Revisione della rendita catastale, attenzione alle motivazioni

Si torna a parlare di revisione della rendita catastale, un tema di grande interesse in particolare se sono stati effettuati interventi legati al superbonus. Sulla questione si è espressa nuovamente la Cassazione, con l’ordinanza 4684/2025, affermando che se il nuovo riclassamento è attribuito d'ufficio, l'amministrazione ha l'obbligo di indicare e specificare in modo dettagliato i metodi e le ragioni che hanno portato alla modifica. Ma vediamo nel dettaglio quanto stabilito. 

Variazione della rendita catastale dopo il superbonus 

Un provvedimento del 7 febbraio 2025 ha stabilito contenuto e modalità di invio delle comunicazioni dell’Agenzia delle Entrate relative alla variazione catastale per il superbonus. Con queste comunicazioni l’Agenzia delle Entrate ha reso disponibili le informazioni per una valutazione in ordine alla correttezza dei dati in suo possesso, questo per consentire all’intestatario catastale di regolarizzare la propria posizione. 

Variazione della rendita catastale, cosa fa l’Agenzia delle Entrate 

Si ricorda che l’art. 1, comma 86, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 stabilisce che “l’Agenzia delle Entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati”. 

Il successivo comma 87 precisa poi che “nei casi oggetto di verifica di cui al comma 86 per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l’Agenzia delle Entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge 23 dicembre 2014, n. 190”. 

Ma attenzione alla revisione della rendita catastale operata dall’Agenzia delle Entrate. L’amministrazione finanziaria deve infatti indicare in modo dettagliato i metodi che hanno portato al calcolo dei risultati. A sottolinearlo è stata la Cassazione con l’ordinanza 4684/2025. 

Il caso esaminato dalla Cassazione

La Suprema Corte ha esaminato il caso di una revisione d'ufficio del classamento e della rendita catastale di un immobile situato a Roma, secondo quanto previsto dall’art. 1, comma 335, della Legge 311/2004. Nel caso specifico, l’Agenzia, riclassificando l’immobile, ha aumentato la rendita catastale, passata da 3mila a 7mila euro. Il proprietario ha dunque fatto ricorso e la questione è giunta in Cassazione, che ha accolto il ricorso del contribuente. 

I Supremi giudici hanno spiegato che, quando il riclassamento d’ufficio è dovuto a fattori estrinseci di carattere generale o collettivo, "l’Agenzia competente deve specificare se il mutamento è dovuto a una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e, nel caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano, trattandosi di uno dei possibili presupposti del classamento e cioè di uno dei possibili fattori che possono determinare un aumento straordinario superiore alla media del valore economico medio delle unità immobiliari presenti nella zona". 

Nello specifico, "quando si tratta di un mutamento di rendita inquadrabile nella revisione del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi della Legge 311/2004, art. 1, comma 335, la ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona". 

Di conseguenza, la motivazione deve essere dettagliata e rigorosa, in modo tale da permettere al contribuente di venire a conoscenza di tutte "le concrete ragioni che giustificano il provvedimento, di poter compiutamente controllare e se del caso contestare – sul piano giuridico oltre che sul piano fattuale – la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della revisione del classamento". 

L’amministrazione deve dunque specificare e documentare in modo dettagliato e rigoroso "quali dati sono stati utilizzati e in quale modo ne è stata effettuata la rilevazione e l’elaborazione" che ha portato alla determinazione del nuovo valore medio.