Il mercato immobiliare italiano apre il 2026 consolidando la fase di ripresa avviata nella seconda metà del 2024. Secondo i dati del dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest (Gabetti Group), nel primo trimestre dell’anno, infatti, i volumi di investimento hanno raggiunto i 2,788 miliardi di euro, in crescita del +12% rispetto ai 2,490 miliardi registrati nel primo trimestre del 2025.
Il dato conferma un ritorno di fiducia nel settore, pur in un contesto economico complesso. A trainare il mercato sono alcune asset class specifiche, mentre altre mostrano segnali di rallentamento, evidenziando un approccio sempre più selettivo da parte degli investitori.
Contesto macroeconomico: crescita lenta e inflazione in risalita
Sul fronte economico, le previsioni indicano per l’Italia una crescita del PIL pari allo 0,5% nel 2025, in continuità con il trend positivo degli ultimi anni ma con un ritmo più contenuto.
L’inflazione torna a salire: a marzo 2026 si attesta al 2,5% nell’Area Euro e al 3,3% negli Stati Uniti, mentre in Europa si registrano valori differenziati con Italia all’1,7% e Germania al 2,7%. Parallelamente, lo spread tra BTP e Bund, rimasto sotto i 100 punti base per gran parte del 2025, mostra segnali di risalita.
A incidere sul quadro sono soprattutto le tensioni geopolitiche, che hanno riportato il prezzo del petrolio vicino ai 100 dollari al barile, alimentando pressioni inflattive e volatilità. In questo contesto, BCE e FED mantengono invariati i tassi di interesse, adottando un approccio prudente.
Retail leader di mercato: 767 milioni e +33%
Il retail si conferma la prima asset class per volumi, con 767 milioni di euro investiti nel Q1 2026, pari al 28% del totale, in crescita del +33% rispetto ai 576 milioni del Q1 2025.
A sostenere il comparto sono soprattutto outlet, shopping center e high street di fascia alta, che concentrano le operazioni di maggiore dimensione. Il segmento della grande distribuzione organizzata registra invece un numero più elevato di transazioni, ma con ticket medi inferiori.
Hospitality: 557 milioni e crescita del 15%
Il settore alberghiero continua a mostrare solidità, con 557 milioni di euro investiti, in aumento del +15% rispetto ai 484 milioni del primo trimestre 2025.
Il comparto beneficia di un interesse strutturale da parte degli investitori, soprattutto per asset di fascia alta e operazioni di riqualificazione, spesso legate all’ingresso di brand internazionali.
Office in calo: -30% e 397 milioni
Il segmento direzionale registra una contrazione significativa, con 397 milioni di euro investiti, in calo del -30% rispetto ai 567 milioni del Q1 2025.
Il dato riflette una crescente selettività degli investitori, orientati verso immobili “prime”. Milano resta il principale hub, rappresentando il 25% degli investimenti nel comparto (contro il 60% del 2025), ma cresce il fenomeno della riconversione degli uffici verso destinazioni residenziali e alberghiere.
Logistica: 360 milioni, -47% dopo i picchi
Il comparto industrial & logistics si attesta a 360 milioni di euro, in forte calo (-47%) rispetto ai 674 milioni del Q1 2025.
Il rallentamento segue i picchi registrati nei trimestri precedenti ed è legato a una minore presenza di grandi portafogli. Tuttavia, i fondamentali restano solidi e il Nord Italia, in particolare l’asse Milano-Bologna, continua a concentrare la maggior parte delle operazioni.
Living in forte espansione: +90% e 304 milioni
Il settore residenziale (living) è quello che cresce di più, con 304 milioni di euro investiti su 12 operazioni, segnando un aumento del +90% rispetto ai 160 milioni del Q1 2025.
Il build-to-sell rappresenta il 66% del totale, mentre lo student housing pesa per il 33%. L’80% degli investimenti si concentra su Milano e area metropolitana, con nuove dinamiche in crescita a Padova e Firenze. Sempre più rilevanti anche le operazioni in forward purchase.
Healthcare: oltre 200 milioni e segmento in crescita
Il comparto healthcare e RSA registra investimenti per 202 milioni di euro (con 2 operazioni), segnando un’espansione significativa rispetto all’assenza di operazioni nel Q1 2025.
Il dato evidenzia un processo di crescente istituzionalizzazione del settore, sostenuto da dinamiche demografiche e dall’interesse di operatori specializzati.
Asset alternative: +558% e 160 milioni
Le asset class alternative – tra cui data center, fotovoltaico e self storage – totalizzano 160 milioni di euro, in forte crescita rispetto ai 24 milioni del Q1 2025 (+558%).
A queste si aggiungono operazioni mixed-use per 41 milioni (contro 3 milioni nel 2025), confermando una crescente diversificazione del mercato.
Investitori esteri: il 60% dei volumi
Gli investitori internazionali continuano a dominare il mercato, rappresentando circa il 60% dei volumi complessivi. I principali flussi per valore provengono da Francia, Paesi Bassi e Belgio, mentre per numero di operazioni si distinguono Stati Uniti, Francia e Germania.
I capitali domestici si concentrano invece su retail high street, asset direzionali e operazioni living di tipo value-add.
Italia attrattiva nel Sud Europa
Nel complesso, il primo trimestre del 2026 restituisce l’immagine di un mercato in crescita ma sempre più selettivo, in cui gli investitori privilegiano strategie di valorizzazione e riposizionamento.
L’Italia si conferma un mercato competitivo nel Sud Europa, grazie a un ampio patrimonio immobiliare da riqualificare e a opportunità di investimento coerenti con le nuove esigenze del settore. Un contesto che, nonostante le incertezze globali, continua ad attrarre capitali e a evolversi verso modelli più diversificati e orientati al lungo periodo.
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