Con la ripresa post pandemia, nel 2021 sono ancora molte le incognite che circondano il mercato immobiliare e alcuni settori in particolare. L’analisi di Duff&Phelps Reag cerca di fare chiarezza su cosa aspettarsi dai diversi asset nei prossimi mesi.
La prima metà del 2021 è stata caratterizzata in Italia dall’accelerazione della campagna di vaccinazione e alla definizione del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), che ha stabilito le aree di utilizzo delle risorse per 248 miliardi di euro dall’Unione Europea, con effetti significativi in diversi ambiti del mondo immobiliare.
In questo contesto, secondo gli analisti nel settore real estate italiano continuano a perdurare condizioni generali di incertezza; tuttavia, alcuni comparti come quello logistico, il residenziale/living e gli asset strategici ad uso ibrido (direzionale e retail), sono risultati molto appetibili per gli investitori in ottica di diversificazione del rischio.
“Nel 2020, in seguito alle misure restrittive per il contenimento dei contagi, i settori hospitality e retail hanno registrato un calo medio del fatturato rispettivamente del -55% e -30% rispetto al 2019, - commenta Savino Natalicchio, Managing Director Special Divisions & Feasibility, Duff & Phelps REAG, Divisione di Kroll. - Per queste asset class, la pandemia ha rappresentato la “tempesta perfetta”, andando a impattare su questi due settori di grande rilevanza per l’economia reale, dato che il turismo rappresenta il 13% del PIL italiano, mentre i centri commerciali il 5%. Il 2021 ha però portato speranze di ripartenza in entrambi i comparti, grazie al successo della campagna di vaccinazione, all’introduzione del green pass turistico europeo, alla riapertura dei centri commerciali e della ristorazione anche al chiuso. Tutto questo ci fa essere cautamente ottimisti per una graduale e stabile ripresa di queste asset class, chiamate però a adattarsi velocemente alle nuove esigenze dei clienti nel post-pandemia, integrando offerta di servizi e funzioni accessorie in aggiunta a quelle più tradizionali”.
Ecco nel dettaglio come sono cambiati i diversi settori.
Mercato immobiliare residenziale
Il segmento residenziale continua ad accrescere il suo appeal, registrando l’11% degli investimenti totali, in particolare per le operazioni multifamily (residenza a reddito) e il micro-living. Comparto in forte ripresa, prevalentemente legato al settore residenziale, è anche quello degli sviluppi immobiliari. L’aspettativa è quella di una progressiva ripresa delle attività di sviluppo concentrate nelle aree geografiche più attrattive e favorite dagli investimenti negli ambiti infrastrutturali, sanitario, di rigenerazione urbana e di riqualificazione energetica e sismica del patrimonio residenziale privato.
Mercato immobiliare della logistica
Il mercato della logistica e delle relative infrastrutture tecnologiche (data center e centraline telefoniche) ha mostrato una grande capacità di consolidamento e ulteriore crescita, correlata al processo di digitalizzazione in atto, in linea con le strategie di impiego dei fondi europei. Nel primo semestre 2021, grazie alla conclusione di numerosi deal a livello nazionale, si è registrato un record in termini di volume transato pari al 29% degli investimenti totali. Questa asset class si è dimostrata solida, resiliente e particolarmente attiva, con una domanda superiore all’offerta, capace di attrarre l’attenzione degli investitori nazionali e internazionali. Le prospettive post crisi evidenziano che il settore logistico continuerà a svilupparsi sulla scia del trend in atto e degli investimenti previsti dal PNRR con la nascita di nuovi format urbani e la crescita della logistica di prossimità (last mile) a supporto dell’e-commerce.
Mercato immobiliare uffici
Passando al comparto uffici, si rileva come questa asset class, con il 26% degli investimenti totali, risulti al momento meno impattata dalle conseguenze pandemiche. Durante l’ultimo periodo il settore ha visto un calo delle transazioni immobiliari, a causa di una maggiore cautela da parte degli investitori, ma pare aver conservato una certa dinamicità, specie nel segmento dei “trophy e core asset” posizionati nelle “prime” location, in primis Milano con circa il 65% degli investimenti nel primo semestre. Nonostante l’incremento del lavoro da remoto e il necessario riposizionamento richiesto a questa asset class, nei prossimi mesi gli uffici saranno ancora catalizzatori di investimenti, sia a livello di capitali nazionali che esteri nell’ambito di operazioni mirate e selettive.
Mercato immobiliare ricettivo alberghiero
Il focus sul segmento ricettivo alberghiero ha evidenziato una pesante perdita di redditività nel 2020, anche con picchi superiore all’80% rispetto alla condizione pre-pandemia. Stante la situazione attuale, sia nazionale che internazionale, e la conseguente forte riduzione dell’incoming estero, è probabile che gli strascichi negativi delle misure restrittive potrebbero arrivare anche oltre il 2022. Forte è inoltre la necessità di riorganizzare questo settore strategico per l’Italia, che attualmente fatica ad essere pienamente competitivo a livello globale. Occorre cogliere l’opportunità per aggregare gestori e creare modelli nazionali, sia property companies (PropCo) che operating company (OpCo); alcuni asset alberghieri, in prospettiva, potranno poi essere riconvertiti a residenza o a forme alternative del living, come ad esempio i serviced apartment.
Mercato immobiliare commerciale
Infine, il settore retail è stato e continua ad essere fortemente influenzato dalle misure restrittive legate alle ripetute ondate pandemiche e dalla continua crescita della quota di mercato dell’e-commerce, giunta all’8% nel 2020, +2% rispetto al 2019. In generale, i centri secondari mostrano in questo momento una migliore tenuta rispetto ai centri prime, grazie all’incidenza della grande distribuzione alimentare e alla migliore gestione dell’affollamento. I retail park e i format «open-air» evidenziano una maggiore resistenza alla crisi e, con le riaperture estive, ci si aspetta un forte incremento nei consumi, più elevato rispetto all’estate 2020. Ne conseguirà un consolidamento della domanda da parte dei tenant, un progressivo rientro delle attività di incentivazione e un graduale ritorno di interesse da parte degli investitori nel medio-lungo periodo.
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