Notizie su mercato immobiliare ed economia

Un'analisi delle piattaforme di crowdfunding immobiliare in Italia, la situazione e le prospettive future

Gtres
Gtres
Autore: Redazione

Il nuovo rapporto sul CrowdInvesting della School of Management del Politecnico di Milano ha offerto dati interessanti anche per quanto riguarda il crowdfunding nel real estate. Vediamo in particolare qual è il quadro italiano.

Crowdfunding immobiliare

Il 5° Report italiano sul CrowdInvesting ha sottolineato che il crowdfunding nel real estate rappresenta al momento "uno degli ambiti di maggiore sviluppo per la filiera, con diverse piattaforme che sono diventate operative negli ultimi mesi e hanno tutta l'intenzione di crescere".

Come evidenziato, il real estate crowdfunding ha mosso i primi passi negli Stati Uniti nel 2012. Si è poi diffuso in Europa, ma il divario da Usa e Vecchio Continente è ancora rilevante. In Europa, "i leader indiscussi sono Germania e Regno Unito i quali si collocano in una situazione di quasi parità con rispettivamente € 393 milioni e € 391 milioni raccolti cumulativamente fino a fine 2018, seguiti da Svizzera e Francia con € 241 milioni e € 197 milioni rispettivamente".

Nell'analizzare le tre tipologie di piattaforme real estate - equity, lending e ibride - il rapporto ha rilevato che "le piattaforme di lending rappresentano il 48% del mercato a livello mondiale, quelle di equity il 31%, le ibride sono scese al 21%". Si tratta di una distribuzione che "cambia considerando l'Europa, dove ben 15 fra le 20 piattaforme più importanti seguono il modello lending. Alcune piattaforme organizzano dei listini secondari di scambio fra investitori, per favorire la liquidità dell'investimento; vi sono anche piattaforme che offrono piani 'automatizzati' di impiego del capitale, che viene allocato progressivamente sui nuovi progetti in ingresso e reinvestito".

Crowdfunding immobiliare Italia

E in Italia cosa sta succedendo? Per quanto riguarda il segmento equity, "alla data del 30 giugno 2020 in Italia erano operative 4 piattaforme verticalizzate sul real estate: Build Around, Concrete Investing, House4Crowd e Walliance. La raccolta totale durante l'anno dichiarata dalle 4 piattaforme è stata pari a € 19,49 milioni, mentre quella complessiva cumulata è pari a € 32,36 milioni". E' stato poi ricordato "che progetti di natura immobiliare sono stati presentati anche da altre piattaforme equity generaliste: Backtowork24, Crowdfundme, Mamacrowd e Opstart".

Build Around - Il rapporto recita: "Build Around ha pubblicato la sua prima campagna del dicembre 2019 e la seconda era ancora in raccolta al 30/6/2020. Il team è composto da Luigi Orlando (ceo), Stefano Angelini (cfo), Marco Ravetta, Leopoldo Orlando e Matteo Pedroni".

Concrete Investing - In merito, si legge: "Concrete Investing ha pubblicato il suo primo progetto a dicembre 2018; al 30/6/2020 le campagne totali erano 7, tutte chiuse con successo, con una raccolta complessiva pari a € 9,49 milioni. La piattaforma prevede l'intestazione fiduciaria a tutela degli investitori per la gestione degli aspetti finanziari, societari e fiscali. Il ticket minimo di partecipazione si posiziona sopra la media ed è stato pari a € 5.000 in tutte le campagne tranne una dove era pari a € 10.000. Finora si è registrata una exit, con un IRR (internal rate of return) lordo pari a 11,86%".

House4Crowd - A tal proposito, il rapporto indica: "La piattaforma House4Crowd è stata fondata da Francesco e Rosaria Chechile. La società di gestione, 4Crowd SpA, è una startup innovativa partecipata da investitori professionali fra cui l'incubatore Digital Magics. Ha all'attivo una campagna di raccolta, chiusa a settembre 2019 con una raccolta di € 550.000 e un chip minimo di ingresso pari a € 500".

Walliance - Il rapporto segnala: "Walliance è una piattaforma italiana nata nel 2017 a Trento dal Gruppo Bertoldi, una holding a conduzione familiare che si muove da anni nel settore immobiliare. E' stata la prima, fra quelle autorizzate da Consob, a verticalizzarsi sull'ambito immobiliare. Alla data del 30/6/2020 aveva pubblicato 17 campagne, tutte chiuse con successo, raccogliendo € 21,72 milioni. Nell'ultimo anno la raccolta è stata pari a € 10,62 milioni. E' interessante notare che Walliance ha avviato un progetto per espandersi in Francia, prima e unica piattaforma equity italiana (per il momento) ad andare oltre frontiera. Walliance ha finora visto 4 progetti chiusi e rimborsati, con un rendimento in termini di ROI (return-on-investment) annualizzato lordo compreso fra 7,44% e 14,37%".

Per quanto riguarda il segmento lending, "alla data del 30 giugno 2020 erano operative in Italia 7 piattaforme di lending specializzate in ambito immobiliare: Bridge Asset, Recrowd, Re-Lender, Rendimento Etico, Trusters, Housers e Crowdestate. Le prime 5 sono piattaforme nate in Italia da pochi mesi; Housers è un portale spagnolo che si è aperto poi ad altri mercati, fra cui l'Italia; Crowdestate dall'Estonia ha percorso la medesima strada. La raccolta totale nell'arco dell'ultimo anno è stata pari a € 29,19 milioni, quindi torna ad essere superiore a quella attuata con il modello equity. In totale le risorse cumulate erogate sono pari a € 39,79 milioni".

Bridge Asset - Il rapporto sottolinea: "La piattaforma Bridge Asset è attiva da poco ed è stata fondata da Alberto Dente. L'importo minimo di investimento è € 500, con un massimo pari al 25% del singolo prestito. Alla data del 30/6/2020 il portale era in raccolta sul primo progetto, la riqualificazione di una palazzina a Milano, con un target di € 900.000".

Recrowd - A tal proposito, il rapporto segnala: "Recrowd opera come agente dell'istituto di pagamento francese Lemon Way. La società è stata fondata da Gianluca De Simone, Simone Putignano e Massimo Traversi; è stata premiata nel 2019 tra le 8 startup innovative più interessanti di Milano da SpeedMiup, l'incubatore dell'Università Bocconi. La società ha anche condotto un round di finanziamento con equity crowdfunding sul portale Opstart raccogliendo € 418.880, con una valutazione pre-money di poco superiore a € 3 milioni.
Fino al 30/6/2020 aveva raccolto € 570.814 da 7 progetti, tutti in Lombardia. Il tasso di
interesse annuale di base dei prestiti è compreso fra 7% e 8,5%".

Re-Lender - Su questo fronte, si legge: "Re-Lender è una piattaforma di lending dedicata alla riconversione industriale, ecologica, immobiliare e tecnologica. I progetti lanciati negli ultimi 12 mesi sono 20 in 6 regioni diverse (Lombardia, Emilia Romagna, Trentino-Alto Adige, Basilicata, Sicilia e Campania) e l'importo totale finanziato ad oggi è di € 3.825.000. Quasi tutti i progetti (18) prevedono un ammortamento del prestito integralmente alla scadenza (bullet) e 3 sono già stati rimborsati per un importo complessivo di € 690.000. Rispetto agli altri prestiti, non si registrano al momento insolvenze o ritardi.
La piattaforma suddivide i progetti in diverse categorie: RE-Urban Riconversioni urbane (2 progetti per una raccolta di € 750.000); RE-Green Riconversioni ecologiche (3 progetti, € 500.000); RE-Start Finanziamenti corporate a PMI (4 progetti, € 455.000); RE-Convert Riconversioni industriali (2 progetti, € 500.000); RE-Build Riconversioni immobiliari (9 progetti, € 1.620.000). Alla data del 30/6/2020 i prestatori attivi erano 1.200".

Rendimento Etico - Il rapporto ha sottolineato: "La piattaforma Rendimentoetico.it è gestita da Rendimento Etico Srl, società controllata al 100% da Case Italia Srl. Il progetto del portale di lending crowdfunding è stato ideato da Andrea Maurizio Gilardoni, con l'obiettivo di supportare finanziariamente la ristrutturazione di debiti ipotecari contratti da persone e imprese che hanno difficoltà a onorare gli impegni presi e quindi rischiano il pignoramento. La dimensione etica del progetto consiste proprio nel supporto verso chi sta vivendo una situazione di difficoltà. Con l'intervento di Case Italia, viene condotta una trattativa con i creditori prima che l'immobile venga messo all'asta, al termine della quale viene acquistato l'immobile e viene preso in carico anche l'eventuale debito residuo, senza però rivalsa né pignoramento su stipendi o pensioni. L'obiettivo è quello di azzerare il debito attraverso la vendita della casa, consentendo così alle persone che hanno vissuto un periodo di difficoltà di ricominciare da capo. In alcuni progetti Case Italia interviene nell'asta giudiziaria acquistando progetti immobiliari ancora non completati, per poi completare l'operazione riconoscendo un bonus per eventuali imprese edili danneggiate dal fallimento del costruttore. Si capisce che il modello descritto è del tutto particolare, perché non si tratta dello sviluppo di una nuova operazione immobiliare, quanto piuttosto della ristrutturazione di situazioni distressed. Al 30/6/2020 Rendimento Etico aveva raccolto € 11.384.850 da 42 progetti ed è stata la piattaforma lending nel real estate che ha erogato più credito negli ultimi 12 mesi (€ 10,1 milioni in 35 progetti). Gli investitori attivi sono 2.320".

Trusters - In merito, il rapporto indica: "E' la piattaforma gestita da Trusters Srl, operativa da dicembre 2018 (la prima a controllo italiano). Il focus consiste nel proporre finanziamenti di breve durata, dai 6 mesi all'anno; i primi progetti si sono focalizzati nell'area di Milano ma negli ultimi tempi sono state proposte iniziative anche in province limitrofe (Monza-Brianza, Novara, Como, Bergamo, Pavia) e in Sardegna. Trusters prevede un investimento minimo di soli € 100. Il modello offre una trattativa personalizzata del prestito: gli utenti registrati trattano direttamente le condizioni, sia in termini di importo sia di interessi, con le società veicolo, che propongono le opportunità immobiliari in piattaforma. Grazie alla partnership siglata con Swiss Crowd, Trusters dà la possibilità agli investitori di avere nel portafoglio i dati conservati e tracciati con la tecnologia blockchain. Al 30 giugno 2020 la piattaforma aveva raccolto € 5,9 milioni da 57 progetti, di cui 49 chiusi negli ultimi 12 mesi per un importo di oltre € 5,4 milioni. Inoltre 13 progetti erano stati rimborsati al 100% senza problematiche per un totale di € 840.000".

Crowdestate - Su tale fronte, il rapporto evidenzia: "Piattaforma di lending attiva dal 2014 in Estonia, Crowdestate conta oggi più di 48.000 investitori da 123 paesi (gli italiani sono 3.435). Nasce come piattaforma ibrida, ma nel tempo gli unici investimenti proposti sono rimasti quelli di lending (in quest'ultima categoria rientrano tutti i progetti italiani). Crowdestate propone progetti in Italia dall'agosto del 2018, quando è stato finanziato il
primo dei 27 ad oggi effettuati, molti dei quali in Lombardia, alcuni in Emilia Romagna,
Toscana, Piemonte, Liguria e Basilicata. Nel 2019 Crowdestate è entrata in Georgia e
Romania e nel 2020 in Repubblica Ceca. Tra le piattaforme operanti in Italia è l'unica
a proporre una forma automatizzata di investimento: l'utente, fissati parametri come
l'importo massimo da investire per progetto e altre caratteristiche che devono soddisfare gli investimenti, dà in gestione il capitale desiderato alla piattaforma, che lo suddivide in differenti progetti seguendo le impostazioni richieste dall'utente. Crowdestate, analogamente ad Housers, prevede un mercato secondario per la compravendita di crediti fra gli investitori. Il denaro raccolto dalla piattaforma e destinato ai 27 progetti 'italiani' fino al 30/6/2020 è stato pari a € 6,34 milioni. Negli ultimi 12 mesi i progetti finanziati sono stati 19 per un importo di € 3,77 milioni".

Housers - Il rapporto segnala: "Questa piattaforma era nata inizialmente con un modello ibrido offrendo sia investimenti in equity che lending, ma dal maggio 2017 ha deciso di concentrarsi esclusivamente nel settore del lending. La piattaforma ha iniziato proponendo investimenti immobiliari nelle principali città spagnole come Barcellona o Madrid e successivamente ha allargato la propria offerta anche ad altri paesi europei. Nell'aprile 2017 Housers è entrata nel mercato italiano costituendo Housers RE Italy Srl ed aprendo la propria piattaforma agli investitori italiani; nell'agosto dello stesso anno ha aperto gli investimenti anche al Portogallo. Con un totale di 122.000 utenti registrati a livello europeo, fino a giugno 2020 la piattaforma ha finanziato centinaia di progetti per un totale raccolto pari a più di € 115 milioni. Sulla piattaforma sono disponibili 3 diversi tipi di investimenti per i progetti italiani: 'Risparmio', sono prestiti a lungo termine (da 5 a 10 anni) con interessi concordati e composti ogni mese, i rendimenti finali derivano dagli affitti percepiti e dalla vendita dell'immobile, che può generare un upside; 'Investimento', si tratta di prestiti partecipativi a breve termine (12-24 mesi) per la ristrutturazione o costruzione di immobili per la vendita, non prevedono interessi mensili e alla fine della durata dell'investimento si riceve una quota della plusvalenza generata dall'immobile, compartecipando quindi al rischio del progetto; 'Tasso fisso', prestiti concessi a medio termine (12-36 mesi) per nuove costruzioni, che prevedono un rendimento fisso mensile, concordato con i promotori del progetto, tutte le soluzioni prevedono la possibilità di cedere la quota dell'investimento attraverso un mercato secondario offerto dalla piattaforma. I progetti 'italiani' di Housers
hanno raccolto fino al 30/6/2020 € 11,71 milioni di cui € 5,43 milioni relativi alle 17 operazioni degli ultimi 12 mesi. Una campagna di raccolta è stata invece chiusa senza successo, caso raro come abbiamo visto nel real estate crowdfunding".

Crowdfunding per l'immobiliare, le prospettive future

Ma quali sono le prospettive per il futuro? Nel 5° Report italiano sul CrowdInvesting si legge: "Continuiamo a pensare che il real estate crowdfunding sia uno dei comparti che cresceranno di più in Italia nell'ambito del crowdinvesting. Lo provano le diverse nuove piattaforme arrivate sul mercato e probabilmente altre seguiranno".

E ancora: "Se in generale l'accesso al credito per le Pmi italiane è tornato ad essere più praticabile dopo la crisi finanziaria, per il comparto dell'edilizia esistono ancora forti difficoltà. Il crowdfunding può quindi candidarsi a diventare uno strumento complementare a disposizione nella scelta del mix di finanziamento per i progetti immobiliari, utile per fare leva anche sul credito bancario". 

In conclusione: "L'anno scorso siamo stati molto conservativi nelle stime; quest'anno pensiamo che un obiettivo raggiungibile per gli operatori della filiera può essere quello di raccogliere € 60 milioni nei prossimi 12 mesi".

Qui il report completo:

PDF icon reportcrowd2020.pdf