Condominio senza regolamento: come avviene la gestione dello stabile

La convivenza all’interno di uno stesso stabile condominiale impone non solo il rispetto reciproco fra i residenti, ma anche alcune regole di base per garantire una gestione agevole e ordinata. Ma come comportarsi in un condominio senza regolamento? La legge lo impone quando il numero dei condomini è superiore a 10, ma questo non vuol dire che gli stabili più piccoli siano completamente deregolamentati. Le decisioni prese dall’assemblea, il ruolo dell’amministratore e il buon senso dei proprietari assicurano infatti una buona conduzione degli spazi e delle necessità comuni.

Quando il regolamento di condominio è obbligatorio?

Il regolamento condominiale rappresenta uno degli strumenti principali per la gestione della vita in condominio, eppure la sua adozione non è sempre obbligatoria. In base all’articolo 1138 del Codice Civile, quando il numero di condomini è superiore a 10, scatta l’obbligo di adottare un documento che disciplini l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro, le regole di amministrazione e molto altro ancora.

Per gli stabili più piccoli - come nel caso del condominio minimo, composto da due proprietari - la predisposizione di un regolamento rimane del tutto facoltativa. È però necessaria un’utile distinzione:

• il regolamento assembleare, quello a cui si riferisce l’obbligatorietà stabilita dall’articolo 1138 del Codice Civile, viene approvato a maggioranza qualificata e include norme sull’uso delle parti comuni, spese ordinarie, decoro architettonico o fasce di quiete, ma non può limitare i diritti di proprietà esclusiva o alterare i criteri di ripartizione delle spese stabiliti per legge;
• il regolamento contrattuale è invece solitamente predisposto dal costruttore e accettato dai condomini con l’atto d’acquisto. Può includere norme ben più stringenti, e richiede l’unanimità per poter essere modificato, ma non è obbligatorio per legge.

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In altre parole, un piccolo condominio senza regolamento può esistere se i condomini sono meno di 10: la gestione è certamente più flessibile, ma non per questo motivo meno puntuale.

Cosa fare se il condominio non adempie all’obbligo

Anche quando il numero di legge viene formalmente raggiunto, può capitare che lo stabile non si adoperi per l’adozione dell’apposito documento. Ma che fare in un condominio senza regolamento?

Quando per inerzia dell’amministratore, o per mancanza d’accordo fra i condomini, il regolamento obbligatorio non viene adeguatamente predisposto, il singolo proprietario può agire in prima persona. L’articolo 1138 del Codice Civile permette infatti a ciascun condomino di prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento o, ancora, revisionare quello precedente.

Dopodiché, il documento dovrà essere discusso e approvato dall’assemblea, con il raggiungimento delle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile:

• la maggioranza degli intervenuti;
• purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dello stabile.

L’iniziativa da parte di singoli proprietari è spesso frequente quando nasce il condominio, proprio per superare eventuali intoppi organizzativi alla partenza.

Come si gestisce la vita in un condominio senza regolamento

L’assenza di un regolamento condominiale non significa anarchia: le norme del Codice Civile sul condominio rimangono comunque applicabili e, fatto non meno importante, non vengono meno gli obblighi e le responsabilità dell’assemblea o dell’amministratore. 

In particolare, rimangono poste in essere la gran parte delle principali norme sul condominio, come ad esempio:

• l’articolo 1102 sulle parti comuni, che specifica che ogni condomino può servirsene, purché non ne alteri la destinazione d’uso o non impedisca agli altri di fare altrettanto;
• l’articolo 1136 sulle maggioranze approvative, ad esempio per gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria;
• l’articolo 1123 sulla ripartizione proporzionale delle spese comuni, in base ai millesimi di proprietà posseduti.

Più complessa, ma non meno efficace, è invece la gestione di tutte quelle necessità non esplicitate a livello di Codice Civile, ma solitamente contenute nei documenti regolamentari. Sempre a titolo d’esempio, come si applicano gli orari di silenzio in condominio senza un regolamento? In questo caso, non esistono fasce orarie rigidamente definite per lo stabile, tuttavia rimangono valide altre norme, quali:

• le ordinanze comunali sui rumori;
• l’articolo 844 del Codice Civile, che vieta le immissioni di rumori, odori e fumi oltre la normale tollerabilità.

Ancora, soprattutto quando non è possibile procedere diversamente, l’assemblea può adottare delibere specifiche, come ad esempio le modalità di utilizzo della lavanderia comune o d’accesso all’area gioco in cortile.

Il ruolo dell’assemblea senza regolamento

Anche in assenza del regolamento, l’assemblea rimane l’organo sovrano del condominio. Convocata con almeno cinque giorni di preavviso, così come previsto dall’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, delibera su spese, manutenzioni ordinarie e straordinarie e sulle modalità principali della convivenza. 

Entrando maggiormente nel dettaglio, anche senza regolamento l’assemblea può:

• approvare preventivi e consuntivi di spesa;
• deliberare sull’uso temporaneo delle parti comuni;
• istituire orari o divieti specifici per garantire la quiete;
• incaricare un tecnico per redigere le tabelle millesimali;
• approvare interventi di approvazione ordinaria e straordinaria.

Indipendentemente dalla presenza di un regolamento, le delibere rimangono impugnabili entro 30 giorni - dall’assemblea per i presenti, dalla ricezione del verbale per gli assenti - ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile.

Cosa fa l’amministratore senza regolamento

Anche il ruolo dell’amministratore è fondamentale, peraltro figura obbligatoria per gli stabili con più di otto condomini, in base all’articolo 1129 del Codice Civile. I compiti rimangono invariati, anche quando il regolamento non esiste:

• convoca l’assemblea;
• esegue le delibere approvate;
• gestisce il conto corrente condominiale;
• vigila sul rispetto delle norme di legge.

Nei condomini senza regolamento, l’amministratore è decisamente utile per la gestione delle quotidiane controversie. Può infatti fungere da mediatore fra proprietari contrapposti o, ancora, inoltrare diffide per comportamenti non consoni. 

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Non sono invece applicabili le sanzioni che l’assemblea, incaricando l’amministratore, può comminare ai sensi dall’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Quest’ultimo richiede che tali multe siano infatti espressamente riportate all’interno del regolamento.

La suddivisione delle spese in un condominio senza regolamento

Negli stabili privi di regolamento, la suddivisione delle spese segue comunque i criteri di legge, definiti dall’articolo 1123 del Codice Civile: i costi sono a carico di tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Poiché non esiste un regolamento condominiale, non è però possibile adottare suddivisioni in deroga rispetto ai criteri di legge, in assenza di accordo unanime.

Ma come si gestiscono le tabelle millesimali in un condominio senza regolamento? Di norma:

• l’assemblea incarica un tecnico per redigere le tabelle, seguendo il criterio proporzionale;
• se non vi è accordo sulla suddivisione, si può ricorrere al giudice, richiedendo la nomina di un perito per la creazione delle tabelle.

Come faccio ad avere il regolamento condominiale

Infine, per quei condomini che dispongono già di un regolamento, come si può ottenere una copia? Di norma, il documento deve essere conservato dall’amministratore e, ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, ogni condomino ha il diritto ad accedervi. 

Per farlo, è sufficiente rivolgersi direttamente all’amministrazione, meglio con una richiesta scritta via raccomandata o PEC, sottolineando di voler ottenere copia del regolamento vigente. Il documento potrà essere inoltrato in digitale o cartaceo, secondo le modalità preferite, ma eventuali costi di riproduzione - come fotocopie o stampa - sono a carico del richiedente.

È inoltre utile sapere che, in caso di regolamento contrattuale trascritto, è possibile effettuare una visura presso l’Agenzia delle Entrate o richiederne copia tramite il notaio.