Muri perimetrali esterni del condominio: le funzioni e la proprietà

Per una corretta gestione dello stabile condominiale, è di fondamentale importanza distinguere tra proprietà esclusive e condivise. Soprattutto quando si rendono necessari interventi su porzioni la cui natura non è sempre facilmente identificabile, come nel caso dei muri perimetrali esterni del condominio. A discapito delle credenze diffuse, rientrano nelle parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, anche quando ricoprono aree private dello stabile. Costituiscono infatti elementi necessari alla struttura complessiva dell’edificio, ne delimitano il volume e lo proteggono, includendo anche muri maestri e facciate. La manutenzione è perciò a carico di tutti i condomini, in base ai millesimi.

Cosa si intende per muro perimetrale esterno

Quando si pensa a uno stabile condominiale, alla mente non può che apparire l’immagine della sua sagoma esterna. Questa è composta da diverse pareti, che ne definiscono la struttura e dividono gli spazi interni da quelli interni. Ma, entrando maggiormente nel dettaglio, qual è il significato di muro perimetrale?

Con questa definizione si identificano tutte le pareti verticali che racchiudono l’edificio nel suo insieme, formando un involucro protettivo dell’intera costruzione. Non si tratta di mere superfici divisorie, bensì di elementi che svolgono funzioni primarie per lo stabile:

• definiscono la sagoma architettonica complessiva del palazzo;
• proteggono dagli agenti atmosferici, dalle variazioni di temperature e dal rumore;
• contribuiscono all’equilibrio statico dell’edificio;
• influiscono sul decoro, con facciate, cornici e altre parti esposte.

Diversamente dalle pareti divisorie o dai tramezzi interni, che separano solo gli ambienti delle singole unità immobiliari, i muri perimetrali interessano l’utilizzo collettivo e la conservazione dell’immobile nella sua totalità.

Le pareti esterne di un palazzo sono condominiali?

Proprio poiché le pareti perimetrali interessano l’utilizzo collettivo, possono essere considerate parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. D’altronde, questa norma include espressamente i muri maestri e le facciate, proprio per la loro funzione strutturale e di protezione collettiva.

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Per questa ragione, la proprietà dei muri perimetrali esterni è generalmente collettiva, anche quando delimitano unità abitative o attici di natura esclusiva. A confermarlo è anche la Corte di Cassazione, ad esempio con la sentenza 11288/2018, nel ribadire che queste pareti definiscono la consistenza volumetrica dell’immobile e la sagoma rendendole comuni salva espressa deroga nel titolo di proprietà.

Nei rari casi eccezionali in cui, appunto tramite titolo di proprietà, una porzione delle pareti perimetrali sia assegnata in via esclusiva, l’assemblea non può deliberare interventi su quella porzione specifica, che resta di competenza del proprietario esclusivo. Tuttavia, in caso di urgenza per la stabilità, la sicurezza o il decoro dell’intero edificio, il condominio può agire con i rimedi previsti dalla legge.

Cosa dice la legge sui muri di confine

Può inoltre capitare che le pareti esterne del condominio siano anche dei muri di confine, ovvero posti a delimitazione di proprietà adiacenti, come palazzi, cortili o terreni. Si pensi, ad esempio, a un condominio nel centro storico cittadino, che sorge affiancato ad altri palazzi.

In questi casi, la legge interviene principalmente con l’articolo 880 del Codice Civile, che impone la presunzione di comunione per il muro perimetrale di confine. In particolare:

• il muro si presume comune fino alla sua sommità o, ancora, al punto di altezza diversa tra edifici adiacenti;
• la comunione può essere anche forzosa, ai sensi dell’articolo 874 del Codice Civile, con l’obbligo per il vicino che ne richiede la condivisione di rimborsare la metà del valore del muro e del suolo.

Come capire se un muro è condominiale

Ma come comprendere se un muro esterno è davvero condominiale? In linea generale, su tutte le pareti esterne del condominio si presumono condivise, a meno che non vi siano disposizioni diverse nel regolamento contrattuale o nei titoli d’acquisto. Di conseguenza, si considerano comuni tutte le pareti sul perimetro condominiale che presentano:

• funzione strutturale o di delimitazione dell’edificio;
• utilità collettiva;
• assenza di destinazione esclusiva risultante da atti notarili.

Tuttavia, vi possono essere delle eccezioni, in base al contesto. Un esempio diffuso è quello del muro perimetrale esterno di un giardino privato:

• se la parete serve unicamente a contenere il giardino di proprietà esclusiva, può essere privato;
• se il muro poggia su fondazioni comuni, delimita spazi collettivi e contribuisce alla stabilità strutturale dell’intero stabile, è invece condominiale.

Nei casi più complessi, può rendersi necessaria una perizia tecnico-legale, per stabilire con certezza la natura comune o esclusiva delle pareti.

I muri perimetrali nel condominio orizzontale

Singolare è la situazione dei condomini orizzontali, come nel caso delle villette a schiera o dei complessi residenziali estesi, dove è più difficile comprendere la natura delle pareti esterne. Quando sono infatti comuni e quando, invece, di proprietà esclusiva?

In linea generale, i muri perimetrali di un condominio orizzontale sono da considerarsi:

• condominiali, quando presentano funzione strutturale o di delimitazione del complesso, come in caso di pareti rivolte verso l'esterno che delimitano aree di destinazione collettiva;
• privati, se riferiti esclusivamente a parti esclusive, la loro funzione è meramente contenitiva e non assumono alcuna caratteristica strutturale per l’intero complesso.

Poiché spesso vi sono configurazioni miste, date le caratteristiche fisiche del condominio orizzontale, per la gestione l’assemblea delibera sugli interventi collettivi, mentre il singolo proprietario risponde autonomamente per le porzioni di esclusiva pertinenza.

I lavori di manutenzione per il muro perimetrale

Data la natura condivisa dei muri esterni perimetrali, le opere di manutenzione sono a capo dell’assemblea condominiale, che deve definire gli interventi ordinari e straordinari da realizzare. Fra i più comuni vi rientrano:

• la riparazione di crepe o danni strutturali;
• il rifacimento dell’intonaco o della facciata;
• l’applicazione di tecnologie di isolamento termico, come il cappotto esterno;
• le opere di consolidamento statico;
• i lavori necessari a preservare il decoro architettonico, come ad esempio la tinteggiatura.

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Le maggioranze da rispettare sono definite dall’articolo 1136 del Codice Civile, a seconda della tipologia di manutenzione:

• per interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile;
• per innovazioni gravose o voluttuarie, ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, serve la maggioranza degli intervenuti, che rappresentino i 2/3 del valore millesimale.

La ripartizione delle spese per le pareti esterne

Una volta deliberati i lavori, è infine utile comprendere come debbano essere suddivisi i costi degli interventi. Sempre perché si tratta di parti comuni dello stabile, per la ripartizione delle spese dei muri perimetrali si applicano i criteri di proporzionalità previsti dall’articolo 1123 del Codice Civile:

• tutti i condomini sostengono i costi;
• pro quota, secondo i millesimi posseduti.

Solo in presenza di un titolo contrario, il proprietario esclusivo di una porzione della parete perimetrale deve provvedere autonomamente al pagamento delle spese. Allo stesso modo, in presenza di configurazioni complesse - come, appunto, nei condomini orizzontali - l’assemblea deve applicare criteri di riparto proporzionale sull’effettivo utilizzo, se le parti comuni servono i condomini in modo diverso, purché vi sia una motivazione adeguata e si raggiunga la maggioranza qualificata.

In ogni caso, al singolo condomino spettano i costi per piccoli lavori sulla porzione interna delle pareti perimetrali, come la manutenzione ordinaria dei muri della propria unità immobiliare, ad esempio la tinteggiatura o la stuccatura degli ambienti.