Perché è un buon momento per investire in immobiliare quotato

Il settore immobiliare globale quotato, che include i REIT (Real Estate Investment Trust), sta mostrando segnali di ripresa dopo un periodo di turbolenze legate all’aumento dei tassi di interesse. La recente discesa dell’inflazione e la riduzione dei tassi reali hanno favorito un incremento del 16% nel terzo trimestre del 2024. Tuttavia, a livello generale, il settore rimane ancora sotto i livelli di gennaio 2022, con una flessione del 9% registrata a settembre 2024. Geoffrey Dybass, Fund Manager del Global Real Estate Fund di Nordea AM, spiega perché questo è un buon momento per investire in immobiliare quotato.

Perchè investire nei REIT

Alla luce di questi fattori, il settore immobiliare quotato si presenta come un’opportunità strategica per gli investitori interessati a diversificare il proprio portafoglio. I REIT globali non solo offrono accesso a segmenti innovativi e difensivi del mercato immobiliare, ma garantiscono anche una maggiore liquidità rispetto agli investimenti immobiliari privati, permettendo così una gestione dinamica del portafoglio. Grazie alle valutazioni attuali favorevoli e alle prospettive di crescita in settori emergenti come i data center e le strutture per anziani, investire nel settore immobiliare quotato oggi può rappresentare una scelta vantaggiosa e lungimirante per gli investitori di lungo periodo.

Opportunità di investimento nei REIT

Il mercato dei REIT globali, che offre la possibilità di investire in una vasta gamma di settori immobiliari, mostra valutazioni particolarmente favorevoli, con sconti sul valore netto degli attivi (NAV) ai minimi degli ultimi dieci anni. Storicamente, i REIT venivano scambiati a un livello quasi paritario rispetto al NAV; attualmente, invece, presentano sconti tra il 5% e il 10%, offrendo condizioni interessanti per nuovi investimenti. Questo scenario potrebbe inoltre incentivare l’attività di fusione e acquisizione (M&A) nel settore, alimentando un dinamismo che renderebbe ancora più attraente l’entrata nel mercato.

Oltre a ciò, i REIT quotati risultano molto competitivi rispetto alle azioni tradizionali. Ad agosto 2024, ad esempio, i multipli di Funds From Operations (FFO) dei REIT statunitensi si attestavano a 0,88x rispetto al S&P 500, evidenziando uno sconto del 13% rispetto alla media storica. Questo divario rappresenta un vantaggio per chi cerca esposizione a un settore diversificato e con solide prospettive di rendimento.

I vantaggi di investire nei REIT

Storicamente, i REIT tendono a sovraperformare nei 12 mesi successivi alla conclusione di un ciclo di inasprimento monetario, offrendo quindi prospettive di rendimento interessanti per chi ha una visione di lungo periodo. Rispetto agli investimenti immobiliari privati, i REIT quotati garantiscono una maggiore liquidità, poiché possono essere acquistati e venduti con facilità sul mercato azionario, senza i lunghi tempi di blocco che caratterizzano gli investimenti immobiliari non quotati.

Inoltre, i REIT globali rappresentano una strategia efficace per diversificare il portafoglio, combinando flussi di reddito stabili con il potenziale di apprezzamento del capitale. I settori non core emergenti, come i data center, le strutture sanitarie e le residenze per studenti, ampliano ulteriormente le opportunità di investimento e offrono una funzione difensiva contro i cicli economici, rivelandosi meno sensibili alle recessioni.

I settori su cui puntare se investi in immobiliare quotato

Nell'attuale contesto di mercato, emergono settori con potenziale di crescita, alimentati da tendenze economiche e demografiche favorevoli.

1. Data Center: Il rapido sviluppo dell'intelligenza artificiale e la crescente domanda di spazi di calcolo stanno creando un trend di crescita pluriennale per i data center. La limitata offerta di nuove strutture nei prossimi 5-7 anni accentua il potenziale di questa classe di investimento, anche se le valutazioni attuali richiedono un’analisi attenta per individuare i titoli con maggiore valore competitivo.
2. Senior Healthcare: Il segmento delle strutture sanitarie per anziani, sostenuto da trend demografici favorevoli come l'invecchiamento della popolazione, presenta forti prospettive di crescita. Negli Stati Uniti, la domanda di residenze per anziani e strutture di assistenza qualificata è in aumento, e si prevede un miglioramento dei tassi di occupazione in questo settore. Nonostante alcune valutazioni siano superiori alle medie storiche, alcuni titoli selezionati in questo segmento offrono margini di crescita interessanti e potenzialità di sovraperformare il mercato.
3. Residenziale: Il crescente costo di acquisto delle abitazioni e la carenza di offerta globale stanno alimentando le prospettive di crescita per il settore residenziale. I segmenti non core, come gli affitti unifamiliari, le case prefabbricate e le residenze per studenti, sono particolarmente promettenti. In Paesi come il Regno Unito e il Canada, la carenza di alloggi e l’alta domanda, dovuta anche a un flusso migratorio costante, permettono a società come Unite Group PLC di mantenere alti tassi di occupazione e canoni di locazione in aumento. Nel segmento multi-familiare, la limitata offerta rafforza il potere dei proprietari nel determinare i prezzi e garantisce flessibilità per gli investitori.