Crowdfunding immobiliare Italia, cosa sta succedendo

La School of Management del Politecnico di Milano ha realizzato il 4° Report italiano sul CrowdInvesting. Vediamo quanto emerso.

Il report analizza il contesto relativo al crowdinvesting, esamina l’equity crowdfunding e il lending crowdfunding, facendo poi un focus proprio sul crowdfunding immobiliare, con particolare attenzione alla situazione in Italia. Andiamo proprio a scoprire cosa è stato evidenziato a tal proposito.

Nell’introduzione del report si legge:

“Il nuovo Report italiano sul Crowdinvesting descrive l’avvio di una ‘fase due’ per l’equity crowdfunding e il lending crowdfunding in Italia. I dodici mesi passati hanno visto una conferma della crescita dei volumi, anche se non più a ‘tre cifre’, ma soprattutto l’arrivo di nuovi player sul mercato, come avevamo previsto un anno fa. L’equity crowdfunding è stato trainato da due elementi particolari: da una parte le campagne ‘milionarie’ (dei 16 deal che hanno raccolto almeno € 1 milione, 13 si sono chiusi negli ultimi 12 mesi), dall’altra il comparto del real estate, in cui al momento abbiamo un success rate del 100%. Si sono viste le prime exit, che si moltiplicheranno nei prossimi mesi, i primi write-off, sono annunciati i primi dividendi. Sono entrate nell’arena piattaforme verticali, specializzate in singoli ambiti, come l’energia e la finanza d’impatto. Il mondo del lending, grazie ai capitali degli investitori istituzionali che si affiancano alla folla di Internet, sta occupando spazi importanti, soprattutto nell’ambito business, offrendo alle PMI italiane l’opportunità di sperimentare nuove opportunità di finanzia-mento. Ormai non sono più solo le micro-imprese ad accedervi, ma anche aziende più consolidate che fanno riferimento a gruppi importanti”.

Parlando del real estate crowdfunding, il report ha sottolineato che “l’industria del real estate crowdfunding negli ultimi 12 mesi è stata particolarmente vivace in Italia. Se un anno fa si contavano solo 2 piattaforme attive, oggi sono ben 6, oltre a quelle in partenza. I progetti finanziati nell’ultimo anno sono stati 8 in ambito equity, per un valore di € 8,8 milioni raccolti, più 30 in ambito lending, per un volume di € 6,8 milioni. Il totale è dunque € 15,6 milioni”.

Nelle definizioni metodologiche, il report ha spiegato: “Il crowdinvesting può essere definito come un sottoinsieme del crowdfunding, laddove a fronte della raccolta di risorse finanziarie da parte di un’impresa (o di una persona fisica) viene prospettata all’investitore una remunerazione del capitale. Elemento chiave è la presenza di una piattaforma abilitante che attraverso Internet è in grado non solo di mettere in contatto impresa e investitore, ma anche di finalizzare l’investimento. La ricerca considera due tipologie di crowdinvesting:

equity crowdfunding: l’investimento avviene attraverso la sottoscrizione di capitale di rischio e a tutti gli effetti l’investitore diventa socio dell’impresa;

lending crowdfunding: l’investimento avviene attraverso la concessione di un prestito verso una persona fisica (consumer) o un’impresa (business), con un contratto che prevede le modalità di rimborso e remunerazione del capitale attraverso un tasso di interesse”.

Trattando nello specifico il crowdfunding immobiliare, il rapporto ha sottolineato che esso al momento rappresenta uno degli ambiti di maggiore sviluppo per la filiera, con diverse piattaforme che sono diventate operative negli ultimi mesi, o entreranno prossimamente sul mercato.

Innanzitutto, è stato spiegato che “il real estate crowdfunding è un sottoinsieme del crowdinvesting che permette a diffusi investitori di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare in ambito residenziale o commerciale, in cambio di una remunerazione del capitale. Il progetto tipicamente è relativo all’acquisto di un immobile, affinché sia messo a reddito, piuttosto che alla ristrutturazione di una proprietà immobiliare (che pure sarà messa a reddito o venduta maturando una plusvalenza), o allo sviluppo di un progetto greenfield. L’oggetto dell’investimento può essere anche un’infrastruttura”.

Il rapporto ha poi sottolineato: “Tradizionalmente gli investimenti immobiliari sono sempre stati accessibili solo ad una limitata parte della popolazione, questo perché essi richiedono - per definizione - di immobilizzare risorse consistenti in termini di capitale e, in un secondo momento, una gestione attiva dell’immobile. Inoltre un investimento immobiliare è caratterizzato da bassa liquidità e una limitata possibilità di diversificazione. Il real estate crowdfunding permette di risolvere alcune delle problematiche relative a questo tipo di investimento, ad esempio:

possibilità di partecipare ad un progetto con bassi importi di denaro;

opportunità di diversificazione, in quanto abbassando il capitale necessario per il singolo investimento ogni individuo può investire in un numero superiore di progetti con la possibilità di diversificare i propri investimenti sia per area geografica che per dimensione e tipologia di immobile;

delega della gestione dell’immobile al promotore del progetto;

maggiore liquidità, laddove le piattaforme avessero implementato un mercato secondario dove è possibile vendere le quote relative agli investimenti ad altri investitori interessati;

controllo diretto sull’investimento e possibilità di interloquire con i promotori (laddove invece i classici fondi di investimento immobiliare offrono scarse opportunità di coinvolgimento del risparmiatore nelle scelte di asset allocation)”.

Il report ha quindi evidenziato che esistono tre tipologie di piattaforme real estate che si distinguono in funzione del modello di business:

• piattaforme equity – in questo caso l’investimento avviene attraverso sottoscrizione di titoli di proprietà del capitale di un veicolo societario che promuove il progetto immobiliare; alcune volte (laddove la normativa lo permette) l’investitore è iscritto come proprietario diretto dell’immobile;
• piattaforme lending – l’investimento avviene prestando denaro ai promotori del progetto immobiliare, che poi lo rimborseranno riconoscendo una remunerazione, che può essere fissa o indicizzata;
• piattaforme ibride – esse prevedono entrambi i modelli precedenti, sembrano però ridursi in numero negli ultimi mesi, la tendenza sembra essere quella di focalizzarsi su un modello specifico.

Ma qual è la situazione relativa al crowdfunding immobiliare in Italia? Vediamo i dati del report relativi alle diverse piattaforme.

Equity crowdfunding – Alla data del 30 giugno 2019 in Italia erano pienamente operative due piattaforme: Concrete e Walliance. Altre due piattaforme risultano in fase di partenza, essendo già autorizzate: House4Crowd e Buildaround. La raccolta totale durante l’anno è stata pari a € 8,8 milioni.

Nelle operazioni proposte generalmente ci sono almeno tre figure: la società che sviluppa il progetto immobiliare (sponsor), la banca che lo finanzia quota-parte e la ‘folla di Internet’ che contribuisce ad apportare capitale. Il meccanismo di governance prevede che ci sia una società veicolo che realizza l’operazione, partecipata dallo sponsor. Alcune volte è questa società a realizzare la campagna di equity crowdfunding, altre volte viene utilizzato un veicolo terzo (partecipato praticamente al 100% dai crowd funders), che eroga un finanziamento sulla base di un patto di co-investimento.

Lending crowdfunding – Alla data del 30 giugno 2019 erano operative in Italia quattro piattaforme di lending specializzate in ambito immobiliare: Rendimento Etico, Trusters, Housers e Crowdestate. Le prime due sono piattaforme nate in Italia da pochi mesi; Housers è un portale spagnolo che si è aperto poi ad altri mercati, fra cui l’Italia; Crowdestate dall’Estonia ha percorso la medesima strada. La raccolta totale nell’arco dell’ultimo anno è stata pari a € 6,795 milioni, quindi inferiore a quella attuata con il modello equity. Altre due piattaforme (Re-Lender e Recrowd) hanno annunciato l’inizio dell’operatività nelle prossime settimane.

Ma quali sono le prospettive per il futuro? In merito, il report ha evidenziato che il real estate crowdfunding è uno dei comparti più promettenti in Italia nell’ambito del crowdinvesting. Spiegando: “Se in generale l’accesso al credito per le PMI italiane è tornato ad essere più praticabile dopo la crisi finanziaria, per il comparto dell’edilizia esistono ancora forti difficoltà. Il crowdfunding può quindi candidarsi a diventare uno strumento complementare a disposizione nella scelta del mix di finanziamento per i progetti immobiliari, utile per fare leva anche sul credito bancario. Un obiettivo raggiungibile per gli operatori della filiera può essere quello di raccogliere € 30 milioni nei prossimi 12 mesi”.