Il mercato immobiliare italiano resta solido a inizio 2026

Il 2026 si apre con segnali di tenuta per il mercato immobiliare italiano, che nel primo trimestre registra investimenti complessivi pari a circa 2,6 miliardi di euro. Il dato, in linea con la media degli ultimi dieci anni, evidenzia una lieve flessione del 5% rispetto allo stesso periodo del 2025, ma conferma la resilienza del settore in un contesto globale caratterizzato da incertezza. L’Italia continua infatti ad attrarre capitali, sia domestici sia internazionali, grazie a fondamentali solidi e a una crescente diversificazione delle asset class.

Retail protagonista, ma l’hospitality rallenta

Tra i comparti più dinamici si distingue ancora una volta il retail, che supera i 650 milioni di euro di investimenti, in crescita del 22% su base annua. Il settore beneficia dell’interesse degli investitori istituzionali e della vivacità di segmenti come factory outlet, high street e retail park.

Segue il comparto hospitality, che con circa 510 milioni di euro si posiziona come seconda asset class per volumi investiti. Tuttavia, rispetto al primo trimestre del 2025 si registra una contrazione significativa del 27%, dovuta anche al confronto con un periodo particolarmente brillante. Le operazioni principali hanno coinvolto asset legati al turismo balneare e una prestigiosa proprietà sul Lago di Como, con un ruolo di primo piano degli investitori esteri. Milano e Roma si confermano i mercati urbani più dinamici.

Logistica tra calo degli investimenti e boom della domanda

Il settore logistico evidenzia un quadro contrastante. Da un lato, gli investimenti si fermano a circa 310 milioni di euro, in netto calo (-52%) rispetto a un primo trimestre 2025 particolarmente attivo. Dall’altro, la domanda di spazi raggiunge livelli record: il take-up tocca infatti gli 836.000 metri quadrati, segnando un incremento del 59% su base annua e il miglior risultato degli ultimi quattro anni.

La forte domanda, orientata soprattutto verso immobili di nuova costruzione e di alta qualità, sta alimentando una ripresa dei canoni. A Milano il prime rent raggiunge i 72 euro al metro quadrato annuo (+3% sul trimestre precedente), con aumenti anche a Roma (71 euro), Bologna (70 euro) e Piacenza (61 euro).

Uffici: Roma guida gli investimenti, Milano rallenta

Il comparto direzionale registra investimenti per circa 400 milioni di euro, in calo del 20% rispetto al 2025. Roma emerge come il mercato più attivo, sia per volumi sia per numero di operazioni, trainata anche dalla vendita del principale asset del trimestre, un trophy asset situato nel CBD.

Milano, invece, mostra segnali di rallentamento sul fronte occupier: il take-up si attesta a circa 70.000 metri quadrati, in diminuzione del 35%. La contrazione è legata soprattutto alla scarsità di spazi di alta qualità nei distretti più richiesti, come il centro direzionale e Porta Nuova, dove la vacancy resta sotto il 2%. I canoni prime si mantengono comunque elevati, a quota 850 euro al metro quadrato annuo, con prospettive di crescita nei prossimi mesi.

A Roma, al contrario, il take-up cresce del 14% raggiungendo i 38.000 metri quadrati, sostenuto da operazioni di dimensioni medio-grandi e da una persistente carenza di offerta di qualità.

Living e alternative: crescita e nuove opportunità

Particolarmente brillante è l’avvio dell’anno per il settore living, che supera i 380 milioni di euro di investimenti, raddoppiando i volumi rispetto al primo trimestre 2025 e segnando il miglior risultato degli ultimi quattro anni. Milano gioca un ruolo centrale, soprattutto nelle operazioni built to sell, che rappresentano circa il 60% del totale.

Rilevante anche il contributo dello student housing, che copre il 36% degli investimenti e si concentra nelle principali città universitarie del Nord Italia.

Parallelamente, il comparto degli asset alternativi continua a rafforzarsi, con oltre 360 milioni di euro investiti, anch’essi in raddoppio su base annua. Il segmento healthcare domina la scena, assorbendo oltre il 60% dei capitali grazie a importanti operazioni nel Nord Italia, in particolare nel settore delle RSA.

Residenziale: segnali di stabilizzazione dopo la crescita

Il mercato residenziale italiano chiude il 2025 con 766.753 transazioni, in crescita del 6,6% rispetto all’anno precedente e secondo miglior risultato dell’ultimo decennio. Tuttavia, nel quarto trimestre emerge un rallentamento che suggerisce una possibile fase di stabilizzazione.

Le nuove costruzioni rappresentano una quota crescente degli scambi, arrivando all’8% a livello nazionale e al 18,1% a Milano. Sul fronte finanziario, i tassi sui mutui salgono al 3,51%, mentre la quota di acquisti finanziati scende al 44,9%, interrompendo il trend di crescita dei mesi precedenti.

Nel mercato delle locazioni si osserva una sostanziale stabilità, con differenze tra città: i contratti tradizionali diminuiscono sia a Roma (-1,2%) sia a Milano (-4,1%), accompagnati da una riduzione dei canoni. Crescono invece i contratti transitori a Roma e si diffondono sempre più le formule agevolate per studenti.

Outlook: tra incertezze globali e criticità locali

Le prospettive per il breve periodo restano condizionate da fattori sia internazionali sia domestici. Le tensioni geopolitiche e le loro ripercussioni sui mercati finanziari inducono cautela tra investitori e occupier, influenzando anche le aspettative sui rendimenti.

A livello nazionale, pesano le difficoltà nei processi urbanistici, in particolare a Milano, che rappresenta il principale polo immobiliare del Paese. Si stima che circa un miliardo di euro di investimenti sia stato rinviato o messo in stand-by nel primo trimestre: se finalizzati, avrebbero portato il mercato a livelli record.