Ecco perché conviene investire nel mercato immobiliare

Negli ultimi anni, gli investimenti nel settore immobiliare sono scesi sia a causa del calo dei valori che dell’espansione dei portafogli azionari. Tuttavia, secondo Donald Hall, Global Head of Real Estate Research di Nuveen, oggi gli investitori possono tornare a mettere il mercato immobiliare privato nel mirino per diversificare strategicamente i portafogli. L'immobiliare privato si conferma infatti come un asset poco correlato con altre classi di investimento, una buona fonte di rendimenti e una protezione contro l'inflazione, offrendo ottime opportunità per chi adotta un approccio lungimirante.

Rendimenti immobiliari nel 2024

Nel secondo trimestre del 2024, i rendimenti immobiliari globali hanno finalmente segnato un'inversione positiva dopo due anni di perdite cumulative, suggerendo l'inizio di una ripresa per questa asset class. Durante il periodo dei tassi d'interesse ultra-bassi, i valori immobiliari erano cresciuti notevolmente: i rendimenti trimestrali globali hanno toccato il 5,0% nel quarto trimestre del 2021 e il 17,8% annuo nel trimestre successivo, superando di gran lunga le medie di lungo periodo. Tuttavia, il successivo ciclo di inasprimento ha riportato i valori immobiliari globali ai livelli del 2018.

Oggi, il mercato immobiliare appare vicino al punto di stabilizzazione, richiamando l'attenzione degli investitori. Questo settore, noto per generare redditi stabili e per il ruolo strategico nella diversificazione dei portafogli, è storicamente in grado di offrire rendimenti rilevanti in fasi di ripresa economica. Per esempio, a seguito della recessione dei primi anni '90, il rendimento cumulativo quinquennale è stato del 76%, mentre dopo la bolla tech ha raggiunto il 98% e, successivamente alla crisi finanziaria globale, si è attestato all'86%.

Segnali di ripresa nelle valutazioni e nei rendimenti totali

Nel secondo trimestre 2024, le perdite di valore si sono ridotte allo 0,74%, la correzione trimestrale più bassa negli ultimi due anni. Queste perdite sono state controbilanciate dai redditi, pari all'1,07%, portando così a un rendimento positivo complessivo dello 0,33%: il primo risultato positivo dal secondo trimestre del 2022. Inoltre, tra i 15 mercati del MSCI Global Property Index, una lieve maggioranza ha visto aumenti nei valori immobiliari rispetto al trimestre precedente, con otto mercati in rialzo tra cui Giappone, Corea del Sud, Singapore, Europa meridionale e Regno Unito. Anche laddove sono persistite perdite, la correzione è risultata inferiore rispetto ai trimestri precedenti, oscillando tra lo 0,3% e l'1,5%.

I redditi stabili rappresentano una componente fondamentale dei rendimenti immobiliari, spesso citata dagli investitori come uno dei motivi principali per includere questa asset class nei portafogli. Nel secondo trimestre del 2024, i rendimenti totali – dati dalla somma di capitale e redditi – sono stati positivi in dodici dei quindici mercati principali, con segnali di un trend in ripresa che potrebbe rafforzarsi.

Ripresa globale nei prezzi di transazione

Analizzando i dati di mercato del Commercial Property Price Index di MSCI, emerge che su 11 Paesi con dati disponibili, 6 hanno registrato aumenti dei prezzi di transazione nel secondo trimestre, tra cui Giappone, Corea del Sud, Canada, Stati Uniti, Francia e Regno Unito. Gli Stati Uniti si distinguono per l'incremento più elevato. Tuttavia, le differenze tra tipologie di immobili e mercati specifici aprono opportunità per rendimenti superiori in questa fase di price discovery.

Un ritorno al settore immobiliare

La stabilizzazione dei valori immobiliari e dei prezzi di transazione suggerisce che il mercato potrebbe aver toccato il punto più basso, ma ulteriori segnali sono necessari per definire un’opportunità di ingresso chiara. L’abbassamento dei tassi di interesse da parte delle principali banche centrali potrebbe influenzare positivamente i tassi di finanziamento e i valori di capitale del settore immobiliare. Inoltre, la riduzione dell'attività edilizia su scala globale contribuisce a rafforzare i fondamentali del mercato nel medio termine.

Nonostante queste dinamiche possano rappresentare una sfida per i costruttori, per investitori e locatori si tratta di uno scenario favorevole. Nei mercati con una domanda in crescita, come quelli trainati dall’e-commerce o dall'espansione demografica, l'occupazione degli immobili è destinata ad aumentare, con effetti positivi sul tasso di occupazione e sugli affitti.