 4% sui condomini

Infine è utile ricordare che, nel contesto degli interventi straordinari finanziati tramite fondo speciale, il condominio assume il ruolo di sostituto d’imposta e, pertanto, deve applicare la ritenuta d’acconto del 4% sui corrispettivi pagati agli appaltatori o ai prestatori d’opera, ai sensi dell’articolo 25-ter del D.P.R. 600/1973. 

Sul piano pratico, la ritenuta scatta su tutti i pagamenti per manutenzione straordinaria al momento del bonifico o del pagamento all’impresa. Dopodiché, l’amministratore versa il 4% all’Erario con il Modello F24, indicando il codice tributo 1019.