Nel mese di aprile, segnato da tensioni commerciali globali e da una crescente instabilità finanziaria dovuta alle nuove politiche tariffarie dell'amministrazione Trump, il mercato immobiliare di Manhattan ha riaffermato il suo ruolo tradizionale di bene rifugio. Secondo i dati di Corcoran, le vendite hanno registrato un incremento dell'11% rispetto all'anno precedente e del 5% rispetto a marzo, con quasi 1.150 contratti firmati, superando del 5% la media decennale per questo periodo.
"In un contesto di turbolenza globale, come quello che ha caratterizzato il mese di aprile, il settore immobiliare di Manhattan si dimostra ancora una volta un porto sicuro: è un mercato tangibile, con fondamentali solidi, che continua ad attrarre capitali internazionali di lungo periodo", commenta Andrea Pedicini, broker di Corcoran a New York da 15 anni e punto di riferimento per numerosi investitori italiani.
Il primo trimestre del 2025 aveva già delineato un quadro solido, con vendite in aumento del 14% e oltre 6 miliardi di dollari di volume transato. Ad aprile, i tempi medi di permanenza sul mercato sono scesi a 106 giorni, segnando una diminuzione del 13% rispetto a marzo, mentre l'inventario attivo è calato dell'1%, raggiungendo il livello più basso dal 2014. La domanda ha mostrato segnali di ripresa in tutte le fasce di prezzo: un aumento del 24% nella fascia tra 2 e 3 milioni di dollari e del 3% nel segmento ultra-lusso (oltre i 5 milioni).
Un ulteriore segnale della solidità del mercato è rappresentato dalla modalità di conclusione delle transazioni. Nel primo trimestre del 2025, circa il 58% delle compravendite residenziali a Manhattan è stato effettuato interamente in contanti, senza ricorso a mutui. Nel segmento del lusso, questa percentuale sale al 90% per le proprietà con valore superiore ai 3 milioni di dollari.
"Si tratta di una tendenza che riflette la presenza di acquirenti molto ben capitalizzati, spesso internazionali, che non risentono dell'aumento dei tassi d'interesse e privilegiano la rapidità e la forza contrattuale offerte dall'acquisto all-cash", spiega Pedicini.
"Il dominio delle operazioni senza mutuo è un chiaro segnale della forza strutturale di questo mercato, che rende l'investimento immobiliare a Manhattan un investimento stabile e strategico nel lungo periodo".
Rispetto alle medie storiche, i numeri attuali risultano particolarmente elevati: prima del 2020, le transazioni all-cash rappresentavano solo il 40–45% del totale; nella fascia lusso, si attestavano attorno al 70–75%. Dopo la pandemia, tra il 2020 e il 2023, la quota generale era salita moderatamente al 45–55%. L'attuale 58% (e il 90% nel lusso) rappresentano dunque una vera e propria accelerazione, favorita da fattori come l'alto costo del denaro, la maggiore propensione all'investimento diretto da parte di soggetti benestanti e l'interesse rinnovato di investitori istituzionali, che preferiscono evitare i tempi lunghi e le incertezze legate al finanziamento.
Un dato chiave per chi guarda a Manhattan dall'Italia è infine il calo su base annua del 5% del prezzo medio al piede quadrato (1.769 dollari ad aprile), attribuibile soprattutto all'assenza momentanea di vendite ultra-premium. "In un mercato strutturalmente sano, questo aggiustamento si traduce in un'opportunità concreta per acquistare a sconto. Lo sconto medio rispetto all'ultimo prezzo richiesto si è attestato al 2,2%, con circa il 60% delle trattative chiuse sotto il prezzo di listino", fa notare Pedicini.
Per gli investitori italiani si apre quindi una finestra particolarmente interessante: "Il calo dei prezzi medi, combinato a un cambio euro-dollaro che potrebbe tornare stabilmente in area 1,15-1,20, offre una leva significativa sul potere d'acquisto rispetto al 2024", sottolinea Pedicini. "Le politiche protezionistiche hanno infatti indebolito il dollaro, favorendo chi compra in euro".
Il 2025 si conferma dunque un anno di rientro massiccio della fiducia internazionale sul real estate di New York, dopo il rallentamento degli ultimi tre anni.
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