La cessione di un fabbricato da demolire non è area edificabile

Con la risposta n. 312, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la vendita di un fabbricato da demolire non può essere considerata cessione di un'area edificabile. Vediamo, nello specifico, quanto chiarito.

L'Agenzia delle Entrate, con la sua risposta, ha spiegato che la vendita di un fabbricato con annessa area pertinenziale a favore di una società operante nel settore delle costruzioni, che, sulla base di un permesso di costruire in corso di ottenimento, provvederà alla demolizione e ricostruzione dell'immobile è da ritenersi non cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria bensì della cessione di un fabbricato e, pertanto, alla stessa trova applicazione la relativa disciplina. 

Nel fornire la risposta, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato quanto stabilito dalla circolare n. 23/E del 29 luglio 2020, avente ad oggetto il trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati da demolire.

Secondo quanto sottolineato, l'articolo 67, comma 1, lettera b), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, include fra i redditi diversi "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione".

Secondo poi la risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008, la vendita a titolo oneroso di fabbricati ricadenti in un'area oggetto di un piano di recupero, approvato in via definitiva dal Comune, è riconducibile alla fattispecie della cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, con conseguente tassabilità della plusvalenza a prescindere dal periodo di possesso del cespite. 

Ma, come evidenziato dalla risposta dell'Agenzia delle Entrate, tale interpretazione non ha trovato conferma nella giurisprudenza di legittimità, "secondo cui, ai fini dell'imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l'edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione".

L'Agenzia delle Entrate ha dunque spiegato che, "in considerazione dell'indirizzo assunto dalla giurisprudenza di legittimità, da ritenersi consolidato, e tenuto conto dei pareri espressi al riguardo dall'Avvocatura Generale dello Stato, la citata circolare n. 23/E del 2020 ha considerato superate le indicazioni contenute nella richiamata risoluzione n. 395/E del 2008".

Ne consegue che, nel caso esaminato, in cui c'è "la vendita di un fabbricato con annessa area pertinenziale a favore di una società operante nel settore delle costruzioni, che, sulla base di un permesso di costruire in corso di ottenimento, provvederà alla demolizione e ricostruzione dell'immobile", si deve parlare non di cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma di cessione di un fabbricato.