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Donne e immobiliare: la voce femminile del real estate italiano

Autori: floriana liuni, @stefania giudice

In settori produttivi colonizzati per lo più dalle quote azzurre, le donne sono tuttavia presenti, motivate, competenti e con ruoli importanti per l’industria. Così è anche per il real estate: idealista/news ha intervistato alcune figure femminili di spicco del settore immobiliare italiano per raccogliere la loro visione sul mercato e sul momento difficile che il nostro Paese sta attraversando.

A un anno dallo scoppio della pandemia, a che punto si trova il settore immobiliare?

“È stato un anno complesso per l’immobiliare, una sospensione di tre mesi delle attività economiche non si vedeva dal dopoguerra, - commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. – A marzo, aprile e maggio 2020 le società hanno completato le operazioni iniziate l’anno precedente, ma la domanda dei privati o di piccole dimensioni, residenziale e non residenziale, è rimasta completamente ferma. Allo stesso tempo però si è sviluppato un interesse verso abitazioni diverse, in zone più amene, con dimensioni maggiori e spazi esterni, in quartieri con servizi accessibili e ben collegati. L’ottimismo dell’estate scorsa ha un po’ ceduto dopo la seconda chiusura. Ora ci aspettiamo che una vera ripresa non si vedrà prima della metà del 2022” .

“L’anno trascorso ha sicuramente impattato sul settore immobiliare come su tutti i principali settori economici ma, rispetto ad altri, il real estate ha reagito bene, è il parere di Micaela Musso, direttore generale di Abaco Team. - I dati del terzo trimestre 2020 infatti, con una variazione del +3,1%, segnano un’inversione di tendenza rispetto ai due periodi precedenti, che avevano risentito maggiormente dell’impatto dell’emergenza sanitaria. Inoltre, il patrimonio immobiliare italiano ha ora la straordinaria opportunità di riqualificarsi grazie alle nuove forme di incentivazione fiscale il che avrà sicuramente importanti effetti positivi sul mercato immobiliare nel suo complesso, ma soprattutto sul patrimonio immobiliare esistente che ne era da sempre l’elemento debole”.

“Il settore immobiliare pare stia reggendo, almeno a livello di quotazioni, - afferma Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa. – Secondo quanto risulta al nostro ufficio studi, Milano è ancora una volta la città che ha reagito meglio. Si iniziano però a vedere leggeri segnali di allungamento delle tempistiche di vendita. Gli investitori sono diminuiti rispetto ad un anno fa, in particolare coloro che erano orientati verso finalità turistico ricettive. Ciò nonostante, il mattone è considerato ancora una buona forma di impiego del capitale e nel 2020 il 16,5% degli acquisti è stata fatta proprio per mettere a reddito. Continua a soffrire il mercato degli affitti, soprattutto nelle grandi città, dove la combinazione di chiusura parziale di atenei ed uffici, il ricorso alla DAD e allo smart working e la maggiore offerta abitativa (con molti immobili turistici ora destinati al residenziale) hanno calmierato i valori”.

“Con le nuove restrizioni in atto, - nota Paola Ricciardi, Country Manager Italia di Duff & Phelps, a Kroll business, - perdurano condizioni di incertezza in tutte le asset class immobiliari, anche se le conseguenze della pandemia hanno avuto impatti differenti sui diversi comparti, con alcuni, soprattutto quelli legati alla mobilità delle persone, che sono stati maggiormente penalizzati e altri, in grado di rispondere alle esigenze emerse durante il periodo di lockdown, che hanno mostrato maggiore resistenza e risultano molto appetibili per gli investitori”.

“Ad un anno dall'inizio di questa situazione davvero fuori dal normale e inimmaginabile, che abbiamo imparato a definire pandemia - afferma Silvia Spronelli, ceo di Solo Affitti -, il punto del mercato immobiliare è un po' il punto in cui ci troviamo tutti noi cittadini, imprenditori, lavoratori. Quello tra sospensione e attesa, tra speranza di resistere e voglia di approfittare del cambiamento per diventare migliori. Per fortuna devo dire che il nostro settore, rispetto a tanti altri mercati, ha la solidità e la certezza di un comparto che risponde a necessità primarie e basilari come quella del vivere, abitare o svolgere un'attività. Per cui abbiamo continuato a lavorare e produrre. Cambiano sicuramente gli approcci, in questo periodo abbiamo sempre più offerto soluzioni consulenziali dettagliate e personalizzate; cambiano i 'ferri del mestiere', riuscendo oggi più che mai a sfruttare e valorizzare a pieno la tecnologia che abbiamo a disposizione; cambiano le richieste degli inquilini, più orientati a vivere in spazi più grandi e confortevoli, in soluzioni indipendenti o con giardino, in località magari periferiche ma accoglienti; mutano le esigenze dei proprietari/investitori immobiliari che sentono forte il bisogno di sicurezza e la certezza di ottenere sempre la rendita. Se cambia lo scenario, cambia anche il nostro mestiere, che si evolve nell’offrire servizi e soluzioni al passo coi tempi”.

Quali sono i trend emergenti nel real estate italiano?

“Il mercato del credito, - risponde Megliola -, è ancora estremamente favorevole e induce coloro che possono accedervi ad acquistare casa, sia per la prima volta sia attraverso acquisto migliorativo. Piacciono le nuove costruzioni, soprattutto se edificate con criteri di efficienza energetica alti, ma gli incentivi sulle ristrutturazioni stanno dando un impulso anche alle soluzioni usate. Le previsioni vedono una sostanziale stabilità dei valori anche se bisognerà vedere cosa succederà a livello economico e quali effetti sortiranno gli aiuti messi in campo”

“Si è detto che nel 2020 si siano accelerate delle tendenze già presenti, tra cui quella di scegliere case più spaziose - risponde Zirnstein -, ma tutto ciò sta rallentando. Da un lato perché ci si sta abituando alla situazione. Dall’altro perché, in presenza di prezzi più o meno stabili e di difficoltà oggettive da affrontare per cambiare casa, il desiderio di cambiare abitazione non sempre si può concretizzare realmente. È più probabile che vedremo questo orientamento più facilmente con i nuovi acquisti, soprattutto da parte di professionisti già affermati”.

“La sintesi è che oggi più che mai si sente il bisogno di ripensare al nostro rapporto con i luoghi in cui viviamo, - osserva Musso, - si percepisce una maggior esigenza di equilibrio tra qualità e location, anche a svantaggio di quest’ultima, registrando un’inversione di tendenza rispetto al mercato del pre-pandemia. Non stupisce quindi che nei dati del terzo trimestre 2020 a crescere sono stati soprattutto i comuni non capoluogo, +8,1%, a fronte di un calo complessivo per i comuni capoluogo. Nelle grandi città la variazione dei prezzi è stata minima, intorno all’1,1%. Ciò è valido per tutte le forme dell’abitare, compreso il multifamily, co-living, service apartment, senior living. D’altro canto l’emergenza sanitaria e il lockdown hanno impattato in modo significativo sul retail, facendo registrare nel contempo un aumento della domanda verso la GDO di servizi integrati con la logistica; sarà fondamentale puntare sulla la modalità omnichannel, con una forte interazione tra online e offline e l’innovazione in primo piano”.

“La crescita dell’e-commerce e della gestione dell’ultimo miglio delle consegne ha favorito il settore della logistica e delle infrastrutture tecnologiche ad essa connesse, - segnala Ricciardi, - che beneficeranno anche del profondo processo di digitalizzazione in atto. I nuovi stili di vita quotidiana hanno invece accelerato la richiesta di residenze in affitto e orientato il mercato residenziale verso un maggiore dimensionamento delle prime case, con un aumento dei metri quadri disponibili, e verso la richiesta di servizi accessori, come locali per wellness e smartworking, balconi, terrazzi e spazi esterni. La nuova organizzazione del lavoro ha posto sfide inedite al comparto uffici, con un aumento della richiesta per immobili “smart” e “well”, con rinnovato interesse per immobili provvisti di certificazione di sostenibilità, mentre la forte riduzione dei flussi turistici hanno fortemente impattato le attività retail nelle high street e l’asset class dell’hotellerie, settore nel quale si potrebbe valutare, in prospettiva, la riconversione di alcuni asset alberghieri a residenza o a forme alternative del living, ad esempio i serviced apartment”.

“La pandemia - sottolinea Spronelli - ha di fatto ribaltato le dinamiche di mercato a cui eravamo abituati fino allo scorso anno, cioè offerta di immobili in locazione molto ridotta, inadatta a soddisfare l’abbondante domanda di affitto, e canoni di affitto in crescita da ormai 5 anni. La domanda di affitto si è ridimensionata, in particolare in due settori della locazione. Nel settore degli affitti a studenti universitari fuori sede, innanzitutto: quest’anno molti studenti hanno preferito evitare di impegnarsi in un contratto di locazione, vista la possibilità di seguire le lezioni con la didattica a distanza e vista anche l’incertezza sulla possibilità di riuscire a seguire tutto l’anno in presenza; ma anche nel settore dei lavoratori trasfertisti, molti lavoratori, infatti, hanno potuto approfittare per quest’anno della possibilità di lavorare in smart working, evitando così di dover prendere in affitto un appartamento vicino alla sede della propria azienda. Nel settore residenziale 'classico', invece, le cose non sono cambiate: la domanda di locazione da parte delle famiglie è rimasta abbondante, in linea con la maggiore propensione degli italiani a ricorrere all’affitto riscontrata negli ultimi anni. In una situazione di calo della domanda e crescita dell’offerta, nelle grandi città i canoni di affitto non potevano che scendere. E così è stato: il nostro ufficio studi ha rilevato nei capoluoghi di regione un -7,5% rispetto allo scorso anno. Sono le città metropolitane ad aver trainato questo calo dei canoni: le città, cioè, in cui l’offerta si è ampliata maggiormente e la domanda si è ristretta di più. Calo dei canoni che possiamo leggere in chiave del tutto positiva. La rigidità dei prezzi è tra i fattori che rende più statico un mercato: se le condizioni economiche delle famiglie cambiano (e in questo momento sono cambiate per moltissime famiglie), meglio un mercato in cui i prezzi scendono velocemente, permettendo agli immobili di trovare collocazione più facilmente sul mercato. Ecco quindi che la flessibilità dei prezzi dimostrata dal mercato dell’affitto testimonia la grande capacità di questo mercato di adattarsi velocemente al nuovo contesto economico. E poi ricordiamolo: nell’affitto un calo dei canoni non significa per forza calo di redditività per il proprietario. L’aumento del ricorso al canone concordato, infatti, ha fatto sì che, nonostante il calo dei canoni, i proprietari si siano messi in tasca una redditività in linea con quella degli scorsi anni, grazie alle importanti agevolazioni fiscali destinate a chi usa i contratti a canone concordato”.

Quali dovrebbero essere le priorità e le azioni da mettere in campo per lo sviluppo del settore in funzione delle prospettive di sviluppo?

Il tema della solidità economica è centrale perché l’immobiliare su questo si basa, osserva Zirnstein. - Occorre quindi tenere conto anche del blocco dei licenziamenti che un domani, una volta rimosso, non si sa cosa potrà generare. Dal punto di vista del settore in sé, sarà importante agire per valorizzare l’immobiliare sia dal punto di vista del singolo edificio che dell’intera città, intesa anche come piccoli centri. La riqualificazione urbana ha un impatto grandissimo sulle persone, sul valore della città stessa, sulla sua capacità di attrarre studenti e lavoratori e quindi di avere un futuro”.

“Il cambiamento più radicale è stata l’esponenziale accelerazione di tutti quei processi di innovazione che in parte erano già in atto, - sostiene Musso. - Tra questi quello che appare più evidente, lo smart working, e una più decisa digitalizzazione di tutte le attività che hanno dato all’intero sistema Paese una irripetibile opportunità, non solo nel settore immobiliare. Il rovescio della medaglia è l’aver scoperto che i contenitori delle nostre attività quotidiane si sono dimostrati inadeguati. Si pensi alla residenza, agli spazi uffici, al settore alberghiero, agli impianti sportivi, agli eventi culturali, alla musica e all’arte. Ripensare questi oggetti, deve, e può, essere la strada per la ripresa del settore: da una parte gli emendamenti normativi ci incentivano a lavorare su efficienza e sicurezza e dall’altra il mercato ci chiede di rivedere con innovazione e tecnologie adeguate non solo il progetto immobiliare ma, anche e soprattutto, la fase di gestione”.

In questo momento occorre in primo luogo arginare la pandemia, - afferma Megliola, - sia a livello sanitario, ovviamente, sia a livello delle ripercussioni che avrà sull’economia, apportando aiuti in una prospettiva di lungo termine ai settori più penalizzati. Prioritario sarà salvaguardare l’occupazione, aiutando industria e servizi, attirando investimenti attraverso, ad esempio, la semplificazione della burocrazia. Per il settore immobiliare sarebbe opportuno mantenere gli incentivi fiscali già in essere così come sarebbe importante che le banche continuino ad erogare finanziamenti alle famiglie (con le dovute precauzioni) così come alle imprese. Il miglioramento delle infrastrutture, dei trasporti e la riqualificazione urbana ha avuto un effetto premiante sul mercato immobiliare”.

Secondo Paola Ricciardi, “un elemento che ritengo rilevante è la capacità di ripensare i format dei vari settori immobiliari dando ulteriore spinta ai progetti di rigenerazione urbana che erano stati pensati in diverse città e che, causa pandemia, avevano subito un rallentamento. E’ inoltre aumentata significativamente l’attenzione alla sostenibilità e all’impatto ambientale degli edifici, quindi il varo di incentivi per una riqualificazione sostenibile degli immobili può senza dubbio essere una leva per la ripresa del settore. Infine, il periodo di lockdown ha contribuito a un maggiore utilizzo e diffusione degli strumenti tecnologici e digitali. Ritengo che questi abbiano rilevanza anche nel campo immobiliare”.

Credo che - dice Spronelli - il primo fondamentale provvedimento sia quello di sbloccare gli sfratti: l’attuale blocco di fatto non distingue tra situazioni di difficoltà dovute al Covid o precedenti; non distingue la possibilità di un proprietario privato di far pronte a tale situazione o meno. Potrebbe dare grande slancio al settore anche l’estensione della cedolare secca agevolata al 10% per tutti i comuni, per quei proprietari disposti a calmierare i canoni. Sarebbe utile poi che gli inquilini riuscissero ad avere detrazioni fiscali consistenti e proporzionate al canone pagato. Infine, potrebbe essere utile incentivare i proprietari a coprire la loro rendita con relative forme di tutela (per esempio il nostro pacchetto affittosicuro) che si possano poi portare in detrazione”.

Si è parlato di recente delle quote rosa tra ministri e sottosegretari, nel settore immobiliare quale potrebbe essere l'apporto della visione femminile?

“Il Gruppo Tecnocasa conta tra le sue fila un numero considerevole di donne che operano a tutti i livelli professionali, - rivendica Megliola. - Molte di loro sono imprenditrici eccellenti, affiliate ai nostri marchi. In generale, nel settore immobiliare, sono sempre più numerose le donne che hanno un’ottima competenza e preparazione. Al di là delle quote rosa e del genere, valorizzerei, con una riflessione più ampia, l’unicità che ognuno esprime nella professione immobiliare, sul proprio modo di creare valore e ricchezza, umana e lavorativa”.

“Ha sempre senso parlare, più che di quote rosa o di parità, di approccio equo al mondo del lavoro, di qualsiasi ramo si tratti, e quindi anche dell’immobiliare, - è il parere di Francesca Zirnstein. - La visione femminile è importante tanto quanto quella maschile, ed è importante che, se un uomo è più adatto di una donna ad occupare una certa posizione, è giusto che la occupi lui; ma deve essere vero anche il contrario: ad essere considerato non deve essere il genere, ma l’adeguatezza della persona al ruolo. Tuttavia le donne nel nostro settore sono sempre poche ai vertici. Il che è dovuto evidentemente ad una consapevolezza femminile molto più recente di quella maschile”.

Visione condivisa da Paola Ricciardi: “Mi auguro che nelle scelte non prevalgano le questioni di genere bensì competenze e capacità, afferma. Nel mondo real estate si stanno gradualmente affermando professioniste molto preparate e competenti, questo significa che siamo sulla buona strada ma ci sono ancora ambiti e posizioni apicali, soprattutto nell’attività di investment, storicamente popolati da uomini. A livello globale promuoviamo i principi ESG e le politiche di Diversity & Inclusion – nel nostro Gruppo in Italia, anche negli anni passati, le donne hanno spesso occupato posizioni rilevanti e credo che questo sia stato fonte di arricchimento per l’tutti noi”.

“La simmetria ancora non esiste, questo è indubbio - risponde Musso - e oggi il nostro dovere per fare la differenza, donne o uomini, è creare un ambiente di lavoro in grado di premiare la professionalità senza pregiudizi di genere e soprattutto aiutando le donne a non dover operare la scelta carriera o famiglia. Forse quest’ultimo punto rimane il perno del problema e per questo ci vogliono soprattutto servizi adeguati e una flessibilità lavorativa che l’attuale smart working non ha risolto. Se la sfida che ci ha posto la pandemia ci pone l’obbligo di ripensare i luoghi, allora occorrerà farlo anche nell’ottica di offrire servizi adeguati ai genitori, per poter coniugare l’esigenza lavorativa con quella della famiglia, sapendo purtroppo che diciamo genitori ma che pensiamo prevalentemente alle madri”.

“Forse le quote rose servirebbero più nelle 'sfere alte' - afferma Spronelli -, mi capita spesso infatti di essere l’unica o tra le poche donne quando si tratta di riunione e incontri tra i top manager societari; devo dire, però, che di agenti immobiliari donne ce ne sono tante e molto in gamba. Forse perché è nel nostro 'DNA femminile' sapere ascoltare le esigenze, accogliere i clienti, avere la sensibilità di conoscere le situazioni e intuire gli 'abbinamenti' migliori tra i clienti. Certo affermarsi in una carriera manageriale per una donna non è mai facile, ma sono certa che in questo settore sempre più donne arriveranno in alto e sapranno dare un contributo fondamentale all’evoluzione del settore e della professione”.