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Investimenti immobiliari, l'analisi e le previsioni di Nuveen settore per settore

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Autore: Redazione

La pandemia ha colpito duramente alcuni segmenti dell’immobiliare più esposti ai cicli economici, come ospitalità e retail. Altri, più resilienti, hanno invece fornito uno scudo contro le oscillazioni del momento. Vediamo quali sono secondo Nuveen Real Estate.

Secondo gli analisti, i segmenti dell’ospitalità e del retail sono stati tra i più duramente colpiti dai primi lockdown causati dalla pandemia. Anche il settore degli uffici ha registrato un calo, poiché al momento il “lavoro da casa” si conferma la modalità di lavoro prevalente per i dipendenti di numerosi settori economici.

Altri segmenti hanno resistito meglio rispetto ai segmenti più ciclici. Tra questi il residenziale, le residenze sanitarie e il self-storage.  Inoltre, tre settori in particolare si sono distinti per la loro capacità di resilienza: l’industriale, i data center e le strutture per le telecomunicazioni.

Vediamo l’analisi punto per punto.

Ospitalità

Negli USA: I select-service hotel si stanno in generale riprendendo meglio rispetto agli hotel a servizio completo, che tendenzialmente puntano su viaggi d’affari e viaggi di gruppo. Nonostante i volumi di investimento abbiano registrato una leggera ripresa negli ultimi mesi, permangono dubbi sull’impatto della fase più acuta della pandemia sui valori degli asset negli Stati Uniti. Il pricing per il settore alberghierosembra essere calato in media del 20%-30%, ma questi livelli variano a seconda degli asset e dei mercati e potrebbero essere pesantemente influenzati da fattori specifici legati alla gestione e al brand.

In Asia: Il turismo e i viaggi internazionali e nazionali hanno un’incidenza rilevante sull’economia in Asia, e il COVID-19ha avuto un impatto significativo. Gli arrivi di turisti internazionali a Hong Kong, Singapore, in Giappone, in Tailandia e in altre zone della regione asiatica registrano un calo compreso tra il -85% e il -99%. I viaggi interni in Cina sono tornati ad aumentare in modo deciso dopo la revoca delle misure di blocco, ma questa situazione non si è ancora tradotta in un miglioramento sostanziale dei livelli di occupazione tra i più importanti operatori nel settore dell’ospitalità nel Paese.

In Europa: In Europa, i livelli di occupazione degli hotel hanno recuperato fino a raggiungere un 40%-50% durante l’estate del 2020, ma sono tornati a registrare un declino intorno al 60% su base annua a causa delle nuove chiusure. Esattamente come negli Stati Uniti e in Asia, anche in Europa il settore dell’ospitalità è stato il più colpito; i contratti di locazione legati alle performance in molti casi non hanno consentito di raccogliere alcun canone e la riscossione di molti affitti a canone fisso è stata posticipata,portando a livelli di raccolta inferiori al25% dall’inizio della pandemia.

Retail

Negli USA: Dalla fine di febbraio all’inizio di aprile 2020 i rendimenti negativi dei REIT legati a shopping center e mall sono stati molto più. Quando i diversi Stati hanno iniziato ad allentare le restrizioni e i negozi a riaprire, i pagamenti degli affitti sono aumentati. A giugno, i livelli di pagamento erano arrivati intorno al 60% per i community centres, e a settembre hanno superato l'80%. Il posizionamento relativamente meno negativo dei community centres rispetto ai mall può essere attribuito a diversi fattori: sono all'aperto, generalmente hanno locatari che offrono beni essenziali, sfruttano il potenziale delle attività da asporto(drive-through), sono in grado di offrire parcheggi riservati per soddisfare una maggiore domanda per il ritiro e l’asporto, e spesso si trovano in zone più vicine ai consumatori. Al contempo, le difficoltà delle grandi catene a cui sono tradizionalmente ancorati i mall sono state esacerbate dalla pandemia. Tutto ciò porterà a ulteriori chiusure, anche se i centri commerciali di fascia alta e con una buona ubicazione hanno più probabilità di altri di poter superare la situazione attuale.

In Asia e in Europa: A livello internazionale, le chiusure legate al COVID-19 hanno avuto un impatto significativo sui centri commerciali, anche se nella maggior parte dei paesi la metratura pro capite è molto più bassa rispetto agli Stati Uniti, il che riduce in una certa misura lo squilibrio tra domanda e offerta. La riscossione degli affitti in tutte le aree geografiche è stata in media del 40% circa durante i lockdown e dell'85% dopo i lockdown.

Uffici

Negli USA: Il lavoro da casa è chiaramente emerso come uno dei trend dominanti nell’era del coronavirus. Si prevede una flessibilità ancora maggiore in ambito lavorativo e un peggioramento dei fondamentali del settore,a causa di un calo della domanda e di un livello più elevato degli spazi sfitti in tutto il Paese, ma è ancora troppo presto per valutare l’impatto. Gran parte dei locatori sta cercando di mantenere affitti stabili anziché offrire affitti più flessibili e agevolazioni ai locatari. Al contempo, i livelli di utilizzo si sono mantenuti estremamente bassi (nell'ordine del 10%-15%) in molti importanti mercati urbani, dove i dipendenti utilizzano maggiormente i mezzi pubblici per recarsi al lavoro. Nei mercati suburbani e in altri mercati tra i top 25 i tassi di utilizzo si sono mantenuti leggermente più elevati, ma anche in questo caso variano a seconda del mercato.

In Asia: Le valutazioni degli uffici in Asia, Giappone escluso, si sono mantenute sostanzialmente stabili nonostante lo smart working, riflettendo l’opinione diffusa secondo cui questo cambiamento sarà per lo più temporaneo, per via delle dimensioni ridotte degli alloggi edella densità delle aree urbane nella regione. Nonostante il calo della domanda di contratti di locazione di breve termine, i livelli di occupazione rimangono sostanzialmente sani, intorno o superiori al 90%, e le transazioni a Hong Kong e Singapore continuano a essere chiuse a rendimenti del 3% o inferiori, il che indica fiducia nella resilienza del mercato.

In Europa: In Europa, l'andamento del settore degli uffici è stato eterogeneo. L’aspetto positivo è che gli affitti degli uffici sono stati coperti per lo più da inquilini aziendali, e i rendimenti degli investimenti non si sono ridotti per gli asset con contratti di locazione a lungo termine. Tuttavia, i volumi degli affitti nel terzo trimestre del 2020sono scesi di quasi il 50% rispetto all'anno precedente nella maggior parte delle città più importanti, rendendo difficile definire il livello di calo degli affitti. Gli incentivi per le locazioni sono però in aumento, soprattutto nel business district della Défense a Parigi. I tassi di presenza in ufficio nel terzo trimestre variavano significativamente da Paese a Paese. Francia, Germania, Svizzera e Scandinavia sono in testa, con un range tra il 50% e il normale utilizzo, mentre il Regno Unito ha notevolmente rallentato attestandosi intorno al 30%.

Residenziale

Negli USA: Negli Stati Uniti il tema più rilevante per l’asset classe residenziale è stato la migrazione dai sottomercati densamente abitati nel nucleo urbano verso aree suburbane meno densamente popolate. I tassi di occupazione degli appartamenti e gli affitti nei mercati urbanisono scesi a oggi del 5% e del 20%circa rispettivamente. I mercati suburbani hanno registrato cali inferiori, ma il numero dei posti di lavoro persi ha superato il picco della recessione del 2007-09, causando un leggero calo dei livelli di occupazione e degli affitti in questi mercati. I pagamenti dei canoni di affitto degli appartamenti hanno mostrato una tendenza al rialzo progressiva dopo il momento di maggiore flessione all'inizio della pandemia. I prefabbricati si confermano un’asset class molto stabile nel settore residenziale.

In Asia: Il Giappone si è mostrato più universalmente resiliente. La morosità non è socialmente ben vista nella cultura giapponese, quindi il settore residenziale garantisce flussi di cassa difensivi nella fase di rallentamento economico causata dal virus. La domanda residenziale in gran parte dell'Asia, Giappone escluso, è rimasta stabile, beneficiando di una domanda locale sostenuta,con costi di finanziamento decisamente più bassi. La domanda da parte degli investitori, soprattutto da parte degli acquirenti cinesi, ha subìto una battuta d'arresto, ma questo ha avuto un impatto finora modesto sui segmenti primari del mercato residenziale, e le aspettative di una ripresa alla riapertura delle frontiere sono confermate. Questo è particolarmente evidente a Hong Kong, dove una carenza cronica di alloggi e i requisiti di prestito agevolati hanno stimolato una domanda eccezionale di appartamenti più piccoli e a prezzi contenuti.

Strutture sanitarie

Il settore sanitario è estremamente eterogeneo, per questo ha subìto gli effetti del COVID-19 in modalità differenti. Le case di cura specializzate sono statele più colpite; il numero dei pazienti è calato del 10% circa e le spese sono aumentate a causa della necessità di adottare dispositivi di protezione individuale (DPI)e della necessità di effettuare i test. Consistenti misure di supporto da parte del governo hanno contribuito a sostenere il comparto nel breve termine. La situazione rimarrà inalterata anche per tutto il 2021, con pochi posticipi di pagamento e poche inadempienze da parte dei locatari.

Anche le residenze per anziani sono state pesantemente colpite. I livelli di occupazione sono diminuiti del 5%-10%, mentre le spese sono aumentate. Data la sua natura,essenzialmente legata a un bisogno, è probabile tuttavia che il settore si riprenda in tempi relativamente rapidi, in particolar modo con il procedere su larga scala della distribuzione dei vaccini. Un altro aspetto positivo è che la nuova offerta in questo settore si è fortemente ridotta a causa del COVID-19.

Self-storage

A causa della lentezza nella riapertura delle attività a livello nazionale e locale, la stagione di punta delle locazioni per il self-storage è partita in ritardo. Tuttavia, il ritorno alla mobilità e la crescente domanda di spazi per lo stoccaggio hanno giovato al settore nel periodo estivo e autunnale. Il terzo trimestre si è infatti concluso con livelli di occupazione record, e i flussi di cassa si sono mostrati resilienti. Al contempo, i ritardi nello sviluppo di nuove strutture hanno contribuito a sostenere i livelli degli affitti nel 2020. Anche se nuove strutture saranno completate, prevediamo un numero di consegne nel2021 inferiore rispetto al 2020, e questo sosterrà le nostre previsioni per il settore nei prossimi 12 mesi.

Industriale

L'industriale è stato il settore immobiliare meglio posizionato e più resiliente a livello globale. A differenza dei settori colpiti dalla crisi economica dovuta all’obbligo di rimanere in casa, il settore industriale ha beneficiato dell'aumento delle vendite online e delle attività correlate, quali la fornitura di servizi logistici. Per il settore immobiliare industriale, la crescita costante delle vendite online in percentuale sul totale delle vendite retail è diventata il rovescio della medaglia delle difficoltà del settore.

In Europa, quello industriale è l’unico settore del real estate tradizionale che ha veramente tratto vantaggio dal virus. Nel terzo trimestre i contratti di locazione sono risaliti con forza in tutto il continente, spinti da una crescente domanda di spazi e di supporto logistico da parte dei distributori di prodotti alimentari e dei canali di vendita online. Anche i prezzi degli asset stanno aumentando e sono saliti del 3%-5% dall’inizio del 2020. Questa penetrazione accelerata sia negli Stati Uniti che a livello internazionale è destinata a durare in futuro, poiché molti consumatori adotteranno le nuove abitudini di acquisto in modo permanente. Di conseguenza, i locatari che servono il segmento dell’e-commerce avranno probabilmente necessità di molto più spazio. Evidenze di questo trend sono già emerse: la quota di domanda da parte dell’e-commerce e delle attività correlate è cresciuta dal 30% nel 2019 al 36,4% nel 2020, secondo i dati di JLL.