IMU e alloggi sociali: ecco cosa sapere sull’esenzione

Quando si parla di edilizia residenziale pubblica, spesso si fa confusione tra alloggi sociali e case popolari, due realtà che si assomigliano, ma non sono identiche. I due termini sono spesso usati come sinonimi. Si tratta tuttavia di soluzioni abitative simili per finalità sociali, ma differenti per gestione, normativa e, soprattutto, per il trattamento fiscale. 

Con riferimento a quest’ultimo aspetto la distinzione è fondamentale: come funziona l’IMU per gli alloggi sociali? L’imposta è dovuta per le case popolari? Quali sono le ultime indicazioni che arrivano dalla giurisprudenza e in particolare dalla Corte di Cassazione?

Alloggi sociali e case popolari: quale differenza?

Prima di vedere in quali casi si paga l’IMU e quando invece è prevista l’esenzione, è bene fare chiarezza tra i concetti di case popolari e alloggi sociali, focalizzando l’attenzione in particolare sulle differenze che ci sono tra queste due soluzioni abitative. 

Le case popolari rientrano nell’edilizia residenziale pubblica (ERP), non a caso sono anche note come alloggi ERP o IACP (Istituto autonomo case popolari). Si tratta di immobili di proprietà di enti pubblici e solitamente gestiti dagli stessi, destinati a soggetti con redditi bassi e con specifici requisiti reddituali e familiari. Le case popolari hanno trovato larga diffusione nelle zone 167 delle città.

L’assegnazione di un alloggio avviene attraverso l’emanazione di bandi pubblici e successivo inserimento in graduatoria dei cittadini che ne fanno richiesta, a patto di possedere i requisiti previsti. L’affitto delle case popolari è calmierato e determinato in base al reddito del nucleo familiare. 

Freepik

L’alloggio sociale, come definito dal DM del 22 aprile 2008, è “l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato”. 

Gli alloggi sociali, a differenza delle case popolari, possono essere realizzati anche da soggetti privati e si rivolgono principalmente a quanti non hanno un reddito così basso da poter accedere alle case popolari, ma al contempo neanche sufficiente a pagare un’abitazione alle condizioni di mercato. 

IMU: come funziona per le case popolari

Dopo aver illustrato la differenza tra case popolari e alloggi sociali, affrontiamo il tema del trattamento fiscale di queste abitazioni, con particolare riferimento all’IMU. Per diversi anni c’è stato un lungo e controverso dibattito in merito alla possibile esenzione dall’imposta degli immobili gestiti dagli enti di edilizia residenziale pubblica, come l’ex IACP.

Per diverso tempo si è tentato impropriamente di estendere alle case popolari l’esonero dall’IMU previsto per gli alloggi sociali. Diverse sentenze, sia delle Corti di giustizia tributaria che della Corte di Cassazione, hanno fatto chiarezza sul tema, spiegando che l’esenzione è prevista solo per quelle abitazioni che hanno le caratteristiche di alloggio sociale. 

IMU nelle case ex IACP: cosa sapere?

Nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica troviamo le case ex IACP, acronimo di Istituto autonomo case popolari, un ente pubblico nato con lo scopo di progettare, costruire e gestire alloggi a canone calmierato per le fasce più deboli della popolazione. 

Le case dell'ex IACP sono comunemente chiamate “case popolari” e si parla di ex IACP, perché molti di questi enti, nati in Italia nel primo novecento, hanno cambiato nome o sono stati accorpati nelle aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica, come ATER, ALER, ARTE, ecc.), a seconda della regione.

Tranne per le abitazioni che hanno caratteristiche di alloggio sociale, per le case ex IACP è dovuto il pagamento dell’IMU, ricordando che la normativa in vigore riconosce una detrazione di 200 euro. Chi paga l’IMU delle case popolari? L’obbligo relativo al versamento dell’imposta ricade sul proprietario dell’immobile, quindi il pagamento spetta all’ente pubblico che ha la proprietà dello stesso, IACP, ATER, ALER ecc.”

IMU alloggi sociali: cosa dice la Cassazione

Passando agli alloggi sociali, oltre un decennio fa sono stati equiparati ad abitazioni principali e, in quanto tali, sono esonerati dal pagamento dell’IMU. Con la circolare n.1/DF del 18 marzo 2020, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha chiarito ulteriormente che per gli alloggi sociali è prevista l’esenzione dall’imposta municipale unica, a patto che gli immobili possiedano le caratteristiche previste dal DM del 2008. 

Diverse sentenze della Corte di Cassazione hanno ribadito questa indicazione e una delle ultime in ordine di arrivo è contenuta nell’ordinanza n. 31211 depositata il 5 dicembre 2024, nella quale si legge che “l’esenzione dal pagamento dell’IMU è prevista, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del Ministero delle Infrastrutture del 22 aprile 2008. 

Freepik

Alloggi sociali: serve la dichiarazione per l’esenzione IMU?

Un’altra questione controversa è quella relativa agli adempimenti fiscali: serve o no una dichiarazione IMU per ottenere l’esenzione sugli alloggi sociali? Secondo la normativa vigente, la risposta a questa domanda è affermativa: è necessario presentare la dichiarazione IMU per comunicare al Comune la destinazione dell’immobile come alloggio sociale, e chiedere l’applicazione dell’esenzione.

Conferme in tal senso sono arrivate in più occasioni dalla Corte di Cassazione, fino alla sentenza più recente, la n. 2403 del 2025, con la quale si è ribadito l’obbligo dichiarativo, ossia dell’invio della dichiarazione IMU, per evitare di incappare nella decadenza dal beneficio. 

Social housing: spetta l’esenzione IMU?

Dopo aver parlato di alloggi sociali, spieghiamo rapidamente cos’è il social housing, ossia l’edilizia residenziale sociale, pubblica o privata, progettata per offrire alloggi a canone calmierato a categorie di persone che non riescono a sostenere gli affitti del libero mercato, ma che non rientrano neanche nei criteri per ottenere una casa popolare.

Nell’ambito del social housing rientrano gli alloggi sociali, indicando con questo termine le singole unità immobiliari, mentre la locuzione inglese si riferisce a un concetto più ampio che abbraccia l’intero progetto abitativo. Quanto all’IMU, spetta l’esenzione per gli alloggi sociali in regime di social housing, a patto che siano rispettati i requisiti previsti dalla legge.