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“Il mondo dei servizi immobiliari dopo il Covid deve diventare leader, non più follower”

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Autore: floriana liuni

L’industria dei servizi immobiliari continua a crescere, e il Covid non farà altro che accelerarne lo sviluppo. Alcuni operatori del settore hanno detto la loro durante la webconference “FUTURE. Covid-19 e l’impatto sul mondo dei servizi immobiliari”, organizzata da Scenari Immobiliari.

Investimenti in servizi immobiliari dopo il Covid

Il fenomeno più importante nel settore immobiliare europeo negli ultimi cinque anni è la crescita dell’industria dei servizi:tra il 2015 e il 2019 questi hanno avuto un incremento del 24,5 per cento arrivando a quasi un milione di imprese (sommando Italia, Francia, Germania, Francia, Spagna e Gran Bretagna) e quasi due milioni di addetti.

In Italia la crescita è stata del 21,3 per cento arrivando a circa 270mila aziende e un giro d’affari di quasi 43 miliardi di euro. L’emergenza Covid-19 ha dato una ulteriore spinta al settore con le nuove attività legate all’incremento dell’efficacia delle misure precauzionali di contenimento e alle diverse procedure di gestione professionale degli immobili.

“L’emergenza sanitaria legata al Covid-19 – afferma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari- avrà un impatto sul conto economico delle aziende del mondo dei servizi immobiliari, che potrebbe avere un calo tra il  5 e il 10 per cento del fatturato. Logistica, residenziale, uffici di grado A, settore sanitario e data center saranno le asset class che soffriranno meno delle ricadute della pandemia, mentre retail, centri commerciali, hotel, uffici vecchi, residenziale usato e student housing avranno più difficoltà a ripartire”.

 “L’industria immobiliare pesa per il 19% del Pil, - ha puntualizzato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, - di cui il 12% solo legato ai servizi. Quando l’emergenza Covid si è abbattuta sull’industria, il danno si è visto sulla remunerazione, che è legata ai flussi di cassa, prezzi di vendita o canoni che siano. Quindi meno persone in ufficio, meno gente nei centri commerciali, meno turisti hanno bloccato questo flusso e creato problemi, spingendo a trovare nuove soluzioni o a sviluppare rapidamente quelli esistenti”.

Durante l’emergenza si sono quindi, secondo il DG di Scenari Immobiliari, delineati tre elementi positivi:

“Da un lato il calo di attività è stato inferiore a quel che si poteva pensare. Dall’altro, nessun calo di organico è stato messo in atto, né si stima che verrà attuato nei prossimi mesi, a meno di situazioni davvero particolari. Infine, un’accelerazione della modernizzazione dei servizi, con un approccio culturale e di risorse molto diverso da prima, che resterà e diventerà la normalità in futuro”.

Tant’è che per la messa a sistema delle misure precauzionali per il patrimonio gestito in Italia, Scenari Immobiliari stima per il 2020 un investimento pari a 850 milioni di euro.

“Tutto questo investimento sarà in parte utilizzato nell’immediato per affrontare l’emergenza, - aggiunge Zirnstein. – Ma la vera sfida sarà trasformarne una parte in valore nuovo per l’immobile, che in questo modo vedrà incrementare stabilmente il proprio valore immobiliare”.

Previsioni per il mercato dei servizi immobiliari nel 2020

Come quindi gli operatori del settore hanno affrontato il lockdown e come si preparano alla ripresa? Cosa prevedere per i prossimi mesi?

“Il fenomeno Covid dovrà pur avere fine, - prevede Alessandro Pasquarelli (Yard), - anche perché mai come adesso sono state investite tante risorse per la gestione dell’emergenza. Ma la prospettiva sul futuro è ancora poco chiara, si ragiona come se questa situazione dovesse durare per sempre: quindi, ad esempio, nel caso dell’immobiliare ci saranno spazi ripensati in caso si debba ricorrere stabilmente a un distanziamento sociale. Nel caso del residenziale, la maggioranza degli italiani vive in 70 metri quadri; ora gli spazi di convivenza con altri sono tornati all’attenzione, potrebbe esserci maggiore orientamento ad acquisti di metrature più ampie. Quello che è certo è che tra poco ci sarà un tema sulle risorse finanziarie perché quelle messe a disposizione dallo Stato termineranno. Cambieranno poi delle modalità di comportamento: non ogni contatto fisico, ma spostamenti per lavoro anche di sole due ore con l’aereo (e relativi costi per l’azienda) probabilmente verranno sempre più sostituiti da videoconferenze. Questo avrà delle ripercussioni sugli spazi lavorativi, anche se lo smart working forse sarà meno diffuso di quanto si pensi, riservato magari solo a coloro a chi avrà più facilità di rinunciare a qualcosa, magari anche a parte dello stipendio”.

 “GVA Redilco ha utilizzato questo periodo per investire e studiare nuove opportunità, - spiega il Ceo Giuseppe Amitrano. - Al momento la nostra attenzione sta sulla conta dei danni e sulle occasioni che potremo cogliere e creare, perché è la stabilità finanziaria che assicura la creatività delle persone. Il nostro invito ai più giovani in azienda è quello di immaginare un mondo real estate diverso: ad esempio una logistica che arrivi anche in città, un concetto che già esiste ma che va messo a sistema con edifici completamente nuovi che siano vicini ai centri cittadini e consentano le consegne a domicilio veloci. Oppure, nuove iniziative nel residenziale in affitto come l’acquisto su carta di edifici da costruire col solo scopo di darle in locazione. Fenomeno che sarà in crescita data la difficoltà di acquisto che durerà per un certo periodo a causa della riduzione delle risorse economiche a disposizione”.

“Noi applicavamo già lo smart working per alcuni giorni alla settimana, - racconta Nicolò Tarantino, Ceo di Prelios Integra, - il che è fattibile per aziende di servizi in cui l’assenza fisica nel rapporto col cliente non influenza negativamente la resa. Quindi non abbiamo avuto difficoltà ad applicarlo anche questa volta. Tra le richieste specifiche dei nostri clienti, - aggiunge, - potrebbero aggiungersi esigenze create dall’emergenza, come tracciamento, sanificazione, tecnologia informatica. Si apriranno quindi delle opportunità per creare servizi di maggiore qualità che sono importanti in un contesto concorrenziale”.

 “Il Covid ha fatto da acceleratore nel mondo dei servizi, - commenta Filippo Maria Carbonari, DG di fresca nomina di Coima. - Non tanto nelle esigenze quotidiane quanto nei bisogni profondi. Benessere, sicurezza, sostenibilità, resilienza. Abbiamo l’opportunità di cambiare il modo di fare le cose, di farle diversamente; lo Stato ha l’occasione di avere accesso a risorse elevatissime per farsi promotore di rigenerazione urbana , vero motore di crescita per il futuro.  Il mondo dei servizi, – aggiunge, - non può più basarsi sull’alternatività tra property e facility, a favore di concetti come “generation” e “operation”, ogni metro quadro non è semplicemente costruito, ma investito per un certo uso. Quindi anche il pubblico dovrà mettere a disposizione metri quadrati a servizio del cittadino. Capire questo vuol dire cogliere occasioni di lungo termine. Il settore servizi potrà così essere essere leader e non più follower”.

 “Questo è stato un periodo in cui abbiamo potuto sperimentare, essendo usciti dalla quotidianità, - racconta Ernesto Casara, Responsabile Asset Management Sidief. - Il lavoro agile è stata una delle componenti. Lo smart working è importante anche per ridurre il costo delle postazioni in ufficio, nelle giuste proporzioni. Quanto al residenziale, abbiamo ragionato in termini di servizi dell’abitare il cui centro è l’utente finale e le sue esigenze. Non si tratta più solo dare una casa in affitto ma di fornire un servizio, il che amplia la gamma di offerta che possiamo produrre. Ad esempio, abbiamo sperimentato la distribuzione a domicilio della spesa in convenzione con un operatore del settore: quest’ultimo ha guadagnato di più, l’inquilino è rimasto soddisfatto.  Quindi si tratta di un servizio replicabile, anche per altri beni e servizi, con il locatore che diventa coordinatore di una piattaforma di servizi per l’utente finale”.

 “RINA aveva già dei tool per le ispezioni e le valutazioni da remoto, - spiega Manuela di Marino (RINA). Il valore aggiunto sta nel fatto che i sopralluoghi si possono registrare e visionare anche in un secondo momento dai clienti. Quindi non siamo stati troppo in difficoltà in questo periodo. Abbiamo creato anche i Biosafety Trust Certification, una certificazione anti-Covid che ha trovato molto riscontro rispondendo questa alle richieste di sicurezza da parte dei clienti. Quanto all’essere leader e non follower, abbiamo diversi spunti di investimento: la logistica, interessante con la crescita dell’ecommerce; i data center che col 5g saranno importanti. L’attenzione alla sostenibilità dell’investimento, l’investimento in nel social housing, studentati, spazi di coworking che garantiscono maggiore disponibilità di spazio per il distanziamento sociale rispetto agli uffici normali. Sono tutti spunti che potrebbero essere d’aiuto nei prossimi mesi”.